Praha – České vesnice a města v minulosti nevznikaly zrovna podle návrhů zkušeného architekta. Spíš se živelně rozrůstaly. A tak se často stává, že aby se majitel dostal ke svému domku, musí projít přes sousedovu zahrádku nebo dvorek. Nestačí přitom spoléhat jen na dobrotu souseda, že nám průchod přes svůj pozemek umožní nejen on, ale i jeho dědicové. Rozhodně se v takovém případě vyplatí nechat si zřídit věcné břemeno. V tomto dílu Poradny portálu ČT24 si řekneme jak na to. Na naše otázky odpovídal advokát Pavel Nastis.
Co je to vlastně věcné břemeno?
Věcné břemeno patří mezi takzvaná věcná práva a spočívá v tom, že vlastník nemovitosti je nějakým způsobem omezen ve prospěch jiného, tedy vlastník nemovitosti je povinen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat.
Věcné břemeno může být zřízeno buď ve prospěch osoby – to je například právo doživotního bydlení. Toto věcné břemeno nepřechází na právní nástupce a zanikne smrtí oprávněného. Konkrétní příklad ze života: rodiče mi darují nemovitost a já jim za to zřídím věcné břemeno doživotního bydlení v této nemovitosti. Když zemřou, věcné břemeno zanikne.
Věcné břemeno může být také zřízeno ve prospěch vlastníka jiné nemovitosti, například právo chůze přes cizí pozemek. Takové věcné břemeno přechází na právní nástupce, tedy na budoucí vlastníky oprávněné nemovitosti. A opět konkrétní příklad: ve prospěch mého rodinného domu je zřízeno právo chodit přes sousedův pozemek. Když zemřu, toto věcné břemeno nezanikne, neboť není zřízeno ve prospěch mé osoby, ale ve prospěch rodinného domu, a přejde tedy na dalšího dědice, stejně tak přejde i na dalšího vlastníka rodinného domu, kterému ten rodinný dům daruji nebo prodám.
Jak vzniká věcné břemeno?
Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Ze zákona může být věcné břemeno zřízeno například v tomto případě:
Pokud je vlastníkem pozemku pod budovou jiná osoba než vlastníci jednotek a tato osoba se s vlastníky jednotek nedohodla na prodeji pozemku vlastníkům jednotek do 31. prosince 2000, pak od 1. ledna 2001 vzniklo vlastníkům jednotek věcné břemeno spočívající v právu spoluužívat zastavěný pozemek. Toto věcné břemeno se poskytuje za náhradu, tj. není bezplatné.
Věcné břemeno může zřídit i soud svým rozsudkem, podle občanského zákoníku ale pouze v jediném případě, a to tehdy, není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak. V takovém případě může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno, spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek, v jeho prospěch.
Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva vydržením, přičemž vydržecí doba činí deset let. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je samozřejmě nutný vklad do katastru nemovitostí.
Se vznikem věcného břemene musí souhlasit většina spoluvlastníků
Pokud jde o uzavření smlouvy, pak tato musí být písemná a musí být katastrálním úřadem povolen vklad do katastru nemovitostí. Je-li nemovitost ve spoluvlastnictví, je otázkou, zda se zřízením musí souhlasit všichni spoluvlastníci, nebo ne. Vycházím-li z toho, že o hospodaření s věcí rozhodují spoluvlastníci na základě principu většiny (počítáno dle velikosti spoluvlastnických podílů), pak ke zřízení věcného břemene smlouvou stačí souhlas většiny spoluvlastníků - počítáno ovšem nikoli podle počtu osob, ale podle velikosti spoluvlastnických podílů.
Mám povinnost povolit sousedovi věcné břemeno?
Rozhodně ne. Nicméně pokud nastane ta situace, že vlastník stavby není současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak než právě zřízením věcného břemene, pak doporučuji se na zřízení věcného břemene dohodnout, neboť jinak se vystavuji riziku soudního sporu, který bych mohl prohrát. V takovémto případě totiž soud může věcné břemeno zřídit.
Mohu za povolení věcného břemene požadovat finanční vyrovnání?
Ano. Věcné břemeno lze smlouvou zřídit bezúplatně nebo za úplatu, úplata může být jednorázová nebo opakovaná, například tisíc korun za každý měsíc. Vždy záleží na dohodě smluvních stran.
Jak věcné břemeno zaniká?
Věcná břemena zanikají rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Věcné břemeno dále zanikne smlouvou uzavřenou mezi oprávněným z věcného břemene a povinným z věcného břemene. I k zániku práva odpovídajícího věcnému břemeni smlouvou je nutný vklad do katastru nemovitostí.
Věcné břemeno zanikne ze zákona, nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti; přechodnou nemožností výkonu práva věcné břemeno nezaniká.
A opět praktický příklad. V obci je zřízena nová veřejná cesta, po které se může majitel nově dostat k domu, k němuž původně musel přes sousedův pozemek. Soused se v takovém případě může domáhat zrušení věcného břemene u soudu. Ten pak může rozhodnout, že se věcné břemeno za přiměřenou náhradu omezuje nebo ruší.
Co když například někdo zdědí dům po dědečkovi a nelíbí se mu, že soused má věcné břemeno na průjezd přes zahradu, a on si tam chce třeba vybudovat bazén. Jak v takovém případě postupovat?
Může postupovat jedině tak, že sousedovi nabídne uzavření smlouvy o zrušení věcného břemene. Když s tím soused nebude souhlasit, máte možnost domoci se u soudu zrušení věcného břemene, ale jedině tehdy, když je splněn některý ze dvou důvodů:
- Nastanou-li takové trvalé změny, že věc již nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo prospěšnějšímu užívání její nemovitosti.
- Vznikne-li změnou poměrů hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného.
A na závěr situace, do které se dostala čtenářka portálu ČT24: Můj otec, který již nežije, povolil sousedovi vedení plynové přípojky po vnější straně našeho rodinného domu a částečně v zemi přes zahradu. To bylo asi v roce 1992. V té době neměl soused možnost napojit plynovod ke svému domu přímo z ulice. Dnes již tu možnost má. Soused mi říkal, že byl s otcem dohodnut, že nechá zapsat věcné břemeno na tuto přípojku. Já o tom ale nic nevím. Jsem povinna s věcným břemenem souhlasit?
V tomto případě mohlo dojít k vydržení věcného břemene, ale předpokladem je nejen to, že oprávněný z věcného břemene, tedy onen soused, vykonával své právo vyplývající z věcného břemene po dobu deseti let, ale také to, že byl v dobré víře, tedy že se v dobré víře domníval, že mu právo z věcného břemene náleží.
V případném soudním sporu by bylo na sousedovi, aby prokázal, že se v dobré víře domníval, že mu věcné břemeno náleží. Spíše se však na základě informací, které mám, přikláním k závěru, že v dobré víře nebyl, neboť věcné břemeno mu sice bylo údajně přislíbeno, ale on si po celou dobu musel být vědom toho, že věcné břemeno zřízeno nebylo - tudíž zde chybí dobrá víra. Protože mezi otcem tazatelky a sousedem nebyla uzavřena ani písemná smlouva o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene, není tazatelka povinna smlouvu o zřízení věcného břemene uzavřít.
