Přísnější pravidla u hypoték neplatí pro jejich refinancování, pokud se nezmění výše úvěru

Přísnější pravidla pro poskytování hypoték, platná od začátku října, se týkají zejména nových smluv. U refinancování stávajících úvěrů na bydlení budou platit jen v případě, když dojde k navýšení hodnoty jistiny, potvrdila Česká národní banka (ČNB). Reagovala tak na středeční článek Hospodářských novin (HN) . 

To, že se přísnější pravidla netýkají pouze nových smluv, uvedla v HN mluvčí ČNB Markéta Fišerová. „Vztahují se na všechny úvěry včetně refinancovaných,“ citují HN mluvčí ČNB. Podle deníku argumentuje Česká národní banka tím, že samy banky považují refinancované hypotéky za nové úvěry, a proto se přísnější limity vztahují i na ně. 

Samotné banky tato informace znejistila a potvrdily následně webu ČT 24, že si je ověřují i v kontextu s tím, že ještě v červnu prohlásil guvernér centrální banky Jiří Rusnok v České televizi, že „opatření se nevztahují na refinancování. Čili kdo tu hypotéku má, tak ji bude mít i nadále, nemělo by to ani bránit jeho refinancování u jiné hypoteční banky“.   

Česká národní banka posléze v reakci na článek v HN upřesnila, že sice skutečně platí to, že „refinancovaný hypoteční úvěr představuje pro refinancujícího poskytovatele nový úvěr, a proto by měl být posuzován stejně jako skutečně nový hypoteční úvěr“. Zároveň ale dodala, že z platného doporučení představeného v červnu tohoto roku vyplývá, že nedochází-li k navýšení částky úvěru, banky nejsou povinny postupovat podle pravidel pro ukazatele LTV, DTI a DSTI. 

Toto lze najít ve zmíněném materiálu Doporučení k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí, v části VII, doporučení D, bod 1.

Podle ČNB je potřeba rozlišovat mezi dvěma typy refinancování

Polde ČNB je tak potřeba posuzovat, o kterou ze dvou možných situací se refinacování týká.  A tedy, pokud v rámci refinancování nedojde ke zvýšení částky hypotečního úvěru, nebude nutné posuzovat, zda žadatel splňuje limity úvěrových ukazatelů, včetně těch příjmových platných od prvního října.

Pokud však dojde k navýšení hodnoty jistiny refinancovaného hypotečního úvěru, a to zejména o více než 10 % či o více než 200 tisíc korun, měla by se tato žádost posuzovat jako nový úvěr. Banky by proto měly nově posuzovat i to, zda žadatel splňuje všechny limity ukazatelů.

Jak dodal hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda, nové opatření tedy samo o sobě nečiní přechod od banky k bance během doby splácení složitějším. „Pokud tedy nedochází k navýšení jistiny, na které ale opravdu lze legitimně pohlížet jako na nový úvěr. Opatření by tak nemělo nijak zásadně podvázat poptávku po nemovitostech,“ uvedl.   

Česká spořitelna v reakci na článek v HN potvrdila, že je přesvědčená, že nová regulace se bude týkat pouze těch případů refinancování, kdy klienti navyšují výši původní hypotéky. „O údajné změně stanoviska centrální banky, kdy by nová pravidla měla platit na všechny typy refinancování hypoték, jsme se dozvěděli teprve dnes z médií a analyzujeme ho,“ dodal tiskový mluvčí spořitelny Filip Hrubý. 

„Článek HN naznačuje, že snad ČNB měla změnit názor na způsob uplatnění ukazatelů k řízení rizik hypotéčních úvěrů i na refinancování těchto úvěrů a že banky o této údajné změně názoru ČNB nevěděly. Banky ale neměly o čem nevědět. ČNB svůj názor nezměnila, což potvrdila i svým aktuálním prohlášením. Směrodatným je text Doporučení ČNB – úředního sdělení České národní banky ze dne 12. června – který je velmi přesný a nezměnil se. Banky jsou s ním důkladně seznámeny, a to včetně části týkající se refinancování hypotečních úvěrů,“ uvedl následně výkonný ředitel České bankovní asociace ČBA Pavel Štěpánek. 

Problémem by mohla být rodičovská nebo podnikání

Nová pravidla mohou tedy přinést problémy klientům, kteří si budou chtít přenést hypotéku do jiné banky a budou potřebovat úvěr navýšit. Na takové lidi se bude pohlížet jako na nové žadatele. Komplikovat mohou rodinám tak zejména situace, kdy se sníží rodinný příjem třeba kvůli tomu, že je žena na rodičovské, nebo když člověk odejde ze zaměstnání a začne podnikat.

Očekává se, že nová, přísná pravidla sníží počty nových žadatelů o hypotéku o pětinu. Banky tak dávaly v posledních měsících najevo, že se více zaměří na lidi, kteří hypotéku mají u konkurence a mohli by ji refinancovat. Pro ty může být teď složitější banku změnit.

Doporučení ČNB, které zpřísňuje podmínky poskytování hypoték, platí od 1. října. Dluh žadatele o hypotéku by neměl překročit devítinásobek ročního čistého příjmu (ukazatel DTI) a na splátku dluhu má vynakládat maximálně 45 procent měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI).

Centrální banka již loni v dubnu doporučila bankám neposkytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (poměr výše úvěru k hodnotě zástavy) a omezit i hypotéky nad 80 procent. Takových mohou banky poskytnout jen 15 procent.