Nedostupné bydlení v Česku trápí stále více lidí, vyplývá ze studie Organizace pro hospodářskou spolupráci a rozvoj (OECD), kterou zveřejnilo ministerstvo pro místní rozvoj. Tento problém se podle organizace dotýká zejména mladých rodin, seniorů a zranitelných skupin obyvatel. Jak tuto situaci řešit? OECD navrhuje hned několik konkrétních kroků. Dodává ovšem, že je zapotřebí dlouhodobá a koordinovaná strategie.
Odborníci z OECD označují dostupnost bydlení v Česku za jednu z největších společenských výzev. Reálné ceny nemovitostí v tuzemsku totiž podle indexu organizace mezi lety 2008 a 2024 výrazně vzrostly. Totéž navíc platí i pro ceny nájmů.
Vývoj cen bytů i nájemného sleduje také technologicky-poradenská společnost Deloitte. Podle jejích dat stál v posledním čtvrtletí loňského roku metr čtvereční v bytě průměrně 110 100 korun. Pro srovnání – v posledním čtvrtletí roku 2016 to bylo 48 100 korun.
Průměrná cena nájmů v bytech pak podle téže společnosti v tuzemsku dosahovala ve druhém čtvrtletí letošního roku hodnoty 326 korun za metr čtvereční. O čtyři roky dříve, tedy ve druhém čtvrtletí 2021, lidé za metr čtvereční průměrně zaplatili 239 korun.
Růst reálných cen bydlení je dle studie OECD způsoben růstem reálných příjmů domácností, ale také specifickým kontextem zemí střední a východní Evropy, které prošly transformací po období státního vlastnictví bytového fondu, kdy byly ceny bydlení státními zásahy uměle udržovány nízko.
Většina domácností žije v důsledku privatizace bytového fondu během ekonomické transformace po pádu komunismu ve vlastním bydlení. Dle dat Českého statistického úřadu bylo v uplynulém roce v tuzemsku v nájmu pouze 21,4 procenta lidí. Následkem ovšem dle OECD je, že ostatní segmenty trhu zůstávají nedostatečně rozvinuté. V případě Česka studie konkrétně zmiňuje nájemní bydlení za nižší než tržní nájemné. Tato situace pak dle organizace omezuje možnosti pro ty domácnosti, které si nemohou dovolit pořízení vlastního bydlení.
Byty v obecním a veřejném vlastnictví tvoří podle OECD jen relativně malou část celkového bytového fondu. „Čekací doby na cenově dostupné bydlení jsou dlouhé a kvalita bytového fondu je obecně nižší než u bydlení na volném trhu,“ dodává studie s tím, že obcím i dalším subjektům brání v efektivním rozvoji mimo jiné nedostatečné a nejisté financování.
„V Česku je dostupnost bydlení obzvláště palčivým problémem, neboť příjmy domácností nedrží krok s růstem cen nemovitostí,“ konstatuje dále OECD. Nabídka nového bydlení sice dle organizace do jisté míry reagovala na poptávku, avšak rostoucí náklady na výstavbu a omezení daná přísnými pravidly i pomalými procesy územního plánování přispěly k prudkému nárůstu cen nemovitostí.
K řešení bytové situace však podle OECD nestačí dílčí opatření. Zapotřebí je naopak dlouhodobá a koordinovaná strategie, v jejímž rámci dojde k propojení bytové politiky se sociálními službami, územním plánováním i daňovým systémem.
Podpora neziskových poskytovatelů bydlení
Jedním z doporučení organizace je, aby Česko podporovalo vznik neziskových poskytovatelů bydlení. V současnosti totiž podle zprávy specializovaní poskytovatelé cenově dostupného a sociálního bydlení v tuzemsku chybí. „V důsledku historického vývoje představují hlavní neziskové subjekty v této oblasti v Česku bytová družstva, ta však nemají povinnost poskytovat cenově dostupné bydlení (ať už formou pronájmu, nebo prodeje),“ upozorňuje OECD s tím, že je to dokonce naopak a družstevní podíly lze prodávat za tržní ceny.
- Zpráva nazvaná „Reforma bydlení v Česku a Polsku“ analyzuje trendy na trhu s bydlením v obou zemích a poskytuje doporučení pro jednotlivé země, jak zvýšit nabídku cenově dostupného bydlení a řešit bytové potřeby zranitelných skupin.
- Dokument vychází ze zkušeností ostatních zemí OECD.
- Zprávu vypracovala OECD v koordinaci s Pracovní skupinou pro reformy a investice (SG Reform) Evropské komise v rámci Nástroje pro technickou podporu Evropské unie.
Zdroj: OECD
Podle zprávy by se měla také zavést univerzální právní definice dostupného a sociálního bydlení a navazujícího systému financování pro jeho dlouhodobý a udržitelný rozvoj. Dále by podle OECD měla být vytvořena jasná pravidla a mechanismy pro spolupráci mezi obcemi a neziskovými organizacemi, aby se mohla kvalitní a cenově přijatelná nabídka rozšiřovat.
V Česku již v současnosti funguje dotační program na výstavbu cenově dostupných nájemních bytů. Současná vláda také schválila zákon o podpoře bydlení, který by měl pomoci lidem ohroženým bytovou nouzí nalézt dostupné ubytování.
Změna územního plánování
Podstatným problémem je ale podle studie také současná podoba územního plánování. K urychlení rozvoje cenově dostupného bydlení by dle OECD mohlo přispět zjednodušení administrativních procesů a reforma územně plánovací dokumentace. „To může zahrnovat rychlejší procesy pro vydání stavebního povolení (například elektronické podání a schvalování žádostí), zrychlení pořizování změn územních plánů – zejména ve větších městech s vyšší poptávkou po bydlení – a zefektivnění procesu pořizování a projednávání regulačních plánů,“ uvádí organizace.
Problémem je ovšem podle mínění autorů studie také roztříštěná odpovědnost a nedostatečná koordinace mezi různými úrovněmi státní správy, sektory veřejné politiky, kraji a obcemi. V důsledku toho totiž dochází k oslabení schopnosti místních samospráv využívat územního plánování k zajištění dostatečných kapacit pro bydlení.
„Z intenzivnější spolupráce mezi vládou na národní úrovni, kraji na regionální a obcemi na místní úrovni by například mohly vzejít obcemi iniciované změny územně plánovacích dokumentací, které by umožnily pružněji reagovat na nově vznikající potřeby,“ vysvětluje studie, jak by případné změny mohly současnou situaci zlepšit.
Důležitým prvkem je podle OECD také posílení motivace obcí povolovat novou výstavbu ve větší míře tam, kde je to nejvíce efektivní a potřebné. „Cílem je zajistit, aby nové projekty bydlení mohly vznikat efektivněji, zejména v oblastech s vysokou poptávkou, a tím snížit tlak na růst cen,“ uvádí v tiskové zprávě ke studii resort pro místní rozvoj.
Reforma daně z nemovitosti
Dalším návrhem uvedeným ve studii je reforma daně z nemovitých věcí. Autoři textu upozorňují, že na rozdíl od téměř všech ostatních zemí OECD vypočítává Česko výši daně z nemovitých věcí na základě velikosti a umístění pozemků či budov.
„Tento přístup nezohledňuje tržní hodnotu nemovitých věcí a zvyšuje regresivitu daňového systému. Přechod na systém zdanění založený na tržní hodnotě by mohl pomoci omezit regresivitu daní z nemovitých věcí,“ míní OECD, která nicméně dodává, že zavedení daní z nemovitých věcí založených na tržní hodnotě by vyžadovalo přesné a aktuální informace o bytovém fondu. Ty se přitom v současnosti shromažďují pouze skrze sčítání lidu, domů a bytů, jež probíhá každých deset let.
OECD také dodává, že příjmy z daní z nemovitých věcí jsou sice přiděleny místním samosprávám, avšak jsou jen velmi omezené. Česko ostatně dle organizace v roce 2022 získalo na dani z nemovitých věcí jen půl procenta celkových daňových výnosů, což je ekvivalent pouhých 0,2 procenta HDP. To je podle zprávy druhý nejnižší podíl v rámci OECD.
„Zvýšení daní z nemovitých věcí by mohlo obcím zajistit větší finanční zdroje na výstavbu cenově dostupného bydlení. Toto zvýšení by mělo být plánované, postupné a mělo by zahrnovat opatření pro domácnosti s nízkými příjmy, aby bylo obecně přijatelné,“ doporučuje OECD.
Cílená daň z neobydlených bytů
Organizace poukazuje také na to, že v tuzemsku za poslední desetiletí vzrostl počet neobydlených bytů, a to i v oblastech s vysokou poptávkou. V roce 2021 nebylo podle zprávy obsazeno šestnáct procent bytů. OECD navrhuje, aby české úřady zvážily cílenou daň z neobydlených bytů v oblastech s vysokou poptávkou po bydlení. Tím by mohly motivovat majitele nemovitostí k jejich vrácení na trh, případně k podpoře jejich renovace, míní autoři studie. Zkušenosti z ostatních zemí OECD nicméně dle nich ukazují, že takováto opatření vyžadují vhodné vymáhací a monitorovací mechanismy.
Ke snížení cenové dostupnosti bydlení podle organizace přispívají také osvobození od daně z kapitálových zisků a možnost odečíst si úroky z hypotéky z daní (pokud imputované nájemné není zdaněno). Tyto mechanismy totiž podle zprávy tlačí v situaci, kdy je nabídka trhu omezená, ceny nahoru.
„Česko by mohlo zvážit zavedení stropu pro osvobození od daně z kapitálových zisků pro rezidenční nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení jejich vlastníků, úpravu zdanitelných zisků o inflaci a odstranění osvobození od daně z kapitálového zisku u sekundárních bytů,“ domnívají se autoři studie.
Podle ministra mohou reformy přispět ke zvýšení nabídky i ke stabilitě
„Reformy doporučené OECD mohou přispět nejen ke zvýšení nabídky cenově dostupného bydlení, ale i k větší stabilitě trhu a lepšímu využití stávajícího bytového fondu,“ okomentoval závěry studie v tiskové zprávě resortu pro místní rozvoj ministr Petr Kulhánek (STAN), který vnímá pozitivně to, že OECD „potvrdila správný směr, na který jsme nastoupili naší reformou územního plánování“.
„Stejně tak oceňuji doporučení směřující k předefinování daně z nemovitostí. Souhlasím s tím, že je třeba s ní pracovat lépe. Řada zemí v Evropě hodnotí, jestli je byt využíván ke svému účelu, nebo ne, a podle toho nastavuje daň z nemovitosti. To je jedna z cest, jak dosáhnout spravedlivějšího daňového zatížení,“ doplnil ministr.
Jak se k návrhům staví další sněmovní uskupení?
Poslanec Jiří Havránek (ODS) za koalici SPOLU uvedl, že doporučení, která OECD ve své zprávě předkládá, považuje koalice za cenný příspěvek do debaty o dlouhodobém řešení bytové politiky v Česku. Za alfu a omegu reformy pro urychlení výstavby a zároveň legislativu, na niž se už dlouho čeká, považuje SPOLU reformu územního plánování a specifika pro brownfieldy. Z hlediska motivace měst a obcí pak podporuje diskusi nad motivačním prvkem v rámci rozpočtového určení daní.
„Pokud jde o doporučení OECD k posílení neziskových poskytovatelů bydlení a zavedení univerzální definice dostupného a sociálního bydlení, zde jsme opravdu na počátku diskuse,“ podotkl Havránek s tím, že by se podle něj měl využít osvědčený model bytových družstev a směřovat podporu právě sem. „Co se týče návrhu OECD na reformu daně z nemovitých věcí – k její změně došlo v rámci tohoto volebního období, vyčkejme s tím, jak se projeví její dopady. Současně jsem přesvědčen, že se problém dostupnosti bydlení nevyřeší primárně dalším přerozdělováním, ale především vyšší a efektivnější výstavbou,“ míní Havránek.
Opoziční ANO na dotaz ohledně návrhů OECD nereagovalo. V rámci svého volebního programu se ovšem k některým problémům, jimž se studie OECD věnuje, vyjadřuje. „Zkrátíme a zjednodušíme proces územního plánování, aby lépe odpovídal reálným potřebám měst a obcí, ale současně i investorů a stavebníků,“ píše se například v textu jejich programu. Nejsilnější opoziční uskupení chce také přijmout nový stavební zákon, který zásadně zrychlí schvalování staveb.
ANO slibuje i podporu měst a obcí. Ty podle programu získají mimořádnou dotaci na zainvestování pozemků pro bytovou výstavbu. Hnutí zmiňuje též podporu výstavby nájemních bytů. „Vytvoříme investiční pobídky a daňové úlevy pro dlouhodobé investory do nájemního bydlení,“ stojí v textu. Mimo to chce ANO rovněž podporovat družstevní bydlení, a to skrze zavedení státních garancí pro družstva, které usnadní financování výstavby bez vysokých vstupních vkladů.
SPD považuje bydlení za klíčové téma. „Podporujeme zjednodušení stavebního řízení, výstavbu obecních a družstevních bytů, využití státních pozemků i bezúročné půjčky pro mladé rodiny. Chceme zabránit spekulacím s byty a pomoci občanům, aby dosáhli na bydlení bez celoživotního zadlužení. Odmítáme ale návrhy OECD na vyšší daně z nemovitostí i přenášení odpovědnosti na neziskové organizace – podle nás mají hlavní roli stát a obce,“ uvedlo hnutí, které za cíl označilo, aby každý občan mohl získat kvalitní a cenově dostupné bydlení.
Za potřebné považují úpravy doporučené OECD Piráti – návrhy potvrzují to, co dlouhodobě prosazují. „Už v tomto volebním období jsme iniciovali přípravu zákona o neziskových bytových společnostech,“ přiblížila Zuzana Freitas Lopesová (Piráti), podle níž strana podporuje i změny v oblasti územního plánování. „Něco už bylo promítnuto do nového stavebního zákona, ale chceme jít dál – například umožnit rychlejší řízení a zrychlenou výstavbu v akceleračních zónách, třeba na brownfieldech nebo v okrajových částech měst,“ dodala. Piráti podle Freitas Lopesové podporují také větší autonomii obcí při nastavování daně z nemovitostí.
