Developeři by se o pozemek na dohled Pražského hradu poprali, stát ale chce parcelu prodat bez soutěže

Prodej státních pozemků na lukrativním místě u pražských Hradčan, který se má uskutečnit bez soutěže předem známé firmě, může stát připravit o stovky milionů korun. Nápadné přitom je, že za stát smlouvu vypracoval právník, jehož kancelář sídlí v domě budoucího kupce. Pro Reportéry ČT natáčely Jana Neumannová a Tereza Strnadová.

Video Reportéři ČT
video

Reportéři ČT: Miliardový pozemek

Atraktivní pozemky u dejvické železniční stanice a nedaleko výstupu ze stanice metra Hradčanská může získat od Správy železniční dopravní cesty (SŽDC) firma Amádeus Real. Vyplývá to ze smlouvy, kterou spolu uzavřely.

„Správa železniční dopravní cesty se zavázala, že v určitém okamžiku převede tyto pozemky na společnost Amádeus Real za předem neznámou cenu. A zároveň předem neznámým způsobem, protože tato smlouva jednak nestanovuje výslovně výši kupní ceny, ale zároveň ani neobsahuje podobu kupní smlouvy,“ přiblížil obsah dokumentu advokát Ondřej Petroš.

Státní organizace se tak dobrovolně zavázala prodat velmi cenné pozemky jedné firmě, místo aby nechala developery v soutěži nabídnout nejvyšší cenu. „Je realitně poměrně nestandardní, aby se někdo zavazoval, že někomu dalšímu prodá pozemky, a nebyla tam stanovena cena,“ poznamenal realitní makléř Tomáš Kučera.

Cenu má v budoucnu určit jediný znalecký posudek, který stanoví takzvanou cenu obvyklou. „V situaci, kdy vlastní unikátní pozemky o celkem velké rozloze v širším centru Prahy, tak získává pouze právní povinnost odprodat je za cenu obvyklou, přičemž jsou samozřejmě určité problémy s tím, co znamená cena obvyklá u takto unikátních nemovitostí,“ uvedl právník z katedry obchodního práva Univerzity Karlovy Daniel Patěk. Zároveň je tím podle něj železniční správa zbavena možnosti alespoň jakési neoficiální dražby. Tam by se určitě objevil někdo, kdo by byl ochoten zaplatit cenu vyšší, která bude přesahovat znalecky určenou cenu obvyklou. 

Podle odhadu, který zveřejnila v registru smluv společnost Amádeus Real, mají pozemky hodnotu 280 milionů korun. Nezávislí odborníci na reality ale odhadují mnohem víc. „Hrubým odhadem bych řekl, že zhruba 800 milionů korun,“ uvedl realitní makléř David Pátek. „Tržní hodnota po propočtech by vycházela kolem 1,2 miliardy korun,“ odhaduje dokonce realitní makléř Otakar Schuma.

Čím je oblast tak zajímavá? „Hradčanská je významná svou exponovaností, protože je blízko k centru, blízko Hradu, blízko k mnoha ambasádám. Má veliký potenciál a bude to také významná dopravní křižovatka. Až se dostaví trať na letiště, tak to bude první významný dopravní uzel, když člověk přiletí do Prahy,“ přiblížil ředitel pražského Institutu plánování a rozvoje Ondřej Boháč.

Podle něj se také počítá s tím, že se trať zahloubí kvůli hluku z dopravy na letiště a celé území vyjma historické budovy nádraží by mělo být prázdné.

Když je firma sousedem

Jak se tedy podařilo firmě Amádeus Real získat bez soutěže právo na zhruba 22 tisíc metrů čtverečních pozemků, které jsou na realitním trhu svým rozsahem i umístěním zcela unikátní?

„Tyto nemovitosti jsou v zákoně o Českých drahách a Správě železniční dopravní cesty označeny jako pozemky nepotřebné pro potřebu dráhy,“ uvedl advokát zastupující Amádeus Real David Krofta. „Můj klient jako soused, vlastník nemovitosti v tomto území, požádal Správu železniční dopravní cesty o možnost odkoupení předmětných nemovitostí,“ dodal.

Firma se stala „sousedem“ tím, že v místě koupila od původních vlastníků dům za zhruba 70 milionů korun a nyní operuje s tím, že ho Správa železniční dopravní cesty bude potřebovat při stavbě rychlodráhy do Kladna.

Na realitního makléře Tomáše Kučeru to působí tak, že Amádeus Real dům zřejmě kupovala čistě účelově, pro lepší vyjednávací pozici pro budoucí koupi pozemků.

SŽDC s Amádeus Real musela začít jednat, dotyčný dům potřebuje při rekonstrukci tratě. „Objevil se určitý strach, že by mohl vlastník objektu ovlivnit hladký průběh příprav,“ uvedl generální ředitel správy Jiří Svoboda.

Podle advokáta zastupujícího Amádeus Real by bez rozsáhlé součinnosti, kterou se firma zavázala správě po dobu výstavby rychlodráhy poskytovat, samotná stavba byla asi komplikovanější.

Na jedné straně tak poskytne firma Amádeus Real prázdný dům po dobu stavby rychlodráhy a nebude dělat problémy při stavbě. Na straně druhé pak Správa železniční dopravní cesty prodá okolních zhruba 22 tisíc metrů čtverečních lukrativních stavebních parcel bez soutěže a navíc za odhadní cenu jediného znalce.

„Nejspíše je nevyhnutelné, aby k určité smlouvě mezi těmito subjekty došlo, ale nemyslím si, že by řešení mělo být až natolik radikální, že dojde k prodeji takto rozsáhlých pozemků,“ míní právník z katedry obchodního práva Patěk. „Komplikace v rámci vzájemného soužití jsou naznačené ve smlouvě, možná jsou tedy reálné, těžko soudit, ale určitě by byly řešitelné i mírnějšími zásahy, aniž by se vlastník zbavoval takto lukrativních nemovitostí za cenu obvyklou,“ doplnil.

Nájemní dům se tak evidentně stal hlavním trumfem při vyjednávání o pozemcích. Ani sám generální ředitel SŽDC ale nedokázal jednoznačně říct, jestli je nutné takové pozemky slibovat. „Sám jsem se začal případem zabývat. Nechal jsem si vypracovat posudek, proč k tomu došlo,“ uvedl. Firmu nezná a neví, proč byla vybrána zrovna ona.

Smlouva připravená advokátní kanceláří se sídlem v domě vlastněném firmou Amádeus Real

Smlouva totiž nevznikla za jeho vedení, uzavřel ji jeho předchůdce Pavel Surý. Čtrnáct dní po podpisu kontroverzní smlouvy s Amádeus Real Surý z čela správy odešel. Nyní pracuje jako oblastní ředitel SŽDC v Plzni. Rozhovor se Reportérům ČT nepovedlo získat. Surý ho prostřednictvím tiskové mluvčí odmítl.

Další rozměr věci přidává pohled na to, kdo smlouvu za SŽDC tehdy připravoval. Byla to advokátní kancelář Jana Kříže. Ten podle redaktora Hospodářských novin Jiřího Pšeničky patří k nejvýznamnějším advokátům v Praze. Vazby má i na politiky. Když nedávno druhý muž hnutí ANO Jaroslav Faltýnek pořádal vernisáž svých uměleckých děl, neorganizoval ji výtvarný kurátor, ale právě Kříž. Skutečnost, že advokát Jan Kříž pracuje pro státní firmy, na které má vliv hnutí ANO, tak poutá pozornost.

„Správa železniční dopravní cesty je jednou z nejvýznamnějších organizací, co se týče investic do veřejné infrastruktury. Točí se tam desítky miliard korun, a přestože veřejnost to tak nevnímá, tak se zde uplatňují politické zájmy napříč českým politickým spektrem. Dnes je určitě jednou z těch skupin, která zde uplatňuje vliv, skupina kolem Jaroslava Faltýnka,“ tvrdí Pšenička.

Proč smlouvu ohledně pozemků v Dejvicích dělala Křížova kancelář, současný šéf SŽDC neví. „Dotazoval jsem se mého předchůdce a nevyjádřil se k tomu,“ podotkl Svoboda.

Mezi advokátní kanceláří Jana Kříže a Amádeus Real nicméně existuje pojítko. Křížova kancelář sídlí v Rybné 9 na pražském Starém Městě, což je dům, který patří podle katastru nemovitostí firmě Amádeus Real. Advokát zastupující tuto společnost ale odmítl, že by to v případě smlouvy se SŽDC hrálo roli.

„Prostě jsme dostali nějaké zadání, že má být smlouva, ne nějaká, ale smlouva o smlouvě budoucí. Tak se udělala. Jestli to někomu vadí, tak je mi to líto,“ prohlásil sám Jan Kříž. Podle něj nejde o žádnou kauzu.

Smlouva však vzbuzuje pochybnosti. Když dostal advokát Ondřej Petroš otázku, jestli by jako právník SŽDC uzavřel takovou dohodu, odmítl to. „Klientovi bych její uzavření nedoporučoval, a to s ohledem na to, že není známa kupní cena a není známa ani podoba té samotné kupní smlouvy. Jedná se z hlediska prodávajícího o zcela zásadní otázky prodeje, bez kterých z mého pohledu není odpovědné tuto smlouvu uzavírat,“ vysvětlil.

Podle realitního makléře Otakara Schumy by určitě byla spousta developerů, kteří by se o tento pozemek poprali.