Praha - Rekonstrukce panelových domů patří k velkým fenoménům dnešní doby. Jenže našetřit si na potřebné opravy nebývá pro vlastníky jednoduché, a tak v mnoha případech musí sáhnout po úvěru. A to se nemusí všem vlastníkům líbit. Co s tím?
Společenství vlastníků (SVJ) v bytovém domě zajišťuje veškeré záležitosti spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu. V těchto záležitostech je SVJ oprávněno se také zavazovat. Co se týče oprav společných částí domu, běžně se pro tyto účely v domě tvoří tzv. fond oprav, do kterého měsíčně přispívají všichni vlastníci jednotek v poměru dle velikosti podílu na společných částech domu. Rekonstrukce domu je však někdy s ohledem na stav nemovitosti nevyhnutelná, i když ve fondu oprav na ni není dost peněz. Nebo má SVJ např. možnost získat na rekonstrukci dotaci od státu, ale nemá dost peněz, aby pokrylo zbylé náklady této investice. Tyto situace lze řešit úvěrem.
Rozhodnutí SVJ o rekonstrukci domu a jejím financování
Samotné provedení rekonstrukce domu je potřeba nejprve odhlasovat na shromáždění vlastníků jednotek. Ke schválení rekonstrukce je zapotřebí 75procentní většina všech vlastníků jednotek. Pokud by se rekonstrukcí měnilo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikosti spoluvlastnických podílů (např. zvětšoval by se jeden byt na úkor jiného), byl by zapotřebí souhlas všech vlastníků.
K rozhodnutí o způsobu financování rekonstrukce pak postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je usnášeníschopné, je-li přítomna alespoň nadpoloviční většina hlasů. Hlasy jsou počítány podle podílu na společných částech domu. V případě, že si bude brát SVJ úvěr, který má být zajištěn zástavou jednotlivých bytových jednotek, je nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Smlouvu o zástavě jednotky totiž nemůže SVJ sjednat bez souhlasu jejího vlastníka.
Úvěr na rekonstrukci
Většina bank v dnešní době úvěry na rekonstrukci bytových domů poskytuje SVJ bez zajištění těchto úvěrů zástavou, a to do poměrně vysokých částek v řádech milionů korun. To ale neznamená, že by tyto úvěry byly pro banky nekryté. Vlastníci jednotek totiž ze zákona ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Jinými slovy, nebude-li SVJ úvěr řádně splácet, může banka vymáhat plnění závazku po jeho členech.
Nechci platit úvěr
Jak je shora uvedeno, úvěr splácí bance SVJ. Ve skutečnosti se však na splácení úvěru podílejí všichni vlastníci bytů svými měsíčními příspěvky do fondu oprav. Příspěvky musí být stanoveny v takové výši, aby pokryly všechny výdaje SVJ včetně těchto splátek úvěru. Často se tedy budou v souvislosti se zřízením úvěru příspěvky navyšovat, což je nutné také schválit na shromáždění vlastníků.
Z účetního hlediska pak může splátka úvěru představovat samostatnou položku v evidenčním listu každého bytu. Pokud budou splátky takto účetně rozpočítány mezi jednotlivé členy – vlastníky bytů, lze se v rámci SVJ dohodnout i na odlišném financování rekonstrukce pro jednotlivé členy. Vše ovšem záleží pouze na dohodě schválené na shromáždění SVJ nadpoloviční většinou přítomných. Členové, kteří mají dostatek prostředků na to, aby svůj podíl na nákladech na rekonstrukci uhradili hned, mohou tak učinit v souladu s dohodou a dále se nebudou podílet na splácení úvěru (v evidenčním listu nebudou mít položku „splátka úvěru“). Výhodou pro tyto vlastníky je, že ušetří úroky z úvěru.
Avšak ani vlastníci, kteří svůj podíl na úvěru splatili rovnou, se nemohou zbavit ručení za úvěr. Banku totiž nebude zajímat, jak si vlastníci financování rekonstrukce vnitřně uspořádali. Banka očekává pouze pravidelné měsíční splátky a pokud SVJ nebude splácet, může dluh vymáhat na všech vlastnících bez ohledu na jakoukoli vnitřní dohodu účinnou pouze mezi těmito vlastníky v rámci SVJ. Jak bylo již uvedeno, vlastníci odpovídají za závazky SVJ ze zákona a od tohoto pravidla se nelze ve vztahu k jiným subjektům odchýlit. Pokud by se tedy banka uspokojila na vlastníkovi, který měl v rámci SVJ svoji část nákladů na rekonstrukci splacenou, nezbývá tomuto vlastníkovi nic jiného, než vymáhat zaplacení těchto peněz na vlastnících, jejichž zaviněním nebyl úvěr řádně splácen.
