Drahé bydlení je problémem pro čím dál větší část české populace. A nyní už začíná být příliš i pro Evropskou radu pro systémová rizika (ESRB), která upozorňuje jednak na vysoké ceny domů a bytů, ale i na vysoké ceny nájmů. Tato evropská instituce vůbec poprvé varovala spolu s dalšími deseti zeměmi i Česko: poukázala na rizika zranitelnosti trhu s byty pro uchování finanční stability země, která souvisí s vývojem na českém trhu rezidenčních nemovitostí a financováním jejich nákupu na úvěr.
ESRB své hodnocení České republiky zdůvodnila zejména nadhodnocením cen nemovitostí a jejich dalším zvyšováním, rychlým růstem úvěrů na bydlení a uvolněnými úvěrovými standardy bank. Dalším důvodem je pro instituci i to, že podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů může Česká národní banka stanovovat pouze právně nezávazným doporučením.
ESRB proto sice ocenila makroobezřetnostní politiku ČNB, avšak současně ji ohodnotila jako „pouze částečně dostačující“. S ohledem na další možné zvyšování rizik by Česká národní banka měla mít pravomoc stanovovat limity úvěrových ukazatelů zákonem, míní.
Kromě Česka vydala ESRB varování rovněž ve vztahu k Německu, Francii, Islandu a Norsku a doporučení pro Belgii, Dánsko, Finsko, Lucembursko, Nizozemsko a Švédsko. Tyto země byly varovány již při minulém hodnocení v roce 2016, avšak podle dozorného orgánu na to dostatečně nereagovaly.
Varování a doporučení ESRB vychází z detailního posouzení střednědobých rizik spojených s trhem rezidenčních nemovitostí, které proběhlo ve druhé polovině roku 2018 a v první polovině roku 2019. Při hodnocení rizik v Česku byl zdůrazněn zejména rychlý růst cen rezidenčních nemovitostí. Ten je za poslední tři roky nejrychlejší v EU a předbíhá tempo zvyšování příjmů českých domácností.
Nový návrh zákona dává ČNB pravomoc určovat závazně tři úvěrové ukazatele
„ČNB není vydáním varování ani důvody, které k němu vedly, překvapena. Sama již dlouho považuje právně nezávazný charakter svých opatření proti rizikům spojeným s poskytováním hypotečních úvěrů za zdroj systémového rizika. Koneckonců dnes Česko patří už jen k malé skupině zemí EU, v nichž orgán odpovědný za finanční stabilitu nemá možnost na zjištěná rizika reagovat právně závaznými opatřeními,“ řekl k varování ESRB guvernér ČNB Jiří Rusnok.
Návrh novely zákona o ČNB se snaží s tímto problémem vypořádat: uděluje tak pravomoc určovat právně závazné limity tří úvěrových ukazatelů: LTV (loan-to-value, popisuje jak velká část hodnoty nemovitosti je hrazena úvěrem), DTI (debt-to-income, vyjadřuje výši úvěru násobkem ročních čistých příjmů dlužníka) a DSTI (debt-service-to-income, stanovuje výši splátky dluhu v poměru k čistému měsíčnímu příjmu).
Návrh novely, který připravila ČNB společně s Ministerstvem financí, schválila vláda letos 10. června a teď čeká na zahájení projednávání v Poslanecké sněmovně.
Ekonom Skořepa: Zvýšit daň z nemovitosti pro cizince a krátkodobé pronájmy
„Obvykle se jako řešení uvádí, že je třeba dát prostor pro zvýšení nabídky obytných nemovitostí, tedy že je třeba uvolnit stavební předpisy a zrychlit stavební řízení. Uvolnit nabídku v jakémkoli potřebném rozsahu tak, aby se vyhovělo stávající poptávce, by však bylo chybou,“ hodnotí situaci ekonom České spořitelny a člen Výboru pro rozpočtové prognózy Michal Skořepa.
Podle něho by totiž v případě masivní poptávky, například ze strany zahraničních investorů, kteří by doufali ve zhodnocení kurzu koruny, mohla být výsledkem nepřijatelně velká zastavěnost České republiky. „Je třeba regulovat i poptávku tak, aby bytový fond v Česku sloužil primárně k tradičnímu dlouhodobému bydlení nebo aspoň časté rekreaci vlastníků,“ konstatuje.
Docílit by se toho podle něho dalo sofistikovaným využitím prozatím téměř nevyužívané daně z nemovitosti. „Sofistikovaným využitím zde rozumím nikoli plošné zvýšení sazby této daně, ale výrazné zvýšení u nemovitostí vlastněných cizinci. A také u nemovitostí využívaných nikoli k dlouhodobému bydlení nebo k časté vlastní rekreaci, ale hlavně ke krátkodobému pronajímání,“ vysvětluje Skořepa.
Česko by podle něho nebylo zdaleka první: podobný postup volí třeba Itálie, Velká Británie, Nový Zéland. „A konkrétně Praha, kde je problém cen bydlení v rámci Česka nejvyhrocenější, by se mohla inspirovat v Amsterodamu, Singapuru nebo Vancouveru,“ dodává Skořepa.
