Ceny míří vzhůru, metry dolů. Bydlení Čechů se mění

Trh s bydlením na rozdíl od celé řady dalších oblastí ekonomiky pandemie moc nepoznamenala. Poptávka po bydlení zůstala loni obrovská, což se odrazilo i v rekordním objemu nově poskytnutých hypoték i v pokračujícím silném růstu cen bytů – Česko se v rámci EU dokonce drží na předních místech. Na druhou stranu průzkum Eurostatu ukazuje, že stále velká část Čechů žije jako „sardinky“, byť tento podíl klesá, a to navzdory rostoucí ceně. Přinášíme pohledy ekonomů i developerů, jak moc se bude v dohledné době bydlení v Česku měnit a jaké jsou aktuální trendy.

Ilustrační foto
Zdroj: ČTK Autor: Drahoslav Ramík

Mikrobyty, jako jsou například v Hongkongu, kde některé rodiny s dětmi žijí na pouhých pěti metrech čtverečních a kde většinu místa zabírá postel nebo palanda, v Česku nejsou. 

Přesto podle nejnovější statistiky Eurostatu žije v přelidněné domácnosti stále přes milion a půl Čechů, i když na druhou stranu jejich podíl klesl na historické minimum, a to navzdory citelnému zdražování nájmů i nemovitostí, jak podotkl analytik Trinity Bank Lukáš Kovanda.

V uplynulých letech ekonomické prosperity, tedy od roku 2014, podle něho Češi těžili z výrazného růstu reálných mezd. „Odhodlávali se tedy v poměrně vysoké míře k pořízení vlastní nemovitosti, a to zejména na hypotéku. Tím pádem i přes zdražující nemovitosti i nájmy docházelo k růstu komfortu tuzemského bydlení,“ vysvětluje Kovanda důvod, proč je teď podíl obyvatel ČR bydlících v přelidněné domácnosti historicky nejnižší. Osoba se považuje za žijící v přeplněné domácnosti, pokud ta nemá k dispozici minimální počet místností.

Zjednodušeně řečeno, jak vyplývá z definice zmíněného průzkumu, na každou domácnost musí být jedna místnost a pak další pro každou osobu ve věku 18 let a více – a pokud jde o pár, pak mohou mít tuto jednu společnou. V případě dětí by pak měla mít svou místnost dvojice do 12 let, pak se nároky zvyšují, a to i vzhledem k pohlaví.

Třicet metrů pro život i home office

V Česku poslední roky však stále nabírá na obrátkách zájem právě o malometrážní byty, zvláště ve velkých městech. Například v Praze se dlouhodobě podle developerů poptávka lidí přesouvá k menším dispozicím na úkor bytů 3+kk a větších. Záleží ale samozřejmě i na lokalitě. „V některých typicky rodinných lokalitách se více prodávají byty větší. V místech blízko centra zase vedou malé byty,“ konstatuje hlavní analytik Central Group Ondřej Štastný.

Byty typu 1+kk a 2+kk tvořily například u této společnosti v loňském roce sedmdesát procent všech nových prodaných bytů v Praze. „U větších bytů byl ještě v roce 2015 podíl na prodejích 42 procent, loni to bylo jen 33,5 procenta. Menší byty, především pak 2+kk, jsou nejatraktivnější pro stále početnější skupinu singles a také pro mladé rodiny,“ doplnil Štastný.

Poptávka po nich je dána ale především cenou nemovitostí na českém trhu. „Zvlášť patrné je to v případě Prahy, středních Čech nebo Brna. Absolutní cena malého bytu je nižší, i když s ohledem na úroveň příjmů v Česku je i tak vlastnické bydlení méně dostupné. Malé byty nejsou ani tak volbou, jako spíše nutností,“ uvedl analytik ČSOB Petr Dufek.

Podle Milana Kubáta, projektového manažera rodinné firmy Stavokomfort, jsou tak vlastně garsonky nadhodnocené a prodávané za vyšší cenu, než skutečně mají. „Ale stejně jsou nejlevnějším nástrojem, jak se dostat k vlastnictví nemovitosti a postavit se na vlastní nohy,“ uvedl.

I ty nejmenší byty mají ale v českých podmínkách zhruba třicet metrů čtverečních. A jak říkají developeři: „Kladou důraz na to, aby i přes svou malou plochu byly komfortní“.

„Vůbec nejmenší byt má rozlohu 29,2 metru čtverečního. Menší už nemáme, chceme nabízet kvalitní bydlení, které bude splňovat vysoké standardy. V takzvaných mikrobytech s rozlohou menší než 25 metrů čtverečních lze požadovaného komfortu dosáhnout už jen obtížně,“ vysvětluje analytik společnosti Central Group Ondřej Štastný.

Menší byt typu 1+kk, který má 40 m2. Ty nejmenší mívají ještě o deset méně

Zdroj: Cetral Group
Neznamená to však, že byty menší než zmíněných třicet metrů v hlavním městě nejsou. Ty ale vznikají v Praze spíše rekonstrukcí starších bytových domů, zejména v centru. A podle analytika Central Group jde převážně o projekty, které jsou zaměřené na byty pro krátkodobé ubytování.

To potvrzuje i Radek Polák ze společnosti Trigema. „Jednopokojové byty se zpravidla nabízí ve velikosti od zhruba 31 do 45 metrů čtverečních. V zemích, kde je jiná kultura a zvyky, však může být takový byt mnohem menší, třeba 20 až 25 metrů čtverečních. I u nás se čas od času na trhu podobné mikrobyty objeví, jedná se však spíše jen o okrajovou záležitost,“ uvedl.

Sdílené umývárny pro mazlíčky, vybavené dílny pro kutily

Developeři očekávají, že i tento rok bude největší zájem právě o jednopokojové či dvoupokojové byty s kuchyňským koutem. „Ve chvíli, kdy cena za metr čtvereční bytu přesahuje dříve nemyslitelnou částku sto tisíc korun, je zřejmé, že každý ušetřený metr čtvereční hraje svou roli. Proto zde platí víc než dříve, že základem jsou dobře promyšlené dispozice bytu,“ zdůrazňuje ředitelka marketingu spočnosti Skanska Renata Vildomcová. 

Trendy se tak mění i tam, kde by se zdálo, že už nic nového vymyslet ani nejde. V praxi to konkrétně znamená například to, že byt by neměl mít žádná nevyužitelná místa. Třeba jeho chodba musí počítat s jasně vymezeným místem pro úložné prostory. „Nově teď přidáváme také místo na domácí kancelář, která – jak věříme – bude do budoucna častějším pracovním prostorem. Ten musí být dobře větratelný, osvětlený a s dostatečným počtem zásuvek i připojení na internet,“ přibližuje Vildomcová.

A počítá se i s využitím prostoru, který sice k bytu přímo nepatří, ale lze ho i tak dobře využít a získat tím cenné „metry navíc“. „Jako například sdílené a už vybavené terasy či dílny pro kutily, umývárny pro domácí mazlíčky nebo třeba komunitní záhony ve společných prostorech domu,“ přibližuje sílící trendy Vildomcová. 

Lukrativní zhodnocení, jako u bitcoinu?

Zájem o malometrážní byty podle analytiků poroste i nadále. A to proto, že vedle jejich relativně větší dostupnosti – ve srovnání s těmi většími– jsou atraktivní i pro dlouhodobý pronájem, tedy jednoduše řečeno pro investice. A taky s ohledem na inflaci. Lidé totiž ve většině zemí EU v nemovitostech spatřují stále vhodný způsob uložení peněz a jejich ochrany před inflačním znehodnocením.

Kovanda v této souvislosti připomněl, že obava z inflačního znehodnocení v Evropě stoupá, neboť vlády a centrální banky v rámci boje s dopady pandemické situace zesilují svoje expanzivní fiskální, respektive monetární politiky, a tak podle něj veřejný dluh napříč zeměmi EU poměrně citelně narůstá.

„Ve třetím čtvrtletí 2020 ceny nemovitostí podle Eurostatu klesaly v jediné zemi, a sice v Irsku – ovšem pouze o 0,3 procenta. Lidé v celé Evropě si totiž stále více uvědomují, že dluhy nakonec budou umazávány právě inflačně, neboť vládám prakticky ani jiná možnost nezbude,“ uvedl.

Podle posledních dat Eurostatu Česko v rychlosti růstu cen bytů skočilo už z šestého na páté místo. V uplynulých pěti letech rostly realizační ceny rezidenčních nemovitostí druhým nejrychlejším tempem v EU. A konkrétně v loňském třetím čtvrtletí se zvedly v porovnání s průměrem roku 2015 ceny bytů a domů v Česku o 55,4 procenta.

„Výrazněji v celé EU zdražovaly v daném období ceny rezidenčních realit už pouze v Maďarsku, a to o 80,1 procenta,“ komentuje Kovanda. Pro úplnost, v celé Evropské unii, bez zahrnutí Británie, rostly v letech 2015 až 2020 ceny jen zhruba polovičním tempem v porovnání s vývojem v Česku.

Ještě výrazněji je však podle hlavního ekonoma společnosti Natland Petra Bartoně patrný jiný trend: „Zatímco v ostatních zemích se covid většinou podepsal na výrazném poklesu cen, u nás si míru růstu udržujeme na dlouhodobé úrovni, koronavirem téměř nezměněnou. Žebříčkem tak stoupáme ne kvůli tomu, že bychom růst cen zrychlovali, ale na rozdíl od ostatních jej nezpomalujeme,“ přiblížil.

V několika zemích, kde ceny rostly ještě rychleji než u nás, začaly v roce 2020 totiž spíše klesat. „U nás však zůstává setrvalý trend s pouze minimálním poklesem v jarním kvartálu. Předehnali jsme proto nyní například Chorvatsko, loni touto dobou jsme nebyli pátí, nýbrž osmí v Evropě,“ doplnil Bartoň.

Když tak spočítáme průměrný růst od roku 2017, rostou byty v Česku dlouhodobě druhým nejrychlejším tempem, ve výši 9,7 procenta ročně.

„Překonává nás jen Maďarsko s 12,4 procenta. Ovšem tam kvůli nezamrznutí stavebních povolení mohl růst cen zvýšit nabídku, a tak letos tamní ceny už přestaly růst. U nás stoupají nezměněně dál, protože stavební řízení jsou zamrzlá,“ říká Bartoň s tím, že se tak brzy dostaneme na první místo v dlouhodobé míře růstu cen bytů.

Jen v Praze je tak aktuálně v nabídkách pouze okolo poloviny bytů, než kolik by bylo ve skutečnosti potřeba, upozornil Polák ze společnosti Trigema. V posledních letech nicméně rostly ceny především mimo hlavní město. „Současně s tím je třeba však dodat, že průměrná cena za nové bydlení v regionech je zhruba na šedesáti procentech toho, za kolik se byty prodávají v metropoli,“ uvedl.

Zdroj: Analýza Central Group na základě dat ČSÚ a společných analýz společností Central Group, Trigema a Skanska Reality
Na druhou stranu, jak už bylo zmíněno, lidé vnímají investici do bydlení i jako ochranu před inflací a zabezpečení na stáří. A tedy, jako u každého jiného investičního aktiva, ani u bytů neplatí, že by růst hodnoty „snižoval“ jeho „výhodnost“, připomíná Bartoň jejich srovnání s dluhopisy.

„Tam je dána přesně fixně konečná výplata, ale ceny bytů nemíří k nějaké ‚finální hodnotě', z níž by nyní rychleji ukrajovaly, a tak by zbývala menší hodnota. Naopak. To, že ceny bytů dále rostou, zvyšuje vaši očekávanou konečnou hodnotu. Jinými slovy ti, co dnes kupují jako investici, doufají, že budou ceny dál růst. Jako u bitcoinu,“ vysvětluje.

Když se podíváme na nejnovější prosincová data Českého statistického úřadu za třetí čtvrletí předchozího roku, konkrétně na Index cen bytových nemovitostí, zjistíme, že se jejich ceny od konce roku 2014, tedy za pouhých šest let, zvýšily o šedesát procent, upozornil nedávno ekonom České spořitelny a člen Výboru pro rozpočtové prognózy Michal Skořepa.

„To vychází v průměru na více než osm procent ročně, což je v dnešní době nízkých výnosů vcelku slušné zhodnocení. Je ale třeba vzít v úvahu, že čísla jsou – nebo by aspoň měla být – očištěná o změnu kvality. Jde tedy o růst ceny pomyslné nemovitosti, která nezměnila svou kvalitu,“ vysvětlil.

Doplnil, že pokud budeme předpokládat, že obytné nemovitosti zcela ztratí svou použitelnost zhruba za sto let, pak na jeden rok připadá jedno procento, které je třeba od zmíněného osmiprocentního růstu odečíst. Protože ho musíme vynaložit na opravy, aby kvalita zůstala stejná, pokud chceme spočítat skutečný čistý kapitálový zisk. Ti, kteří nemovitost pronajímali za víc, než kolik bylo třeba utratit za dodatečné opotřebení a další náklady způsobené pronajímáním, udělali podle něho dobře.

V případě nových nemovitostí byl růst dokonce větší, meziročně ve třetím čtvrtletí loňského roku činil deset procent. Pro srovnání, ještě v prvním čtvrtletí roku 2020 to bylo jen lehce přes sedm procent, doplnil.

Ceny dále porostou. Jen zřejmě o něco pomaleji

Celkově tak podle Skořepy platí, že koronakrize zatím zpomalení růstu cen nemovitostí nepřinesla. Naopak, u nových ho ještě urychlila, a to zřetelně. Zdražování domů a bytů tak nejen podle něho, ale ani podle dalších analytiků neustane. 

„Zatím se nestalo nic, co by předznamenávalo zpomalení, nebo dokonce pokles. Máme stále nejzamrzlejší systém stavebních povolení v celém vyspělém světě, 156. nejpomalejší z vůbec všech zemí. Například ve zmíněném Maďarsku dlouhá léta rostly ceny podobně jako u nás. Pak před několika lety začali více stavět, a tak se na podzim 2019 mohl zpomalit růst cen. U nás se žádný takový zásadní růst stavění nekonal, takže poptávka bude převyšovat novou nabídku ještě dlouhá léta,“ míní Bartoň.

Podobně to vnímá ekonom UniCredit Bank Patrik Rožumberský. „Na straně nabídky nových bytů se nic nemění na pomalém tempu výstavby, která není schopna uspokojit stále markantní zájem ze strany kupujících. Ty tvoří zhruba z jedné třetiny investoři, kteří v nemovitostech vidí atraktivní a zároveň bezpečný instrument, jehož případná cenová korekce bude jen dočasná. K privátním investorům se navíc ve stále větší míře přidávají investoři institucionální –⁠ jako banky či fondy –⁠, kteří kupují byty ve velkém,“ hodnotí situaci.

„V době, kdy ECB tiskne nová eura jak o závod, se tuzemské reality dostaly i do hledáčku zahraničních investorů,“ doplnil analytik ČSOB Petr Dufek.

Poptávku po bytech přiživuje podle Rožumberského i Dufka řada dalších faktorů. „Například vládní programy na udržení zaměstnanosti či podpora příjmů, až po zlevnění hypoték díky snížení sazeb ČNB,“ říká Rožumberský.

Dostupnější by teď mohly být hypotéky podle Dufka i kvůli zrušení superhrubé mzdy. „Proto se asi s nasycením trhu, a tedy i zvolněním vývoje zatím nedá příliš počítat. Zvlášť když úrokové sazby nových hypoték jsou stále ještě na velmi nízkých úrovních,“ uvedl Dufek.

Růst cen by nicméně mohl alespoň zvolnit. Podle Rožumberského je totiž pořeba v případě domácností v dohledné době počítat s tím, že poroste nezaměstnanost. A také bude slabší růst mezd, i když se na druhé straně pozitivně projeví zmíněný efekt vládních daňových změn.

„V souhrnu se potenciál na straně poptávky po bydlení zřejmě ale mírně omezí, ovšem nějaký zásadní zlom na trhu nevidím,“ vysvětlil důvody možného přibrzdění tempa růstu Rožumberský. 

Zpomalení by mohlo nastat i s ohledem na to, pokud se nemovitost pořizuje na investici. „Růst cen nemovitostí už předstihl růst nájmů, takže už většinou neplatí, že pronájem pokryje splátku hypotečního úvěru,“ upozornil hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA) Vladimír Staňura.

Doplnil také, že v mnoha lokalitách jsou ceny nemovitostí už tak vysoko, že musí jejich majitelé jednoznačně počítat s tím, že z nich získají mnohem méně než dosud. „Místo třech až čtyřech procent třeba už jen dvě,“ dodal.

Východiskem z cenové spirály by podle všech ekonomů byl rozjezd bytové výstavby. „Ale to je bohužel běh na dlouhou trať,“ dodal Rožumberský.

ČNB možná přitvrdí. Otázka je kdy

Česká národní banka (ČNB) považuje ceny bytů v Česku už nějakou dobu za poměrně silně nadhodnocené, a tak se už delší dobu spekuluje o možném zpřísnění podmínek na hypotéčním trhu.

„Pokud by měl jejich citelný růst pokračovat, nedivil bych se, kdyby se ČNB v blízké době vrátila k nastavení limitů LTV, DTI a DSTI platných před pandemií,“ uvedl Rožumberský.

Také Staňura připustil, že se to stát může. Dodal, že i bez toho jsou však banky při posuzování bonity klientů dostatečně obezřetné. „Takže zpřísnění regulace hypoték ze strany ČNB má hlavně ‚signální' účinek,“ uvedl.

Podle Bartoně se k tomuto kroku však rozhodně neschyluje v brzké době. „ČNB zatím nevnímá zásadní problémy se schopností splácet úvěry tak, aby zakročila. A pořád ještě neumřela naděje na relativně rychlý návrat ekonomiky směrem k normálu po očkování. Neočekávám proto, že by v nejbližších měsících zpřísnila svou regulaci hypotečního trhu,“ odůvodnil.

Ani podle ekonoma Raiffeisenbank (RB) Víta Hradila nebude Česká národní banka do vývoje na realitním trhu v nejbližší době zasahovat. „Opakovaně sice upozorňuje, že se část nemovitostí evidentně vzdaluje jejich fundamentální hodnotě, ovšem pokud by teď například opětovně zpřísnila podmínky pro poskytování hypoték, mohla by tím sama spustit cenovou korekci. A to je to poslední, co by si v takto ekonomicky napjaté době mohla přát,“ vysvětluje.

Pozdější zpřísnění však už nevylučuje. „Jako garant finanční stability ČNB bude situaci pozorně monitorovat a nepřekvapilo by mě, kdyby po odeznění horké fáze aktuální krize, tedy například už v roce 2022, znovu limity pro hypotéky zpřísnila,“ doplnil Hradil. 

Mezitím ale bude zájem o hypotéky, stejně jako nové byty, pokračovat. „Nahrává tomu i fakt, že s postupně sílícími spekulacemi na blížící se růst základní sazby ČNB si mnoho zájemců uvědomí, že se nacházíme poblíž dna úrokových sazeb, na které se už nemusíme několik let vrátit, to jim jejich rozhodování usnadní. V opačném směru budou sice působit obavy z možného budoucího nárůstu nezaměstnanosti, ovšem ty se budou týkat spíše jiných demografických skupin, než na které hypotéky primárně cílí,“ uvedl Hradil.

Zdroj: Evropská centrální banka, Trinity Bank
Podle Kubáta ze společnosti Stavokomfort trh nyní skutečně tak trochu vyčkává na to, co udělá kupní síla obyvatelstva. „Cenová hladina nemovitostí se ale nikdy nezastaví, neustále bude v pohybu a spíše směrem nahoru. Nicméně takové ruční brzdy tam vidím dvě. Saturování trhu a velké zpřísnění podmínek při získání hypotéky,“ uvedl.

ČNB by totiž měla podle něho sazbu hypoték zvýšit, i kdyby jen mírně. „Protože při ponechání současné sazby si lidé budou myslet, že je všechno při starém. Ale bohužel není, mnoho profesí ovlivnila současná situace. Mnoho lidí by si tak mělo rozmyslet pořízení nového ve vztahu k budoucnosti. A zvážit, zda není lepší využít nájemného bydlení,“ dodal. 

Kryštof Kubajko z realitního portálu Videobydleni.cz. ale předpokládá, že ke zvyšování ceny peněz dojde už letos. „Volná likvidita se totiž alokuje především do nemovitostí a tím ubývá,“ konstatuje s tím, že podle něho ČNB měla sazby zvyšovat už zhruba před půl rokem.

„Ano, její uvolněná politika způsobila pohyb na realitním trhu, práci pro mnoho realitních makléřů a zdostupnila další možnost bydlet ve vlastním. Způsobila tím ale přifukování realitní bubliny. V Česku jsou nemovitosti nadhodnocené až o 25 procent, jak vyplývá z naší statistiky,“ dodává. 

Pokles či propad cen si tak například analytik Hradil z RB dovede představit pouze v neatraktivních částech velkých měst, kde v posledních letech nemovitosti kupovali lidé, kteří kvůli dojíždění za prací neměli jinou rozumnou možnost, byť ani jim samotným nepřipadaly lákavé jako místa k životu.

„V případě nárůstu nezaměstnanosti a poklesu mzdové dynamiky se jich část dostane do prodeje, což zbortí předchozí dojem o nebetyčné poptávce po nich, jež byla od počátku šponována výhradně nedostatkem jiných alternativ,“ dodal.

Kubajko také upozornil, že už teď na trhu existuje množství ‚zombie' firem, které drží – díky vládní podpoře – uměle zaměstnance. „Ovšem ti neodvádí žádnou přidanou hodnotu, a jakmile se uvolní trh práce, dojde ke zvyšování nezaměstnanosti. S tímto trendem klesne počet bonitních klientů, klesne chuť měnit své bydlení či zvyšovat jeho úroveň,“ odhaduje s tím, že takový vývoj očekává v horizontu druhého až třetího čtvrtletí.

Zájem o prodej nemovitosti z důvodu ztráty práce zaznamenává už ale i teď. Navíc podle něho bude sílit také trend, kdy lidé budou prodávat vlastní nemovitosti investorovi s tím, že si tuto svou bývalou nemovitost rovnou pronajmou. 

Zájem o předzahrádky, chalupy i elektromobilitu domů roste

Bydlení se ale bude proměňovat i v dalších ohledech. Nebude se zvyšovat jen komfort malometrážních bytů, ale pandemie například také akcelerovala kromě chalup i zájem o předzahrádky či zatravněné terasy. „Jejich výhody si lidé nejvíce začali uvědomovat během první vlny. Díky nim během izolace bez možnosti odjet z města mohli trávit čas venku, relaxovat, zabavit děti, ale i grilovat nebo pěstovat bylinky,“ konstatuje Štastný z Central Group.

Trendem do budoucna bude ale například i příprava na elektromobilitu u nových bytových domů. „V současné době máme v projektech navrženo patnáct až dvacet pět procent parkovacích míst s možností zřízení nástěnných nabíjecích stanic – takzvaných wallboxů. Vždy navrhujeme minimálně patnáct takových míst na bytový dům,“ dodává.

U rezidenční výstavby se teď u všech developerů také hodně prosazuje větrání s rekuperací, více se začínají objevovat tepelná čerpadla pro topení a chlazení, která se většinou kombinují s podlahovým topením. Trigema například instaluje v rámci svého projektu inteligentní ovládání bytu, díky kterému lze na dálku pro svou jednotku řídit teplotu, ovládat žaluzie, osvětlení a některé domácí spotřebiče.

Podle Vildomcové ze společnosti Skanska se stále více lidé zajímají také o to, jak je vyřešen systém úspory vody nebo zda se jedná o beton vyrobený z recyklovaných stavebních materiálů, nikoliv ze surového kamene. „Řešení jako solární panely, zelené střechy, šedá voda, nádrže na dešťovou vodu už teď nově vnímají jako skutečnou přidanou hodnotu,“ dodává.