Pořídit si vlastní bydlení je v Česku nejtěžší z celé EU. Podle indexu prosperity a finančního zdraví je na něj potřeba více než třináct hrubých ročních platů. Celkové podmínky se ale v tuzemsku ve srovnání s Unií paradoxně zlepšují. I přesto však necelá polovina lidí vydá na domácnost přes třicet procent čistých příjmů a jeden z deseti dokonce přes polovinu. Složitá situace se obzvlášť dotýká mladých, ukazují čísla, která zveřejnily Česká spořitelna a portál Evropa v datech.
V evropském srovnání úrovně bydlení v rámci Indexu prosperity a finančního zdraví se tuzemsko letos posunulo z 23. na 17. místo. Paradoxně jde o zatím nejlepší výsledek v oblasti bydlení v rámci tohoto indexu, kterého Česko dosáhlo mimo jiné díky rostoucím investicím do bytové výstavby. Za skokem ovšem nestojí pouze jeden zlomový ukazatel. Jde o souběh několika menších zlepšení.
K lepšímu výsledku přispělo mimo jiné i pokračující zotavování po energetické krizi. Adekvátně vytápět nedokáže 4,1 procenta domácností, přičemž o rok dříve to bylo 4,9 procenta. Unijní průměr je přitom víc než dvojnásobný, konkrétně dělá 8,8 procenta. Domácnostem pomohl i růst mezd, které loni podle Českého statistického úřadu (ČSÚ) reálně vzrostly o 4,6 procenta.
Ke zlepšení podle autorů indexu pomohlo také relativně výhodné nájemní bydlení. V této kategorii se tuzemsko posunulo z loňského šestého na letošní druhé místo. Čísla ale mohou do určité míry zkreslovat. „Právě ona relativita je zásadním problémem, se kterým si Česko zatím neumí poradit. Tento indikátor totiž vychází z dat serveru Numbeo, který srovnává nákladnost nájmů s cenami pořízení vlastního bytu. Spíše než o nízkých nájmech tedy vypovídá o vysokých cenách vlastnictví,“ podotkli autoři indexu.
Nedostupnost vlastního bydlení
To podle nich potvrzuje i indikátor, který ukazuje, kolik ročních platů je potřeba ke koupi průměrného bytu. V Česku je to 13,3, což je nejvíce v celé EU. Podobně jsou na tom státy jako Srbsko či Kosovo. Přestože je ale dostupnost vlastního bydlení v Česku nejhorší ze všech států Unie, samotný poměr se meziročně mírně zlepšil. Loni bylo potřeba 13,6 průměrného hrubého ročního platu.
Česko ale i tak spadlo z 25. místa na poslední, na kterém bylo už v letech 2022 a 2023. Situace v jiných zemích se totiž podle indexu zlepšovala výrazně rychleji. V Maďarsku poměr klesl ze 13,6 na 11,9 roční mzdy, na Slovensku ze 13,2 na 11,7 a ve Slovinsku ze 13,4 na 11,4 ročního platu. Nejdostupnější vlastní bydlení mají Irové s 6,2 průměrného ročního platu. Následují Belgie a Finsko.
Autoři indexu přitom neočekávají, že by se v Česku měla situace zlepšovat. Podle ČSÚ byty loni zdražily o 10,6 procenta, zatímco průměrná mzda vzrostla pouze o 7,2 procenta. Dražší jsou i hypotéky. Průměrná sazba nových úvěrů se podle ČBA Hypomonitoru v srpnu vyšplhala na pět procent a od dubna navíc platí přísnější limity ČNB pro investiční hypotéky. „Průměrná výše hypotečního úvěru se aktuálně pohybuje okolo 4,2 milionu korun,“ sdělila analytička České spořitelny Tereza Hrtúsová.
Nůžky mezi Prahou a ostatními kraji se podle ní v posledním roce spíše zavíraly. „Z hlediska reálné dostupnosti se ale nic nemění, Praha a Brno zůstávají nejdražšími aglomeracemi,“ dodala. Průměrný byt v Česku stojí podle indexu zhruba stejně jako 29 let placení průměrného nájemného, v centrech měst to je dokonce téměř 31 let. V Irsku činí tento poměr necelých třináct let. Jak již ale bylo naznačeno, vysoké skóre vypovídá spíše o tom, jak drahá je koupě.
„K letošnímu posunu přispělo i to, že se koupě bytu oproti nájmu dál prodražila, zatímco třeba ve Francii nebo na Slovensku se tento poměr snížil. I nájmy přitom dlouhodobě rostou: podle Deloitte Rent Index jsou dnes v krajských městech víc než dvojnásobné oproti roku 2014,“ doplnili autoři indexu prosperity a finančního zdraví.
Srovnání mezi státy EU je nutné vnímat v kontextu
Z prezentovaných dat je zřejmé, že jednotlivé ukazatele ani celkové srovnání nelze z hlediska pořadí v rámci EU vnímat pouze tuzemskou optikou a posun Česka o šest míst je potřeba číst v kontextu.
„Index srovnává Česko s ostatními zeměmi a pozitivní posun tedy často způsobuje i to, že se jiným zemím daří jednoduše hůř než nám a ve srovnání se propadnou,“ zdůraznil analytik Evropy v datech Tomáš Odstrčil.
To mimo jiné vysvětluje, proč i přes celkový posun Česko zůstává v některých oblastech poslední. „Je to dáno tím, že celkový index, kde se naše pozice zlepšila, je směsí celé řady ukazatelů, kdy v různých zemích se situace neustále posouvá různými směry. A v jiných oblastech jsme se trochu posunuli na lepší pozici,“ doplnil ekonom České spořitelny a předseda Výboru pro rozpočtové prognózy Michal Skořepa.
Češi preferují vlastní, ukázal průzkum
Ačkoliv vlastní byt je v Česku ve vztahu k počtu ročních platů nejdražší v EU, chtějí lidé bydlet ve vlastním a téměř sedmdesát procent z nich ve vlastním také žije, vyplývá z průzkumu, který Česká spořitelna a projekt Evropa v datech uskutečnily ve spolupráci s agenturou Ipsos a jehož výsledky zveřejnily společně s indexem prosperity.
„Že je pro Čechy vlastní bydlení podstatné, lze vysledovat i při pohledu na to, jak jsou v jednotlivých typech bydlení spokojení. Obecně totiž převládá spokojenost se současným bydlením, a to nezávisle na typu (spokojených je téměř 83 procent obyvatelstva), ale pokud srovnáme vlastníky a nájemce, obecně jsou mnohem spokojenější ti, kterým jejich dům či byt patří,“ vyplynulo podle autorů z průzkumu.
Bydlet v nájmu celý život by si podle průzkumu dokázala představit jen třetina populace a jako plnohodnotnou alternativu k vlastnímu bydlení ho vnímá jen čtvrtina. Že je nájemné pouze vyhozenými penězi si pak myslí každý pátý Čech.
Průzkum ukázal i to, že pro bydlení ve vlastním je řada lidí schopna i mnohé obětovat. Nejčastěji jde o lokalitu nebo velikost vysněného bytu či domu. Češi by se za dostupným bydlením byli ochotni i přestěhovat a obětovat vlastní pohodlí. „Pětině by navíc nevadilo ani pořídit si nemovitost v horším stavu a zrekonstruovat ji vlastními silami a penězi. Jen třináct procent Čechů není ochotno slevit z ničeho,“ doplnili autoři.
K tradičnímu vlastnickému bydlení navíc existují i jiné alternativy než to nájemní. „Více než čtyřicet procent Čechů by si dokázalo představit celoroční bydlení na chatě nebo chalupě, která by byla adekvátně upravená pro trvalý pobyt. Celkem 21,4 procenta populace by uvažovalo o mobilním domě a stejný podíl si dokáže představit bydlení v modulárním kontejnerovém domě. Oproti tomu 36 procent Čechů ve svých představách nesleví z klasického bytu nebo domu,“ vyplynulo z průzkumu.
Ačkoliv tedy vlastní bydlení pro Čechy zůstává hlavním cílem i jistotou do budoucna, neodmítají lidé nájemní bydlení bezvýhradně. „Z těch, pro které dnes nájem není plnohodnotnou alternativou, by na něj 47 procent změnilo názor, kdyby byl výrazně levnější než splátka hypotéky. Pro 38 procent by rozhodla smlouva na dobu neurčitou a pro třetinu garance, že nájemné nebude skokově růst. Nájem za nižší než tržní cenu by využilo nebo zvážilo 46 procent Čechů,“ popsali autoři.
Lidé kvůli bydlení odkládají zásadní životní rozhodnutí
Situace, která v tuzemsku panuje na trhu s bydlením, nemusí mít jen ekonomické důsledky. Může totiž vést mimo jiné třeba také k odkládání zásadních životních rozhodnutí, jako je například založení rodiny. K takovému kroku (odložení zásadního životního rozhodnutí) už kvůli bydlení podle průzkumu sáhlo alespoň jednou šedesát procent dospělých Čechů do třiceti let, kteří jsou nespokojení se svým současným bydlením. Opakovaně tak učinila třetina z nich. Naopak lidé ve věku mezi 50 a 65 lety tento problém neřešili tak často.
„V naší republice se neustále opakuje téma nízké porodnosti, zde vidíme velmi konkrétní kauzalitu – krize bydlení odrazuje mladé od založení rodiny a znemožňuje jim plánovat další životně důležité kroky,“ uvedla výkonná ředitelka organizace Díky, že můžem Bára Stárek.
Průzkum navíc ukázal, že i kvůli složité bytové situaci bydlí jen 29 procent mladých Čechů do třiceti let s přáteli nebo partnerem či partnerkou, zatímco s rodiči alespoň částečně (například přes víkend) žije 58 procent z nich. „Češi jsou ale k bydlení s rodiči obecně relativně shovívaví. Jen sedmnáct procent české populace je přesvědčeno, že soužití s rodiči v dospělosti je projevem pohodlnosti a nesamostatnosti, přičemž tento názor sdílí zejména starší generace,“ poznamenal Odstrčil.
Celkem 35 procent mladých, kteří bydlí s rodiči, navíc tvrdí, že se alespoň do určité míry podílí na výdajích. Zbytek nepomáhá, protože na to nemá prostředky, nebo protože sami rodiče chtějí, aby jejich děti raději šetřily. „Ještě zajímavější je však pohled na to, co tvrdí rodiče. Nadpoloviční většina říká, že jim děti alespoň něco platí, a čtvrtina dokonce prohlašuje, že platí rovný díl jako oni sami,“ doplnili autoři.
„Nejtypičtější situací je, že mladí dospělí bydlící s rodiči zatím nemají dostatečný příjem, aby mohli tyto náklady nést. Důležitým aspektem je také snaha rodičů pomoci potomkům něco si našetřit a finančně jim ulevit. Zatímco 25 procent rodičů uvádí, že se jejich dospělí potomci podílí na financování chodu domácnosti rovným dílem, mladí vidí situaci kritičtěji – pouze šest procent z nich uvádí, že se na nákladech podílí stejným dílem jako rodiče,“ shrnula Tereza Horáková z agentury Ipsos.
Rodičů se agentura ptala i v dalším průzkumu, tentokráte pro společnost Broker Consulting. Z šetření vyplynulo, že 89 procent rodičů souhlasí s tvrzením, že bez finanční pomoci rodiny mnoho mladých vlastní bydlení nezíská. Pomoc s bydlením svých potomků řešilo 32 procent rodičů a dalších 35 procent očekává, že ji bude řešit v budoucnu. Nepomáhají jim jen finančním darem či úsporami, ale i ručením vlastními nemovitostmi.
Vysoké výdaje českých domácností
O tom, že je bydlení v tuzemsku skutečně nákladné, hovoří i evropská data. „Kromě nejdražších cen nemovitostí v porovnání s příjmy jsme v unijním srovnání podle Eurostatu poslední i s ohledem na výdaje domácností. Ty totiž představují 32,4 procenta celkových výdajů obyvatel, zatímco v předposledním Finsku jde o 29,7 procenta. Nejlépe jsou na tom v tomto ohledu Chorvaté, kde výdaje na domácnost ukousnou jen 13,9 procenta z koláče výdajů,“ ukázal index prosperity.
Nákladnost bydlení potvrdil i průzkum. U 44 procent respondentů totiž výdaje na domácnost převyšují třicet procent jejich příjmů a u jednoho z deseti je to dokonce více než polovina příjmů. Některé výdaje vloni muselo kvůli bydlení odložit 45 procent domácností. Téměř čtvrtina omezila zbytné výdaje jako koníčky, dovolenou nebo peníze za zábavu a dalších šestnáct procent i nutné výdaje na potraviny, drogerii či oblečení.
„Nadměrné náklady na bydlení představují v Česku hlavní rizikový faktor chudoby. Za kritickou hranici se obecně považuje stav, kdy výdaje na nájemné, zálohy na energie a služby přesáhnou třicet až čtyřicet procent čistých příjmů domácnosti. Pokud výdaje tuto hranici překročí, rodinám nezbývají prostředky na základní životní potřeby, jako jsou potraviny či péče o děti, což vede ke vzniku dluhů a hrozbě exekucí,“ sdělila ředitelka Platformy pro sociální bydlení Barbora Bírová.
Ekonomové vidí problém i v nízkých příjmech
Podle ekonomů ale nejsou problémem jen samotné ceny bydlení. „U nás je procento výdajů na bydlení a energie relativně vysoké. A není to způsobeno tím, že máme vysoké náklady na bydlení a vysoké ceny energií, ale spíše tím, že máme nízké příjmy. To je obecně problém Čechů, že častokrát nejsme moc aktivní v tom, že bychom chtěli vyjednávat o vyšších příjmech. My potřebujeme zvyšovat nejen dostupnost bydlení tím, že budeme více stavět, ale zároveň emancipovat lidi na to, aby měli vyšší příjmy a vyšší mzdy, aby potom měli vyšší prosperitu a lepší život,“ myslí si hlavní ekonom České spořitelny David Navrátil.
Podobně situaci vidí i Skořepa. „Všechny tyto ukazatele, nejen, co se týče nákladnosti vlastnického bydlení, ale třeba i nákladnosti nájemního bydlení (…), jsou vždycky podílem, kde je nahoře ve zlomku daná částka a dole jsou příjmy. A když se podíváme na český trh práce, tak platí, že je velmi napjatý. Česká pracovní síla se zdá být velmi levná, proto je pro ni takový hlad a proto je trh tak vymetený,“ míní.
Podle něj je tedy potřeba se zamyslet i nad tím, jak funguje český trh práce. „A jestli náhodou není čas začít tlačit různými kanály (…) na to, aby se česká příjmová hladina zvýšila. Protože jakmile se tohle povede, tak se všechny poměrové ukazatele týkající se bydlení i spousty dalších věcí zlepší prostě proto, že jmenovatel ve zlomku bude vyšší,“ dodal.
„Mini paláce“, nedostatečná výstavba a přísné normy
Jaké jsou další faktory nákladnosti bydlení? Podle Skořepy může jít i o to, že v mezinárodním srovnání jsou české domy a byty relativně velké. „My si stavíme takové ‚mini paláce‘, které mají vydržet stovky let. Zatímco, když se podíváme třeba do severní Evropy, tak tam se mnohdy staví ze dřeva. Ty domy třeba nejsou tolik trvanlivé, ale z tepelného hlediska o tolik horší nejsou,“ míní.
Průzkum přitom ukázal, že lidé se napříč společností shodují v tom, že je cena bydlení v Česku vyšší než kvalita. „Myslí si to téměř sedmdesát procent populace nezávisle na věku, vzdělání, místě bydliště či typu ubytování. Rozdíl není ani mezi novostavbami nebo starými nemovitostmi před rekonstrukcí,“ uvedli autoři šetření.
Skořepa vidí další z problémů v tom, že se málo staví. Vloni sice v Česku vyrostlo o 11,5 procenta bytů více, než v roce 2024, avšak zahájených bytů ubylo. „V loňském roce byla podle údajů ČSÚ v Česku zahájena výstavba 35 819 bytů a dokončeno 33 742 bytů. To je ale stále velmi málo. Většina Čechů sní o vlastním bydlení a my bychom potřebovali stavět alespoň padesát až šedesát tisíc bytů ročně,“ poznamenal Navrátil.
Český statistický úřad nicméně ve středu informoval, že letos v srpnu byla zahájena výstavba 3922 bytů, což znamená meziroční nárůst o 42,3 procenta. Podobný počet zahájených bytů jako v srpnu byl podle statistiků naposledy před čtyřmi lety, kdy v důsledku vysokých sazeb končil vrchol hypotečního trhu. Ubylo ale dokončených bytů, a to meziročně o tři procenta na 2852.
Výstavbu podle autorů indexu dlouhodobě brzdí zdlouhavé povolování i roztříštěná samospráva. „Na sto tisíc obyvatel u nás připadá 57 obcí, nejvíce v EU, zatímco průměr unijních zemí je zhruba třináct,“ podotkli.
Změnu slibuje novela stavebního zákona, kterou v září podepsal prezident Petr Pavel. Povolování staveb má převzít státní stavební správa a stavebníkům má stačit jedno řízení zakončené razítkem. Kritici nicméně varují před oslabením ochrany veřejných zájmů.
„Další věc je, že i kdyby šlo stavební řízení rychleji, tak minimálně podle mnoha hlasů z oboru samotného to vypadá, že přinejmenším v některých věcech jsme papežštější než papež a když třeba v Evropě existují nějaké základní dohodnuté normy, jak kvalitní by různé věci měly být, jak by měla vypadat izolace a tak dále, tak v Česku máme mnohdy tendenci předpisy ještě přiostřit a zpřísnit, což výstavbu zase znovu zdražuje,“ je přesvědčen Skořepa.
Podle autorů indexu letošní výsledek ukazuje dvě tváře českého bydlení. „Těm, kdo už mají kde bydlet, se v evropském srovnání bydlí o něco lépe: méně domácností nezvládá vytápět a méně jich na bydlení vydává neúměrnou část příjmu. Kdo si ale bydlení teprve pořizuje, naráží na nejvyšší cenovou bariéru v Unii. Pokud má Česko v žebříčku stoupat i dál, bude muset pohnout právě s ní,“ uvedli. Pák, které by bylo možné zapojit, aby se situace zlepšila, je podle Skořepy celá řada. „Není to jen jedno opatření,“ uzavřel.
