Růst cen bytů na Slovensku se letos v březnu v meziročním srovnání mírně zvýšil na 14 procent, uvedla ve své nedávné zprávě tamní centrální banka. Upozornila zároveň, že zdražování pohání v posledních letech silná poptávka, a to ve všech regionech. Více než polovinu bytů v zemi přitom koupili na investice lidé, kteří už nejméně jednu nemovitost pro bydlení vlastnili. Proto přibývá nevyužívaných bytů. Jejich podíl je pak výrazný ve velkých městech typu Bratislavy či Košic.
Výstavba domů a bytů na Slovensku dlouhodobě překonává přírůstek obyvatel, uvedla Národní banka Slovenska ve své květnové zprávě o finanční stabilitě. „Ve všech krajských městech výstavba předběhla demografické trendy,“ zmínila mezi jiným. Detailní pohled na developerské projekty například v Bratislavě však naznačuje, že nově postavené byty se často kupují jako druhý či další byt.
Znamená to tedy, že na jedné straně roste na trhu nabídka bydlení, na druhé straně se o tyto nemovitosti nezajímají jen lidé, kteří hledají svůj první domov. Ve velké míře tyto nové byty získávají lidé, kteří už byt či dům vlastní. Děje se to podle centrálních bankéřů hlavně u prémiových bytů v Bratislavě, ale také u developerských projektů, které se považují za standardní. „V těchto projektech tvoří polovinu, respektive čtvrtinu, vlastníků lidé s minimálně jednou nemovitostí.“
Ani silná výstavba nových bytů tak automaticky neznamená pomalejší růst cen či vyšší dostupnost bydlení pro mladé.
Nevyužívaných bytů ve velkých městech přibývá
Úřady tak na Slovensku evidují desetitisíce domů a bytů s mimořádně nízkou spotřebou elektřiny. To svědčí o tom, že mnoho jich je využíváno minimálně či vůbec nevyužíváno. „Podíl těchto bytů či domů ve velkých městech se pohybuje mezi 10,9 procenta v Bratislavě a 15,2 procenta v Košicích.“ Obecně pak platí, že téměř ve všech sledovaných městech tento podíl stoupá.
A například v hlavním městě Slovenska se jejich počet v posledních letech mírně zvyšoval. V roce 2021 bylo v Bratislavě bytů s nízkou spotřebou elektřiny 23 828, zatímco v loňském roce jich úřady evidovaly již 27 571. Nabídka novostaveb se v roce 2025 pohybovala v Bratislavě na úrovni do čtyř tisíc bytů.
Centrální bankéři chtějí omezit investory a povzbudit mladé lidi
Centrální banka věnovala ve své zprávě pozornost také hypotečnímu trhu. „Nadále rychle roste, i když svého vrcholu již pravděpodobně dosáhl,“ uvedla. Dodává, že zájem o nákup bydlení zůstává vysoký, protože ho podporují rostoucí ceny nemovitostí a postupné zvyšování úrokových sazeb hypotečních úvěrů. To přitahuje a posiluje aktivitu investorů na úkor zájemců o první bydlení.
Centrální bankéři považují takový vývoj za riziko pro finanční stabilitu státu. Chystají proto změnu, konkrétně u některých limitů při poskytování hypoték. „Nová pravidla budou proto víc zaměřená na investiční poptávku a zpřísní se při hypotékách na třetí a další domy a byty. Zároveň se však uvolní pro mladé, kteří řeší své první bydlení,“ dodávají.
Silná sázka na investice do bydlení
Dostupné údaje ukazují, že v roce 2025 bylo šestnáct procent hypoték poskytnuto klientům, kteří už před tím vlastnili aspoň dvě nemovitosti. Dalších 39 procent hypoték se týkalo klientů, kteří vlastnili už jednu nemovitost. Investiční poptávka také uměle přispívá k růstu cen bydlení a tím zhoršuje jeho dostupnost pro lidi, kteří si kupují svůj první domov.
Vypovídající je i fakt, že na nové minimum se zkrátil průměrně odhadovaný čas potřebný na prodej inzerovaného bytu. Letos v březnu činil šest týdnů. Tato doba se zkracovala ve všech regionech, největší zájem byl zpravidla o menší byty.
Centrální bankéři shrnují, že rostoucí ceny na jedné straně zhoršovaly finanční dostupnost bydlení. Na druhé straně však tato zhoršující se dostupnost motivuje potenciální kupce urychlit své rozhodnutí o koupi, což tlak na růst cen dál zvyšovalo.
„Pokud by růst cen bydlení a růst příjmů domácnosti pokračoval aktuálním tempem, tak by při zachování úrokových sazeb klesla do konce roku finanční dostupnost bydlení na jednu z nejnižších úrovní za posledních patnáct roků,“ uvádí zpráva centrální banky.
