Poslední týdny s sebou nesly zvýšený zájem o hypotéky až o třicet procent. Lidé se tak na poslední chvíli snažili získat výhodnější podmínky, protože s prvním říjnovým dnem začínají platit nové limity. A podle některých odhadů se tak hypotéka stane nedostupnou až pro každou pátou domácnost, zejména mladé rodiny. Experti v pořadu Devadesátka ČT24 kritizovali příliš tvrdý přístup centrální banky.
Předpokládáme, že asi pětina až čtvrtina našich klientů bude mít přístup k úvěrům komplikovanější, uvedla členka představenstva Česká spořitelny Daniela Pešková. Pokles trhu v příštím roce odhaduje na 10 až 12 procent.
Jako určitý lék doporučila mít vyšší naspořenou částku, jistit úvěr jinou nemovitostí nebo vzít spoludlužníka. Za variantu považuje i nějakou dobu bydlet v podnájmu a na vysněnou nemovitost si trochu našetřit.
Regulace ze strany ČNB podle ní hodně diskvalifikuje mladé rodiny a je příliš přísná. Všeobecně ztížený přístup k hypotékám pak budou mít živnostníci, pokud uplatňují paušální odpisy a se svým příjmem se dostávají na nulu.
Přísnější podmínky pro poskytování hypoték už v červnu oznámila Česká národní banka. Jsou dvě. První z nich říká, že lidé už budou smět na splátku dluhu vynakládat nejvýše 45 procent svého měsíčního čistého příjmu. Kdo si tak bude chtít koupit nemovitost třeba za čtyři miliony, bude muset brát 32 tisíc čistého.
Tentýž vzorový žadatel bude muset mít navíc před žádostí o úvěr už naspořeno alespoň čtyři sta tisíc, protože to už od dubna loňského roku určuje doporučení, že by banky neměly poskytovat hypotéky nad 90 procent ukazatele LTV (poměr výše úvěru k výši zástavy).
Druhá podmínka spočívá v tom, že dluh žadatele nesmí překročit devítinásobek jeho ročního čistého příjmu. Kdo tak vydělává dvacet tisíc čistého, dosáhne maximálně na dva miliony a 160 tisíc korun. S třicetitisícovou čistou mzdou pak lidé dostanou hypotéku tři a čtvrt milionu.
„Nové podmínky po 1. říjnu znemožní získání hypotéky zhruba dvaceti procentům domácností, které na ni ještě do konce září dosáhly. Zasaženy budou zvláště mladé rodiny s dětmi. Hypotéka se po letech opět stane celkem luxusním zbožím,“ konstatuje hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda.
Ekonomický analytik Česká bankovní asociace a analytik týdeníku Euro Miroslav Zámečník se domnívá, že regulace nepřihlíží k tomu, že zejména mladší domácnosti mohou mít velmi dobrou perspektivu růstu platů. Doufá zároveň, že ČNB začne zvažovat zmírnění nadměrné tvrdosti.
„Míříme k tomu, že se mediánová domácnost - na příjmovém spektru je přesně uprostřed - na hypotéku neklasifikuje,“ uvedl ekonom. Soudí, že hypotéka bude pro horní třetinu populace. Není to tedy příliš daleko od toho, nazývat ji luxusním zbožím, dodal.
Řekl také, že vlastní bydlení se stalo po privatizaci komunálního bytového fondu v minulých letech normou. Pokud se ho nepodaří zajistit i pro budoucí generace, může to mít negativní vliv pro stabilitu demokratické společnosti.
Hypotéky budou dál zdražovat
Od letošního října je nutné počítat nejen se zmíněným zpřísněním podmínek, ale také s jejich rychlejším zdražováním. Jejich průměrná sazba se v srpnu dostala na úroveň 2,53 procenta. „Hypotéky tak zdražily na nejvyšší úroveň za poslední takřka čtyři roky, za celé období od září 2014,“ konstatuje Kovanda.
V posledním čtvrtletí letošního roku lze ale čekat jejich citelnější zdražení, až do blízkosti tříprocentní úrovně. „Takové zdražení se dotkne více než sta tisíc domácností, které si každý rok sjednávají hypotéku,“ konstatuje majitel jedné z největších českých developerských společností Ekospol Evžen Korec.
Česká národní banka totiž letos již celkem čtyřikrát zvýšila svoji základní úrokovou sazbu, od které se odvíjí tržní úrokové sazby a v důsledku tedy také sazby právě hypoték – naposledy 26. září potřetí v řadě za sebou, a to na 1,5 procenta.
„Ještě před koncem roku na toto dramatické zdražování prostředků, jimiž kryjí své úvěry, budou muset jednotlivé banky reagovat,“ konstatuje Kovanda. A také podle ostatních ekonomů se nedá ještě jedno zvýšení sazeb do konce roku vyloučit.
Podle developerů tato opatření ovšem ceny nemovitostí dolů nijak výrazně nestlačí. „Bude to jeden z faktorů, který pravděpodobně zavede to, že cenová úroveň, která dneska je, se trošičku stabilizuje a už nebude docházet k takovému výraznému nárůstu, který jsme viděli v posledních dvou letech,“ konstatuje ředitel Asociace developerů České republiky Tomáš Kadeřábek.
Jaký může být další vývoj
Prezident Asociace realitních kanceláří ČR Jaroslav Novotný se domnívá, že po zavedení přísnější regulace může mít problémy až 20 procent klientů. Domnívá se, že pražské ceny zůstanou minimálně na stejné úrovni jako dnes, či spíše mírně porostou.
Podotkl také, že zájem kupujících se posunuje od Prahy dál, například k Mělníku či tam, kde je dobrá dopravní situace.
Člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Marcel Soural soudí, že některé zájemce o hypotéku nahradí klienti, kteří investují do bytů a následně je pronajímají. Kritizoval i délku povolovacího stavebního řízení. Zdražování bytů považuje za důsledek nekonání státní správy.
Majitel nemovitostí a pronajímatel Jiří Pácal čeká růst nájemného, ale ne skokově. Odhadl to do deseti procent. Dodal, že ke zvýšení nájemného došlo už v uplynulých dvou letech.
