Praha - S novým občanským zákoníkem se značně změnila úprava bytového vlastnictví a společenství vlastníků jednotek. Snížila se například kvóra při hlasování na shromáždění. Tvůrci zákona si od toho slibovali zjednodušení schvalovacích postupů, je-li potřeba provést rekonstrukci domu, sjednat úvěr a podobně. Jenže v praxi to znamená, že teď k jejich odsouhlasení teoreticky stačí jen méně než třetina hlasů vlastníků domu.
Dle nového občanského zákoníku je společenství vlastníků jednotek (SVJ) právnickou osobou založenou za účelem zajišťování správy domů a pozemku. Správou domu je zjednodušeně řečeno vše, co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek a zachování nebo zlepšení jejich společných částí. Tedy i rekonstrukce domu a jeho stavební úpravy. Tyto opravy jsou někdy s ohledem na stav nemovitosti nevyhnutelné, i když ve fondu oprav na ně není dost peněz. A tak i nová pravidla umožňují řešit tuto situaci úvěrem.
Hlasovací kvórum
Nová právní úprava nic nemění ani na tom, že provedení rekonstrukce domu je potřeba odhlasovat na shromáždění vlastníků jednotek. Ke schválení rekonstrukce je však podle nového občanského zákoníku v drtivé většině případů zapotřebí již jen nadpoloviční většina hlasů přítomných. Shromáždění je usnášeníschopné, jsou-li přítomni vlastníci, kteří mají alespoň nadpoloviční většinu všech hlasů. Počet hlasů jednotlivých vlastníků se stejně jako dříve odvíjí od podílů na společných částech domu. Stejné obecné pravidlo platí také pro jakékoli jiné rozhodnutí shromáždění, tedy např. i pro hlasování o formě financování rekonstrukce. Teoreticky tak stačí, aby rozhodnutí o opravách a úvěru na ně podpořilo jen 26 % vlastníků.
Toto obecné pravidlo však nelze na SVJ aplikovat bez výjimky. Stanovy mohou totiž hlasování zpřísnit. Mnohá SVJ dosud používají své staré stanovy schválené ještě před účinností nového občanského zákoníku (přizpůsobení stanov nové právní úpravě musí být provedeno do konce roku 2016). Staré stanovy přitom většinou vycházely ze vzorových stanov vydaných nařízením vlády, a tak výslovně stanovovaly přísnější hlasovací kvóra. V tom případě by úprava ve stanovách měla před obecnou právní úpravou přednost a bylo by nutné se jimi při hlasování řídit nebo nejprve odhlasovat změnu stanov (za přítomnosti notáře).
Kdo ručí za úvěr
Úvěr na rekonstrukci bytových domů poskytují společenstvím vlastníků banky většinou bez zástav, a to do poměrně vysokých částek v řádech milionů korun. Tyto úvěry jsou totiž kryté již ze zákona. Vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ, stejně jako tomu bylo i podle starých pravidel, v poměru dle jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Jinými slovy, nebude-li SVJ úvěr řádně splácet, může banka svůj nárok uspokojit na jeho členech.
Samotný úvěr pak splácí bance SVJ, přičemž ve skutečnosti se na splácení úvěru obvykle podílejí všichni vlastníci bytů svými měsíčními příspěvky do fondu oprav, tedy i ti, kteří s rekonstrukcí a jejím financování úvěrem nesouhlasili. Příspěvky musí být stanoveny v takové výši, aby pokryly všechny výdaje SVJ včetně těchto splátek úvěru. Často se tedy budou v souvislosti se zřízením úvěru příspěvky navyšovat, což je také nutné schválit na shromáždění.
V rámci SVJ se lze však dohodnout i na odlišném způsobu financování rekonstrukce pro jednotlivé členy. Vše ovšem záleží pouze na dohodě schválené na shromáždění. Členové, kteří mají dostatek prostředků na to, aby svůj podíl na nákladech na rekonstrukci uhradili ihned, mohou tyto prostředky na účet SVJ složit najednou a dále se nebudou na splácení úvěru podílet. Výhodou pro tyto vlastníky je, že ušetří úroky z úvěru.
Máte další otázky týkající se nového občanského zákoníku? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky, ochrany spotřebitele nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.
Pokud ale nebude úvěr řádně splácen, nebude vnitřní dohoda v rámci SVJ banku vůbec zajímat. Banka může v případě nedodržení splátek dluh vymáhat na všech vlastnících. Jak bylo již uvedeno, vlastníci odpovídají za závazky SVJ ze zákona a od tohoto pravidla se nelze ve vztahu k jiným subjektům odchýlit. Pokud by se tedy banka uspokojila na vlastníkovi, který měl v rámci SVJ svoji část nákladů na rekonstrukci splacenou, nezbývá tomuto vlastníkovi než vymáhat zaplacení těchto peněz na těch, jejichž zaviněním nebyl úvěr řádně splácen.
Obrana přehlasovaného vlastníka
V případě, že by přehlasovaný vlastník s rozhodnutím shromáždění o rekonstrukci či formě financování vůbec nesouhlasil a cítil by se tímto rozhodnutím značně znevýhodněn či dokonce poškozen, může se bránit u soudu. Může také například soudu navrhnout, aby dočasně zakázal SVJ jednat podle napadeného rozhodnutí.
Návrh musí být podán do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jinak toto právo vlastníka zaniká. Vlastník musí doložit své přehlasování, proto je dobré pohlídat si, aby bylo v zápise ze shromáždění výslovně uvedeno, kdo hlasoval proti rozhodnutí.
