Praha – Kupujete byt? Tak to zcela jistě víte, že v nabídce jsou jak byty v osobním, tak v tzv. družstevním vlastnictví. S vlastnictvím družstevních bytů je to však po právní stránce zcela jinak než s byty v osobním vlastnictví. V případě koupě družstevního bytu si nekupujete přímo samotný byt, ale členský podíl v bytovém družstvu, se kterým je spojeno užívání družstevního bytu v bytovém domě. A co řada lidí neví, na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví je mnohem snazší o družstevní byt přijít.
Vlastníkem celého domu i jeho jednotlivých bytů je v případě družstevního vlastnictví samotné družstvo, které může v souladu se zákonem se svým majetkem nakládat. Má tedy i pravomoc svého člena vyloučit.
Dle zákona může být člen z družstva vyloučen, jestliže opětovně a přes výstrahu porušuje členské povinnosti. Mezi tyto povinnosti patří především placení nájemného, úhrady za služby nebo dokonce i porušování domovního řádu. Další důležité důvody pro vyloučení pak mohou být zakotveny ve stanovách. Fyzická osoba může být navíc vyloučena, byla-li pravomocně odsouzena pro úmyslný trestný čin, který spáchala proti družstvu nebo členu družstva.
Kdo rozhoduje o vyloučení?
O vyloučení rozhoduje buď představenstvo, nebo členská schůze družstva. Rozhodnutí je nutné vyloučenému členovi oznámit písemně. Stanovy družstva mnohdy určují způsob doručení tohoto oznámení, např. prokazatelné doručení na poslední známou adresu člena. Jako důkaz v takovém případě postačí potvrzení pošty, že písemnost byla vhozena do poštovní schránky.
Přijde vyloučený o byt?
Důsledkem vyloučení je, že člen ztrácí jakékoli nároky na užívání družstevního bytu. Je tedy také povinen byt vyklidit a předat jej družstvu. Pokud tak neučiní, může družstvo tento svůj nárok vymáhat soudně a následně exekučně. Soud přezkoumává, zda byly splněny podmínky pro vyklizení bytu, k nimž patří zajištění přístřeší pro vyloučeného a prostor pro uskladnění jeho osobních věcí a běžného vybavení bytu. V této fázi soud již nepřezkoumává důvody vyloučení, ale je pro něj podstatné, že k němu došlo.
Vyloučený samozřejmě nepřijde o svůj členský podíl jen tak bez náhrady. Dle zákona má při zániku členství nárok na vyplacení vypořádacího podílu. Jeho výše však bývá jen neuspokojivou kompenzací za ztrátu bydlení, neboť se odvíjí od výše splacených členských vkladů a délky členství. Nemá tedy nic společného s reálnou tržní hodnotou členského podílu v družstvu. Navíc si od něj družstvo odečte všechny své pohledávky vůči členovi, např. dlužné nájemné. Z tohoto pohledu je zřejmé, že neplatí-li někdo nájemné, nemá smysl čekat, až bude družstvem vyloučen. V takovém případě je lepší členský podíl spolu s právem na užívání bytu včas prodat a z utržených peněz dluhy uhradit.
Proti vyloučení se může družstevník bránit
Proti rozhodnutí o vyloučení má člen právo podat odvolání k členské schůzi. Toto právo však musí uplatnit do tří měsíců ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět o rozhodnutí o vyloučení. V případě, že bylo oznámení doručeno např. poštovní doručovatelkou do poštovní schránky, počíná tříměsíční lhůta běžet okamžikem vhození do schránky. Pokud se vyloučený člen ve lhůtě neodvolá, právo na odvolání ztrácí. Zároveň přichází o možnost bránit se proti vyloučení z družstva u soudu, ledaže by prokázal, že se o vyloučení dozvědět nemohl.
O odvolání člena rozhoduje členská schůze, tedy shromáždění všech členů družstva. V případě, že je zamítne, má vyloučený právo ještě na podání žaloby. Jenže v případě, že jsou důvody vyloučení zjevné a prokazatelné, ani soud by neměl rozhodnout ve prospěch vyloučeného člena.
