Praha - Nová právní úprava bytového spoluvlastnictví, kterou zavedl nový občanský zákoník s účinností od 1. ledna 2014, dopadá nejen na nově vzniklá společenství vlastníků jednotek (SVJ), ale také na ta stávající. Jednou z nových povinností starých SVJ je uvést své stanovy do souladu s čerstvým zákoníkem. Co bude taková změna obnášet a je potřeba s touto změnou chvátat, nebo mají SVJ ještě dost času?
Zatímco dříve musel být notář přítomen pouze na ustavující schůzi společenství vlastníků, dnes ho již budou SVJ potřebovat při každé změně stanov. Dle nového občanského zákoníku totiž změna stanov SVJ vyžaduje vždy formu notářského zápisu. To platí jak pro nově vznikající společenství, tak pro ta existující. Příprava shromáždění vlastníků, na kterém má být změna stanov odhlasována, bude tedy vzhledem k zajištění přítomnosti notáře organizačně náročnější a finančně nákladnější. Je proto potřeba dobře si předem rozmyslet, co vše bude potřeba ve stanovách změnit, abyste nemuseli stejný proces za půl roku znovu opakovat.
Kdy a jak musíte změnit stanovy?
Vzhledem k tomu, že se okruh povinných náležitostí stanov oproti dnešnímu stavu podstatně rozšiřuje, budou je muset změnit prakticky všechna společenství vlastníků. Mezi hlavní novinky patří:
- změna názvu,
- přemístění sídla do domu SVJ,
- popis způsobu uplatňování práv členů SVJ,
- popis práv a povinností a způsob jednání a usnášení orgánů SVJ,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše.
Dříve byly při tvorbě stanov společenstvím nápomocny vzorové stanovy vydané nařízením vlády. Nová právní úprava nám však již nic takového neposkytuje. Ta společenství vlastníků, která nemají ve svých statutárních orgánech žádné právníky, tedy budou muset vyhledat služby právních kanceláří nebo sdružení společenství vlastníků, pokud jsou členem nějaké takové organizace.
SVJ musí své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě do 3 let od účinnosti nového občanského zákoníku, tj. do konce roku 2016. V této lhůtě se musí doručit notářský zápis o změně stanov krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek. V některých případech je však výhodné změnit stanovy již dříve.
Změna názvu společenství
Není žádnou novinkou, že název SVJ má určité povinné náležitosti. Již před rokem 2014 musel kromě označení domu obsahovat slovo „společenství“. Od nového roku je zde však nový požadavek na názvy starých i nových SVJ, který musí nyní obsahovat sousloví „společenství vlastníků“. Například SVJ s názvem „Společenství vlastníků jednotek Česká 1“ splňuje požadavek nové právní úpravy a název měnit nemusí. Kdežto podobně znějící „Společenství Česká 1“ nové právní úpravě nevyhovuje a bude se muset přejmenovat. Ke změně názvu je nutná také změna stanov, takže pokud budete stanovy měnit z důvodu přejmenování SVJ, je vhodné rovnou přizpůsobit nové právní úpravě celé stanovy. Změnu názvu je nutné provést nejpozději do konce roku 2015.
Máte další otázky týkající se nového občanského zákoníku? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky, ochrany spotřebitele nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.
Další doporučené změny stanov
Při změně stanov SVJ nemusíte provádět jen nutné úpravy, ale s ohledem na nový občanský zákoník lze úpravou stanov ulehčit také chod společenství vlastníků. Například při hlasování na shromáždění vlastníků již dle nového zákoníku stačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Mnoho starých stanov však obsahuje hlasovací kvóra upravena přísněji. Pokud tedy třeba plánujete v domě rozsáhlejší stavební úpravy, je vhodné předtím ze stanov vypustit všechna ustanovení, která jejich schvalovací proces oproti zákonné úpravě ztěžují.
