České dráhy (ČD) přiznávají pochybení v prodeji pozemků na pražském Smíchově. Tam nyní developerská skupina Sekyra Group staví čtvrť Smíchov City, od státní firmy pozemky odkoupila. Ovšem na Smíchově je developer dokázal získat jen za čtvrtinu ceny, kterou zaplatil na Žižkově, kde rovněž staví. Dráhy tak podle odhadů realitních makléřů mohly tratit až dvě miliardy korun. Tématu se pro pořad Reportéři ČT věnoval Michael Fiala.
Na pražském Žižkově vzniká „nové malé město uvnitř metropole“. Developer Luděk Sekyra tam plánuje postavit tři tisíce bytů, pro výstavbu potřebuje pozemky, které mu prodala státní společnost ČD. Developer zaplatil firmě za každý metr čtvereční přes 23 tisíc korun.
Cena pozemků se však na Smíchově výrazně lišila. „Tvrdím od první chvíle, že prodej pozemků na Smíchově byl hrubě pod cenou,“ prohlásil senátor, zastupitel Prahy 5 a bývalý vyšetřovatel hospodářské kriminality Václav Láska (SEN 21).
„Ztráta dle našich propočtů byla od 1,6 až do dvou miliard korun. Potvrzuje to současný nákup pozemků na Žižkově,“ soudí realitní makléř Otakar Schuma o prodeji drážních pozemků pro stavbu Smíchov City.
Předseda představenstva a generální ředitel ČD Michal Krapinec rovněž věří, že se nákup dal „obchodně vyjednat lépe“. „Ale v tu dobu jsem tady nebyl,“ upozornil. Podle právníka Transparency International Petra Leyera rozdíl mezi cenami na Smíchově a Žižkově „v podstatě nejde obhájit“.
Kauza začala tím, že developer koupil pozemky pro stavbu prvních domů a ČD mu tyto pozemky podle smlouvy prodaly za necelých 6200 korun za metr čtvereční. „Cena za metr čtvereční tady – na Smíchově – je dle mého názoru značně podhodnocená. Je minimálně o dvě třetiny nižší, než měla být,“ uvedl pro Reportéry ČT už 17. května 2021 realitní makléř David Pátek.
Ze smluv o prodejích pozemků na Smíchově Reportéři ČT vyčetli, že jiní kupující platili jiným prodávajícím 2,5 až 3,5krát víc než Sekyra Group drahám. Podle právníka Leyera ČD před 20 lety uzavřely smlouvu o společném podniku. „Tam proběhla jakási soutěž nebo výběr partnera do společného podniku,“ popsal. Partnerem ČD se stala právě Sekyra Group.
„Na základě tohoto partnerství pak vznikla Českým drahám povinnost prodat pozemky právě Sekyra Group,“ popsal Leyer. „Od počátku bylo plánem a principem tohoto smluvního vztahu, že v nějaký okamžik koupíme pozemky od Českých drah a budeme stavět samostatně,“ hájil pozici firmy výkonný ředitel a místopředseda představenstva skupiny Leoš Anderle v květnu 2021.
Podle Leyera však ceny pozemků při prodeji ze strany ČD nebyly následně určeny žádnou další soutěží, určil je prý pouze znalecký posudek. Prodej pozemků za nízkou cenu tak byl nakonec jediným výsledkem společného podniku ČD a Sekyra Group, obě strany přitom nízkou cenu hájily.
Argumentovaly tím, že se má zohledňovat jen cena pozemků přímo pod plánovanými stavbami, nebo tím, že v okolí domů vybudují infrastrukturu za odhadem víc než miliardu korun. „Myslím, že ty pozemky kupujeme za tržní peníze,“ shrnul v květnu 2021 výkonný ředitel skupiny Anderle.
Leyer však tvrzení obou stran rozporuje. „Z mého pohledu jsou argumenty Sekyra Group i Českých drah z hlediska toho, že je potřeba počítat pouze zastavěnou plochu, že tam jsou nějaké náklady na bourání – třeba starých staveb nebo výkupy nějakých zbytků pozemků – liché. Nebo minimálně účelové,“ míní. Každý developerský projekt si dle něj nese „určitou zátěž“ – mimo jiné právě kvůli budování infrastruktury.
Výtky k nízké ceně
Tento pohled ČT potvrdil i jiný developer. „Počítáme s tím, že budovy, které (…) plánujeme postavit, zaberou zhruba 37 procent pozemku,“ popsala v květnu 2021 ředitelka komunikace CWI Smíchov (UDI Group) Marcela Fialková. „Většina bude sloužit jako silnice, chodníky, park,“ dodala s tím, že toto má být vybudováno na náklady společnosti a následně převedeno zdarma městu tak, jak je to „běžné u všech developerů“.
„Českým drahám mohlo být, pardon, upřímně řečeno, úplně putna, co se tam postaví. Ony měly co nejlépe zpeněžit majetek, který měly,“ kritizuje senátor Láska. Totéž potvrzuje i současné vedení Českých drah, které prodává pozemky nyní.
Podle generálního ředitele ČD Krapince se tak děje bez ohledu na to, jestli je plocha zastavitelná, nebo jestli je určena k nějaké jiné výstavbě zeleně, případně se nedá z jiného důvodu zastavět. „Takže je to opravdu průměrná cena za metr čtvereční,“ nastínil. Tímto způsobem prý státní firma pozemky standardně prodává.
To se však během působení jednoho z minulých vedení ČD podle všeho nedělo. „Nemyslím si, že byly prodány pod cenou, protože jsou tam znalecké posudky, revizní znalecké posudky, jsou tam vyjádření právní kanceláře, zhodnocení péče řádného hospodáře a další – v podstatě jakoby podklady,“ hájil popsaný prodej předloni v září bývalý předseda představenstva a generální ředitel ČD Václav Nebeský.
Ovšem poté následovala změna vedení v ČD, po volbách v roce 2021 se změnila i vláda. Nové vedení dopravce a ministerstva dopravy pak připustilo, že má pochybnosti o prodeji pozemků pro projekt Smíchov City. „Zadání vůči Českým drahám z mé strany je jednoznačné – pokusit se vyjednat co nejvýhodnější podmínky do budoucna,“ uvedl v dubnu 2022 nynější ministr dopravy Martin Kupka (ODS).
Advokát Leyer doplnil, že se tehdy Transparency International obrátila na orgány činné v trestním řízení s trestním oznámením. „České dráhy už policie kontaktovala, podle mých informací,“ uvedl tehdy ministr Kupka.
Obchod nebyl pro ČD výhodný, ukázal audit
Po odvysílání reportáže v pořadu Reportéři ČT o prvním prodeji pozemků na Smíchově si dráhy zadaly audit, který měl obchod s Luďkem Sekyrou prověřit. Podle závěrů tohoto auditu nebyl obchod pro státní podnik výhodný.
Auditoři prozkoumali smlouvy mezi dopravcem a soukromým developerem a dospěli k závěru, že práva a povinnosti ČD a Sekyra Group při převodu pozemků jsou nevyvážené. Skupina má právo koupit pozemky drah, kdykoli bude chtít, zatímco ČD mají pouze povinnosti jí tyto pozemky prodat. Kupka tehdy volal po prověření celé záležitosti.
V této situaci prodaly ČD developerovi Sekyrovi další své pozemky pro projekt Smíchov City. Ministr dopravy tehdy neviděl zisk z prodeje optimisticky. Problém byl v tom, že ČD a jejich majitel – stát – už sice přiznávaly, že při prvním prodeji pozemků prodělaly, i při druhém prodeji ale byly stále vázány nevýhodnou smlouvou s developerem, kterou podepsaly v roce 2019.
ČD pak prodaly developerovi své další pozemky za 13 tisíc korun za metr čtvereční, což je víc než dvojnásobek ceny oproti původní transakci. O ceny na Smíchově se nesoutěžilo, nýbrž je určily znalecké posudky. „Proto jsme jako České dráhy zažalovali znalce, kteří tyto posudky vyhotovovali. A potom jsme s tím partnerem přesto, že byla nějaká cena zafixovaná, vyjednali ceny jako dráhy výrazně vyšší,“ popsal šéf ČD Krapinec.
Znalecký ústav skončil v likvidaci
Ani tyto nové, vyšší ceny ale nedosáhly tehdy obvyklých tržních cen v Praze na Smíchově. Podle makléřů, které Reportéři ČT oslovili, prodaly státní dráhy své pozemky napodruhé s menší ztrátou než při prvním prodeji, ale znovu i tak se ztrátou. Reportéři se také tehdy snažili znalce kontaktovat, znalecký ústav Kopprea Consulting byl v září 2023 však podle podnikatele Petra Paroulka v likvidaci.
Ani druhá firma, která je podepsaná pod oceněním státních pozemků na Smíchově – Grant Thornton Valuations – už dnes neexistuje. Je také vymazaná z obchodního rejstříku. U soudu se znalci pak ČD podle generálního ředitele prohrály, justice dala za pravdu znalci a konstatovala, že posudky jsou v pořádku.
ČT zjistila, že dráhy prohrály soud s jedním zkrachovalým znalcem. Jak to soud odůvodnil, není známé, k rozsudku se reportéři ani prostřednictvím žádosti podle zákona o svobodném přístupu k informacím nedostali. Druhý zkrachovalý znalec ČD zaplatil šest set tisíc jako symbolické odškodné ještě předtím, než o sporu rozhodl soud. A prodej pozemků řešila i policie.
„Věcí jsme se zabývali, bylo vedeno ‚prověřování‘ pod dozorem Vrchního státního zastupitelství v Praze,“ popsal mluvčí Národní centrály proti organizovanému zločinu (NCOZ) Jaroslav Ibehej. Věc byla dle něj loni na podzim odložena, neboť prý nejde o podezření ze spáchání trestného činu.
NCOZ Reportéři ČT o usnesení o odložení případu rovněž požádali podle zákona o svobodném přístupu k informacím. „Nevíme, bohužel, co vypovídaly osoby, které byly předvolány. To je začerněné,“ popsal senátor Láska. Pominuty byly dle něj všechny dílčí důkazy, které byly předtím zmíněny. „Zdůvodnění, proč k tomu odložení došlo, je velmi nepřesvědčivé,“ domnívá se.
„Pořád vidím, že to nevysvětluje ten obrovský cenový rozptyl nebo ten rozdíl mezi znaleckým oceněním a tržní realitou, která na Smíchově prostě existuje,“ doplnil právník Leyer.
Vyšší cena na Žižkově
Tři tisíce bytů pak staví developer Sekyra i na pražském Žižkově. Projekt s názvem Žižkov City bude na takzvaném brownfieldu u bývalého nákladového nádraží, což je dnes nevyužitý prostor uvnitř metropole, ze kterého má být za pár let atraktivní místo – hlavně k bydlení.
Na Smíchově prodaly státní dráhy své pozemky soukromému developerovi poprvé za 6200 korun, podruhé za 13 200 korun na metr čtvereční. Na Žižkově však ČD prodaly stejnému developerovi pozemky za víc než 23 tisíc korun za čtvereční metr.
To je cena skoro čtyřikrát vyšší než cena při prvním prodeji na Smíchově a bezmála dvakrát vyšší než cena při druhém prodeji tamtéž. Tento rozdíl přitom nevysvětluje ani nárůst cen pozemků během šesti let. „Cena na Žižkově v současné době, za kterou České dráhy pozemky prodaly, je férová a tržní,“ zhodnotil makléř Schuma.
Na Žižkově přitom už ČD žádnou předchozí smlouvou se Sekyra Group vázané nebyly. „Dávalo nám to větší míru flexibility. Když bych to hodně zjednodušil, tak jsme na Smíchově museli prodat a na Žižkově jsme mohli prodat,“ popsal ředitel ČD Krapinec.
Skupina Sekyra Group s Reportéry ČT hovořit před kamerou nechtěla. Zaslala jen vyjádření e-mailem. „V případě Žižkova byly vypracovány čtyři znalecké posudky renomovanými firmami. Konečná kupní cena vychází z nejvyššího posudku. Z titulu obhajoby transakce vůči vašemu mediálnímu útoku jsme utrpěli milionové škody jak v přímo vynaložených nákladech, tak z titulu zdržení celého projektu,“ stojí ve vyjádření developera.
Podle Leyera bylo patrné už od začátku, že ceny původní etapy jsou podhodnocené, respektive jsou na „úplném minimu“. „I když to znalec potvrdil jako cenu v místě a v čase obvyklou. I za těch několikanásobně zvýšených cen dokáže developer dosáhnout zisku a má z toho vlastně pořád značné benefity,“ dodal.
„První nákup byl výrazně pod cenou a to, co tam předvedlo tehdejší vedení Českých drah, byla lumpárna,“ shrnul senátor Láska. Následné nákupy už dle něj byly provedeny za tržní cenu. „Protože tam se vedení ČD chovalo tak, jak má – tedy s péčí řádného hospodáře. To je jednoduché,“ uzavřel.
