Nová přísná pravidla pro hypotéky. Koho se dotknou a jak?

Česká národní banka (ČNB) zpřísní od října pravidla pro poskytování hypoték o požadavky na výši příjmu. Výše dluhu žadatele o hypotéku by nově neměla překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Žadatel by měl současně na splátku dluhu vynakládat maximálně 45 procent svého měsíčního čistého příjmu.

Informovala o tom ve středu ČNB v souvislosti se zveřejněním Zprávy o finanční stabilitě. Pravidla pro výši úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti ponechala ČNB beze změny.

Opatření se má týkat jen případů, kdy si zájemce bere nový úvěr. Zavedení nového opatření by se tak nemělo týkat lidí, kteří mění banku při takzvaném refinancování, tedy když kvůli výhodnějším podmínkám přecházejí k jiné bance a de facto si tam berou nový úvěr.

K omezením trhu vedl ČNB rychlý růst cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. V případě zhoršení ekonomického vývoje by se totiž mohla řada domácností s hypotékou dostat do problémů se splácením, což by se dotklo následně i bank. „S tím, jak růst cen bydlení předstihuje zvyšování příjmů domácností, se dlužníci stávají zranitelnějšími. Zároveň roste pravděpodobnost, že o úvěr budou čím dál více usilovat rizikovější žadatelé,“ uvedl ve středu k opatření guvernér ČNB Jiří Rusnok.

ČNB upozornila, že růst cen nemovitostí v Česku byl loni nejvyšší v EU, v průměru o 16 procent. Nadhodnocení cen bytů činilo 14 procent. České domácnosti mají aktuálně úvěry na bydlení za 1,174 bilionu korun. 

Video Události
video

Události ČT: ČNB zpřísní pravidla hypoték

Guvernér také uvedl, že ve středu oznámená opatření na finančním trhu se opírají o logiku takzvaného paradoxu finanční stability. „Ten vychází z toho, že největší rizika se rodí právě v těch nejlepších časech, kdy banky i lidé vnímají rizika jako nejmenší. Je to zkušenost mnoha minulých krizí,“ uvedl Rusnok.

Veškerá omezení hypoték ze strany ČNB ale mají podobu pouhého doporučení bankám, protože dosud neexistuje zákon, jímž by si centrální bankéři mohli tato pravidla vynutit. Banky se nicméně těmito doporučeními většinou řídí. ČNB se snaží prosadit novelu zákona, která by doporučení přeměnila v povinnost.

V dubnu 2017 ČNB doporučila neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.ČNB zpřísnila podmínky na hypotečním trhu již několikrát, byť jen formou doporučení. Poprvé předloni na podzim, kdy bankám fakticky zakázala půjčovat na celou hodnotu nemovitosti.

Poslední data – za duben – ukazují, že počet i objem hypoték klesl v meziměsíčním i meziročním srovnání. Právě v dubnu ředitel měnové sekce České národní banky (ČNB) Tomáš Holub poznamenal, že boom na hypotečním trhu lehce zpomaluje.

„Nelze popřít, že toto opatření může vést k ochlazení budoucí úvěrové aktivity, respektive ke snížení jejího růstu v bankovním sektoru jako celku při nejednotné míře dopadu na jednotlivé banky,“ okomentoval kroky ČNB výkonný ředitel České bankovní asociace (ČBA) Pavel Štěpánek. Podle něj ale lze očekávat, že dopad na dostupnost úvěrů pro domácnosti bude mírnější, než se očekávalo.

Šéf společnosti Golem Finance Libor Ostatek řekl Hospodářským novinám, že se nejnovější opatření směřované na výši splátky a úvěru v poměru k příjmu dotkne hlavně lidí s nižšími příjmy. Přístup k hypotéce to podle něj může omezit 20 až 30 procentům klientů, kteří by ji za současných podmínek mohli získat. Novou regulaci pak podle něj pocítí spíše lidé v regionech než v Praze či Brně. 

Od ledna letošního roku již ČNB bankám naznačovala, že považuje za vysoce rizikové, pokud splátka dluhu přesahuje 40 procent čistého měsíčního příjmu žadatele a pokud je celková výše dluhu vyšší než osminásobek čistého ročního příjmu. 

V zemích, kde limity příjmů ke splátkám aplikují, jsou ukazatele podle ředitele sekce finanční stability ČNB Jiřího Fraita přísnější. Například v Irsku je to čtyřnásobek ročního příjmu. V Norsku je to šesti- až sedminásobek a na Slovensku osmi- až devítinásobek ročního příjmu.