Bez toho, aniž bude přijat územní plán, nebo že se aspoň změní přístup k jeho změnám, byty levnější nebudou, protože v současné době v Praze není prostě kde stavět, uvedl v rozhovoru pro web ČT24 majitel jedné z největších českých developerských společností Ekospol Evžen Korec. A míní, že pokud také ČNB na úterním jednání zpřísní kritéria pro poskytování hypoték, tak to zavře přístup k vlastnímu bydlení i většině střední třídy.
Ceny bytů jsou tak vysoko, že řada lidí na ně přestává mít. Analytici konstatují, že dokud se nezačne více stavět, cena dolů nepůjde.
Souhlasím. To, že jde o nějakou cenovou bublinu, tak to není pravda. I bývalý guvernér ČNB Zdeněk Tůma se ztotožňuje s tímto názorem. Tady jde o to, že ceny bytů rostou proto, že se jich staví velmi málo. A to ze dvou důvodů. Jedním je nesmírně pomalý legislativní proces, který je raritou ve vyspělé Evropě. Máme jedny z nejpomalejších procesů povolování bytů – a nejen bytů – v Evropě. Povoluje se jich čím dál tím míň a průměrná doba povolování bytů je u větších projektů pět let, za standardního sytému by to ale nemělo překročit rok a půl. A samozřejmě náklady na ten proces jsou promítnuté do ceny bytu.
Co je tím druhým důvodem?
Ten se týká především Prahy, protože bytový trh v Česku je Praha a pak dlouho nic a dlouho nic a pak Brno. Brno má zhruba deset procent trhu Prahy a krajská města mají úplně zanedbatelný podíl, mimochodem tohle se odlišuje od ostatních zemí Evropy, například v Německu je to úplně jiné, bytový trh je podobný v malém městě jako ve velkém.
Takže druhý důvod se týká cen pozemků v Praze?
Pozemky jsou velmi drahé, protože vnikl jejich řízený nedostatek. Protože generace politiků – to už není jen jedna, se podepsala na tom, že v Praze není územní plán. Poslední schválený byl v roce 2000 a předpokládalo se, že za deset let bude další, jako ve všech evropských metropolích – územní plány se dělají na deset let. Po deseti letech se vyčerpá zásoba pozemků, pak se musí územní plán obnovit nebo přijmout nový nebo aktualizovat.
A tady se toto nestalo s tím, že v současné době platí územní plán z roku 2000, ale je rok 2018. Tedy měl být v roce 2010, žádný nebyl a tak se zcela vyčerpal potenciál pozemků. Takže tam, kde se dá ještě stavět, se pozemky dostaly do nesmyslných výšin, a to se promítá do ceny bytů. Ta cena pozemků promítnutá v ceně bytů je v současné době minimálně dvacet procent. Takže to jsou dva hlavní důvody, proč byty v současné době jsou tak drahé.
A jinak my jako developeři tím nejsme nadšeni, konkrétně Ekospol stojí na tom, že vytváří velké množství relativně levných bytů, které si kupují běžní lidé, my nestavíme primárně projekty pro velké boháče.
Navíc cena bytů pořád roste…
Ano, v podstatě cena bytů neustále stoupá. Když si vezmu jen poslední naše zjištění, které je za poslední čtvrtletí, tak když porovnáme průměrné ceny novostaveb bytů v Praze, tak vzrostly zhruba o osm procent. Dnes se tak průměrná cena pohybuje někde kolem 90 tisíc za metr čtvereční a běžný člověk si na tyto byty velmi složitě sáhne.
A když ještě vezmu restrikce a potenciální restrikce ČNB, tak v současné době ta hypotéka do 80 procent – už to představuje velké omezení, že velkou část peněz musí mít kupující našetřeno, ale budiž. Ale ta další restriktivní opatření, hypotéka, která bude možná za podmínek – pokud skutečně doporučení ČNB přijde v závazné ustanovení, které banky budou muset respektovat, že maximální výše hypotéky bude odpovídat osmi ročním platům a maximální splátka hypotéky bude činit maximálně 40 procent disponibilního příjmu. Tady to zavře přístup k vlastnímu bydlení i většině střední třídy.
Co s tím?
To je otázka. Řešení první: úplně změnit legislativní proces v povolování bytů a ten zásadním způsobem zrychlit. Jako určitá první vlaštovka je to, že novela stavebního zákona, která je po mnoha desítkách let první, která alespoň něco přináší, obsahuje možnost sloučení územního rozhodnutí a stavebního povolení do jednoho procesu. Tak to umožňuje zrychlení výstavby – ale jen částečně. To blokování je tam ve dvou rovinách a ty, pokud nebudou vyřešeny systémově, tak bude vše špatně.
Konkrétně?
První rovina je, že v České republice neexistuje nezávislost státní správy na samosprávě. Ta existuje u povolovacího procesu jen na papíře. V okamžiku, kdy šéf stavebního úřadu je vybírán politiky a je financován, respektive o jeho odměnách rozhodují politici, tak tam nemůže existovat nezávislost.
Druhá, zásadní, je nedodržování termínů. I když termíny jsou, i když u řady věcí už ani nejsou, tak už ani jejich dodržování nikdo nepředpokládá. Protože stavební úřady mají malý počet zaměstnanců. A jsou zavaleni množstvím věcí, které jsou navíc velmi komplikované na vyřizování.
Když to srovnám s legislativním procesem v Německu, tak zásadní rozdíl je v tom, že když investor v Německu přichází s projektem, tak všechna vyjádření dotčených orgánů státní správy si zajišťuje sám stavební úřad a zajišťuje si je velmi svižně, kdežto tady je nutnost, aby si je zajišťoval stavebník.
A problém je v tom, že byť tam jsou lhůty, tak orgán, který zodpovídá za toto vyjádření, je nedodržuje, a to v řádu třeba takovém, že se čeká třeba půl i tři čtvrtě roku, což nesmírně prodlužuje celý legislativní proces. Tady bych velmi vítal ty pokusy o zavedení centrálního stavebního úřadu, který by omezil vliv samosprávy a zjednodušil systém stavebního řízení v České republice, to by bylo zásadním přínosem. To je v té oblasti povolování staveb.
A jen připomínám, bez toho, že bude přijat uzemní plán, nebo že se aspoň změní přístup ke změnám územního plánu, nedojde k tomu, že budou byty levnější. Protože v současné době v Praze není prostě kde stavět. Dokud se to nezmění a nebude velké množství stavebních pozemků, tak se prostě stavět nebude.
Jak moc pozemky chybí?
Nejsou, není kde stavět. Pozemků je v současné době velmi málo a problém je i v tom, že i kdyby se třeba zdálo, že jsou území, které lze zastavět, tak jenom zhruba jedno procento těch pozemků, které jsou v územním plánu, je reálně využitelné pro developerský projekt, protože 99 procent pozemků je blokováno tím, že stačí jeden vlastník z pěti pozemků, který nechce prodat, nebo nechce prodat za alespoň přiměřenou cenu, a celá lokalita je blokovaná.
A pak je také velké množství pozemků v Praze blokováno takzvanou podmíněností staveb, tedy že na celém území nelze stavět do doby, než se nevybuduje nějaká infrastrukturní stavba, někdy je to čistírna odpadních vod, jiny chybějící lokální komunikace. Potom jsou stavební uzávěry velkých lokalit, kde se čeká na doprojektování tak, aby se stavělo koncepčně – jenže problém je v tom, že když stavební uzávěry trvají desetiletí, tak to akceptovat nejde.
V jiných městech pozemky na stavby tolik ale nechybí…
Praha je ale jediným regionem, který má tak nadstandardní příjem, takže kupní síla se v podstatě koncentruje do Prahy. Tohle je třeba v Německu úplně jinak. Všichni developeři zvažovali projekty i mimo Prahu, aby tu restrikci malého množství pozemků obešli, ale v malých městech kupní síla chybí.
Zvažovali jsme projekty třeba v Plzni, v Českých Budějovicích, nakonec i na Kladně. Tam je možné třeba v současné době realizovat projekt, ale jen několika desítek bytů, na ně síla je, ale projekty, aby se stavěly stovky bytů, tak tam prostě kupní síla není.
Na mimopražském trhu se prodávají hlavně panelákové byty a i ta nejefektivněji vedená developerská výstavba nemůže konkurovat ceně panelákových bytů, a to je také důvod, proč ta výstavba je hlavně v Praze.
Na trhu se obecně prodávají lépe paneláky?
To jsem myslel konkrétně, připravovali jsme si projekt na Kladně a dělali jsme si mapování, jestli jsme schopni tady prodat byty, které postavíme s tím, že budeme mít o něco levnější pozemky než v Praze. A v podstatě jsme nebyli schopni, protože tam 90 procent bytového trhu tvoří lidé, kteří si kupují starší panelákové byty, protože ty se pohybují zhruba třicet procent pod cenou novostaveb. Ten projekt jsme si mapovali zhruba před třemi roky, a i v té době by je tam koupilo minimální množství lidí. A dneska se zvedly ještě ceny bytů i z hlediska prodražení výstavby, což je třetí důvod, proč vzrostly ceny bytů.
Není to o tom, že lidé kupují byty už na investice?
Tak na investice se kupuje řada bytů a kupovala se i v minulosti. Třeba v našich projektech se čtvrtina bytů kupovala na investici. A to je velmi zajímavý systém, pokud se uplatní koupení takové, aby bylo akceptováno tzv. Korcovo pravidlo, což znamená, že cena bytu je maximálně dvacetinásobek ročního nájmu bytu, tak pak se vyplatí takový byt koupit, je tam pětiprocentní výnos. Navíc tam se uplatňuje ještě růst ceny bytu, ten byt roste vždy rychleji, než je inflace, což platí celoevropsky.
Jaké jsou aktuální trendy, malometrážní byty vedou? Zaregistrovala jsem, že někdy přebírají developeři již roli designerů, a malé byty si tak lidé kupují třeba i s multifunkčním nábytkem, kdy plní jeden kus více rolí.
Ano, v našem případě třeba garsonka se spacím koutem, a to byl veliký šlágr, který všichni převzali. My jsem přišli s jednou věcí – garsonka není optimální v tom, že to musím pořád uklízet, vynášet koš, když přijde návštěva, tak jsme to upravili – jde o spací kout u garsonky, který jsme nepatrně rozšířili a přidali závěs – a to pak vedlo k tomu, že nikdo nechtěl kupovat garsonku, který nemá spací kout, protože to je obrovská výhoda, že mohla zůstat třeba rozestlaná postel – a to se tam vejde i manželská , tak zatáhnu závěs, a je to.
Jinak trend malých bytů platí obecně, stejně i v Německu u většiny projektů, pokud to není pro tu nejluxusnější klientelu, tak zhruba dvě třetiny tvoří menší byty, tedy 1+kk, 2+kk. Tam existuje jednoduchá závislost ceny – na ten menší byt si sáhne mnohem více lidí.
O luxusní byty už není zájem, když cena těch běžných se jim pomalu vyrovnává?
Pozor, musíme odlišovat. Luxusní byt a luxusní byt v marketingu řady developerských firem. Skutečně luxusní byt může mít výjimečnou cenu, ale hlavně, luxusní byt musí mít atribut luxusního bytu, což v mnoha případech nemá. Nemůže být třeba ve velkém projektu. Musí být v projektu, kde je maximálně patnáct bytových jednotek, musí mít výjimečný výhled, musí mít výjimečné vybavení. Mnohdy je pojem luxusní byt jen marketing developerů pro to, aby zdůvodnili příliš vysokou cenu bytu, který příliš luxusní není, a proto se skutečně pak těžko prodává.
Pokud skutečně luxusní je, pak lze žádat vysokou cenu, ale je velmi omezený počet lidí, kteří tyto luxusní byty kupují, protože ceny se pohybují někde od 10 milionů výše, a to už je cena rodinného domu. A těch lidí, kteří si kupují byt, proti těm, kteří si kupují rodinný dům, je jen malý zlomek. Takže pokud se jde do luxusního segmentu, cílová skupina je úzká.
Předpokládá se také, že úroková sazba dál poroste. Kdy očekáváte, že nastane ten bod zlomu, kdy se přestanou byty prodávat? Existuje nějaké druhé „Korcovo pravidlo“?
To se nedá říci. Byt, aby byl zajímavý pro investici, musí být do 20 ročních nájmů, platí to u bytů 1 a 2+kk, u bytů větších by to mělo být maximálně 25–30násobek nájmu – najít takový byt není jednoduché, my to na webu máme, aby si každý našel, zda Korcovo pravidlo vyjde. Těch faktorů, které jdou proti tomu, aby se cena udržela, je víc. Třeba i výrazné zdražení ceny stavebních prací.
Jednotlivé firmy, které dodávají řemesla, třeba okna, dveře, tak zvedly ceny. Problém je tom, že stavebnictví má velký nedostatek pracovníků, zejména kvalifikovaných dělníků a většina staveb dnes stojí na zahraničních dělnících. Bez Ukrajinců by se české stavebnictví položilo. Jinak už jsou to dnes opravdu kvalifikovaní dělníci, mnohdy vysokoškoláci.
Pokud by se ale podařilo získat velké množství pozemků, třeba změnou územního plánu, tak by byly byty mnohem přístupnější. A kdyby se zjednodušila legislativa, tak ta cena bude nižší – projeví se to, ceny bytů by dále růst nemusely.
Evžen Korec je původně vystudovaný biolog, spoluautor 11 patentů v oblasti molekulární biologie a genetiky. Je generálním ředitelem, předsedou představenstva a majitelem developerské společnosti Ekospol. A také majitel a ředitel Zoologické zahrady Tábor, která se specializuje na záchranu ohrožených druhů zvířat.
Jako majitel developerské společnosti Ekospol formuloval Evžen Korec svoje pravidlo, které má pomáhat zájemcům s rozhodnutím o koupi bytu. To zní: „U bytů, které mají plochu do 50 m², musí konečná prodejní cena bytu představovat maximálně 20násobek ročního nájemného v dané oblasti. U větších bytů (velké 2+kk, 3+kk a více) by pak cena bytu měla být maximálně na úrovni 25–30násobku ročního nájemného.“
Zdroj: Wikipedia, Ekospol
