Praha – Břemena a služebnosti, dva pojmy, které jsou pro náš běžný život mnohdy nepostradatelné, byť nemusí být na první pohled úplně srozumitelné. Umožňují totiž omezovat vlastnické právo. V tomto díle série OBČAN ZBLÍZKA popíšeme je, ale i to, jak si pojistit pohledávku u dlužníka. A krátce se také zmíníme o změně u bytového spoluvlastnictví.
Občanský zákoník klade důraz na spoluvlastnictví domu a lépe odráží realitu. Proto je podle něj „bytová jednotka“ nejenom samotný byt, ale automaticky také podíl na společných částech domu (schodiště, prádelna, společné balkony, apod.). Usnadní to nakládání se zmíněnou „jednotkou“ – jejím převodem totiž automaticky převádíte i podíl na společných částech domu. Nebude ale možné převést pouze podíl na společných částech, aniž bychom nepřevedli samotný byt.
Pokud je dnes v domě alespoň 5 bytů v osobním vlastnictví alespoň třech různých majitelů, společenství vlastníků vzniká automaticky ze zákona. S novým zákoníkem od ledna 2014 ho budeme muset sami založit - schválit stanovy a společenství vlastníků následně vznikne jeho zápisem do rejstříku společenství vlastníků.
Zákon tímto „papírováním“ zajišťuje, aby o existenci společenství věděli všichni vlastníci bytů v domě. Dnes si totiž mnohdy neuvědomovali svou odpovědnost a neúčastnili se domovních schůzek. Kvůli nim tak třeba nebylo možné schválit zateplení domu.
Stávající, již vzniklé, společenství vlastníků, se samozřejmě nemusí znovu zakládat. Aktuální statut a hlavně stanovy společenství se ale musí do tří let od účinnosti zákoníku přizpůsobit podmínkám nového zákoníku. Jedná se například o:
- snažší hlasování: Aby bylo shromáždění vlastníků usnášeníschopné, musí se ho (tak jako dnes) účastnit vlastníci s většinou hlasů (podle podílů). Nově bude k přijetí rozhodnutí stačit souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků (dnes bylo například na modernizaci domu zapotřebí tří čtvrtin hlasů všech vlastníků). Vlastníci také můžou ve stanovách sjednat písemné hlasování (což podstatně zjednoduší proces schvalování rozhodnutí, pokud nejsou schopni se sejít v minimálním počtu)
- poplatky: Tak jako dnes bude základní výpočet poplatků na správu domu („fond oprav“) dle podílů – tedy poměrně (pokud se majitelé bytů nedomluví jinak). Když ale někdo výlučně užívá společnou část domu jen pro sebe (garáž, balkon nebo třeba lodžii), poplatky se upraví (může se brát zřetel na to, že vlastník balkon spravuje na vlastní náklady a podobně).
- informovanost: Nový majitel bytu musí společenství vlastníků oznámit svou adresu a počet osob, které budou mít v jeho bytě domácnost. Hlásí také změny počtu osob, které v bytě bydlí, stejně když přenechá byt někomu jinému, například i k pronájmu. Každý vlastník má právo na to, aby mu společenství sdělilo jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Dnes na to zákon nemyslel a ve stanovách to být nemuselo.
Břemena
Základ věcných břemen, tedy „zatížení věci“, tkví v tom, že je omezeno vlastnické právo majitele. Právo k jeho věci získává druhá osoba. Typicky půjde o to, že jsme povinni tolerovat činnost někoho jiného (chození nebo jízdu přes pozemek), povinni zdržet se určité činnosti (nestavět na svém pozemku nad určitou výšku) nebo dokonce i něco dělat (vyplácet jiné osobě rentu).
Zatížit se břemeny nebo služebnostmi můžeme buď dobrovolně (smlouvou), anebo nedobrovolně (soudním rozhodnutím nebo kvůli zákonu). V novém občanském zákoníku dochází k jejich významnému pozměnění a rozšíření tak, aby co nejvíce odrážely potřeby lidí.
Služebnosti
Nově se pro označení věcného břemene, které nutí vlastníka věci k pasivitě (něco strpět nebo se něčeho zdržet) používá pojem „služebnost“. Jako služebnost si můžeme typicky sjednat, že budeme svádět dešťovou vodu ze své střechy na cizí pozemek (právo na svod dešťové vody), vymínit si právo čerpat vodu ze sousedovy studně (právo na vodu) apod. Zákoník umožní sjednat si takřka cokoliv, samozřejmě pokud to bude mít jako služebnost význam, stačí uzavřít smlouvu (stanovit to může i závěť nebo dědická smlouva). Pokud půjde o služebnost zatěžující nemovitost, je třeba ještě zápis do katastru nemovitostí.
Služebnosti jsou buď pozemkové (například zmíněné právo svádět vodu na cizí pozemek a povinnost strpět chůzi přes svůj pozemek), anebo osobní (právo bydlení):
Příklady pozemkové služebnosti: Se svým sousedem se domluvíte, že si přes jeho parcelu budete zkracovat cestu domů (není to jako u práva nezbytné cesty, kdy musí jít o jedinou dostupnou cestu k vašemu pozemku a soused vám ho musí umožnit). Praktické je to zejména v případě, kdy máte dva sousedící pozemky a jeden z nich prodáte. Prodávaný pozemek můžete „zatížit“ tímto věcným břemenem a zajistit si tak, že přes něj budete chodit k druhému.
Na venkově se bude hojně používat nové právo pastvy, kdy se domluvíte s majitelem pozemku, že se u něj bude moci vaše stádo ovcí pást.
„Služebnost rozlivu“ pak zakládá vlastníku vodního díla s řízeným rozlivem povodně (typicky řeky) právo rozlévat na cizím pozemku vodu. Tím předejde pozdějším problémům při povodních.
Příklad osobní služebnosti: Právu bydlení se dnes také říká „věcné břemeno dožití“. Svůj byt prodáte, abyste měli peníze, ale dokud nezemřete, budete v něm stále moci žít.
Tato služebnost nemusí být „úplatná“ – dožiji v bytě zadarmo bez placení nájmu s tím, že se třeba zřízení služebnosti odrazí v ceně bytu. Nový majitel bytu nemůže služebnost vypovědět, tak jako nájemní smlouvu.
Reálné břemeno
Pro břemeno, které vás nutí k určitému faktickému, aktivnímu konání se použije pojem „reálné břemeno“. Znamená to, že určité osobě poskytujete „užitek“, na oplátku třeba získáte vlastnictví k věci. Jde například o takzvaný výměnek, tedy možnost starších lidí přenechat dům dětem, ale vymínit si na oplátku od nich splnění některých povinností.
„Je to spojeno nejen s povinností trpět, že tam ti staří lidé bydlí, ale zcela běžně je například vozit k lékaři nebo pomáhat jim s velkým úklidem,“ řekl právník Karel Eliáš, hlavní autor nového občanského zákoníku. K takovým činnostem se samozřejmě musí daný člověk smluvně zavázat, bez nich by se jednalo o právo bydlení.
Příklad: Dlužník, kterému věřitel půjčí určitý obnos peněz, může být zavázán k tomu, že jako vlastník nájemního domu bude část z inkasovaného nájemného odvádět na úhradu svého dluhu. Reálné břemeno je jistější než jen „pouhý“ smluvní vztah, bude zapsáno v katastru nemovitostí, poskytuje věřiteli vyšší míru právní jistoty.
Zástavní právo
Nejlepším způsobem, jak si pojistit svou pohledávku u dlužníka, je zřídit zástavní právo. Dlužník nám poskytne zástavu jako určitou jistotu, kdyby nedodržel své závazky. Takovou zástavu pak můžeme zpeněžit a tím „vyrovnat účty“. Zástavou může být cokoliv, co je obchodovatelné.
Jedna z významných novinek je právě u zpeněžení zástavy. Doposud to šlo pouze ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy. Nově si způsob zpeněžení mohou věřitel s dlužníkem písemně dohodnout. Nejde to ale libovolně. Abyste jako věřitel nepoškodili dlužníka, musíte zástavu zpeněžit za „obvyklou cenu“.
Krušné chvíle budou mít od nového roku majitelé zastaváren. Pokud vám totiž někdo ukradne například mobil a „prodá“ ho v zastavárně, stačí vám prokázat, že je mobil váš a že vám byl odcizen (anebo jste ho ztratili). Zastavárna po vás nesmí požadovat jeho odkoupení (peníze, které zloději vyplatila), musí ho prostě vydat.
Pozor na převod zástavy
Jestli jste věřitelé, dejte si pozor u převodu vlastnického práva k zástavě (když dlužník věc prodá). V případě, že zástava není nikde zapsaná (typicky v rejstříku zástav) a někdo si danou věc od dlužníka koupí v dobré víře, že u ní zástava není, zástavní právo zaniká a vy se věci nemůžete domáhat. U nemovitostí je situace jednodušší, zástavy u nich musí být vždy v katastru a přechází tak na „nového“ majitele.
Poměrně častá je situace, že jeden člověk dluží na více frontách – třeba zastaví dům za sedm milionů pro několik statisícových dluhů. Věřitelé jsou v pořadí na uspokojení ze zástavy a kdyby se dům prodal, nejprve by se zaplatilo prvnímu, pak druhému a tak dále. Když si ale zástavní práva necháte zapsat ve veřejném seznamu (zmíněný rejstřík nebo katastr) a některému z věřitelů splatíte dluh, zástava je v jeho případě zbytečná. Dnes by se taková zástava vymazala a na jeho místo by poskočil „další v pořadí“.
Nově bude možné zástavu za již splněný dluh nechat „volnou“ pro další dluhy. Smysl je v tom, že této nové pohledávce bude obsazením uvolněného místa přiznáno výhodnější pořadí než těm „pod ní“.
Svěřenecký fond
Tato úplná novinka v českém právu je obdobou angloamerického „trustu“. Jde o to, že si vymezíte určitý finanční obnos, část svého majetku, ke konkrétnímu účelu. S takovým majetkem ve svěřeneckém fondu nadále nebudete moci disponovat, přestanete být jeho vlastníkem. Namísto toho určíte konkrétního správce, který s majetkem bude ve váš prospěch či ve prospěch třetí osoby hospodařit.
Příklad: Vyčleníte dva miliony k hrazení studia svých dětí na zahraničních univerzitách anebo vyčleníte svou vilu k ubytování sociálně slabých.
Jediný, kdo má tedy k majetku ve fondu přístup, je jeho správce. Zakladatel na něj může maximálně dohlížet (výjimečně se domáhat na soudu, aby správci něco uložil, či naopak zakázal), protože se vznikem fondu přestává být vlastníkem vyčleněného majetku.
Výhodou je, že takový majetek bude chráněn před dluhy zakladatele. Takže i když se zadluží, věřitel na něj nebude smět sáhnout (právě proto, že už to nebude v jeho vlastnictví). Důležité je, že do fondu může přispívat každý. Takže se po novém roce může stát, že se k jednomu velkému kulturnímu mecenáši přidá řada dalších lidí a v jednom fondu budou podporovat umění formou svěřeneckého fondu.
Dalším tématem OBČANA ZBLÍZKA bude ve čtvrtek 7. 11. dědické právo. Pokud máte k tomuto tématu jakékoliv dotazy, pošlete nám ho do Poradny.
