Po nájemním bydlení je poslední dobou velká sháňka. Alespoň v Praze. Ceny nájmů v hlavním městě v uplynulých dvou čtvrtletích rostly rychleji než ceny nových bytů. Přitom novostaveb je v Praze nedostatek, stejně jako starších bytů. Zájem o ně by tedy byl. Tedy kdyby na ně lidé vůbec měli.
Blog: Bankéři si hrají a lidé končí v pasti drahého bydlení
Důvodem je horší dostupnost hypoték. Česká národní banka(ČNB) v dubnu podruhé v krátké době přikročila ke zpřísnění podmínek pro jejich poskytování. I když se jedná pouze o doporučení, komerční banky jej respektují. S centrální bankou si to pochopitelně nechtějí rozházet.
Zpřísnění podmínek se týká hypoték, jejichž objem přesahuje 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Banky tedy u těchto hypoték citelně navyšují úrokové sazby. Zatímco sazby hypoték v objemu nižším, než je limit 80 procent hodnoty zastavené nemovitosti, v posledním měsíci prakticky stagnovaly, „nadlimitní“ půjčky na bydlení zdražily. Jejich průměrná výše se tak blíží třem procentům. Zejména mladé rodiny s dětmi, které touží po svém startovacím bydlení, takové zdražení odrazuje. Proto situaci řeší nájemným bydlením, přičemž doufají, že vlastní bydlení bude zase jednou dostupnější.
Takové naděje jsou ale zřejmě plané. Dlouhodobě uvolněná měnová politika centrálních bank, kdy na situaci v Česku má největší vliv tištění peněz v režii České národní banky a také Evropské centrální banky, stlačuje úrokové sazby. Jak ty u hypoték, tak třeba i ty u dluhopisů. Poptávka po nemovitostech tak roste ze dvou vzájemně se posilujících důvodů.
Za prvé, investoři – banky, fondy, realitní společnosti – získávají velice levně peníze na financování nemovitostí. Za druhé, vzhledem k nízkým úrokům – a tedy nízkým výnosům, napříč ekonomikou, pro ně jiné druhy investic, včetně zmíněných dluhopisů, ztrácejí smysl. A oni se tak upínají k nemovitostem, coby majetku, který ještě poskytuje alespoň nějaké zhodnocení.
obrázek
Mladé rodiny jsou v pasti
Mladé rodiny se tak ocitají v pasti. Centrální banky jim dávají zapomenout na sen o vlastním bydlení, a zároveň čelí rostoucí ceně nájemného, pro většinu mladých rodin jediné smysluplné alternativy vlastnického bydlení. Pokud tedy nechtějí bydlet u rodičů nebo se přestěhovat na venkov. V přímém přenosu tak pozorujeme důsledky extrémně uvolněné měnové politiky centrálních bank, ať už má podobu umělého oslabování koruny nebo kvantitativního uvolňování. Na vlastní bydlení mají jen vyvolení. Tedy jen ti, co už nějaké peníze mají. Spíše tedy jen ti bohatí. Nůžky nerovnosti se rozevírají.
Mnozí ekonomové spatřují v růstu cen nemovitostí hlavní zdroj rozevírání příjmových nůžek v zemích, jako jsou Spojené státy, Švédsko nebo Dánsko. V těchto státech došlo v posledních zhruba deseti letech k závažnému zvýšení míry nerovnosti. V České republice se sice ve stejné době nůžky nerovnosti mírně přivřely, ale aktuální vývoj na trhu nemovitostí je varující. Ostatně, za posledních dvanáct let byty v Česku zdražily takřka o 90 procent, po očištění o inflaci o skoro 50 procent. Co jiného takhle zdražovalo?
Pochopitelně, uvolněná měnová politika centrálních bank není jediným viníkem zdražování. Na vině jsou i sáhodlouhé povolovací procesy a další regulace bytové výstavby. Ty způsobují, že nabídka nemůže pružně reagovat na poptávku, „nadopovanou“ levnými penězi centrálních bank, a ceny tedy rostou o to více.
Centrální bankéři, kteří kolotoč nemovitostních cen pomohli roztočit, se jej nyní snaží brzdit. Česká národní banka například v současnosti aplikuje kladnou sazbu proticyklické rezervy. Jedinou další zemí, která tak v EU činí také, je Švédsko, kde se nemovitostní trh enormně přehřívá. V Česku podle mínění českých centrálních bankéřů ale také. Proto aplikují proticyklickou rezervu, proto zpřísňují podmínky pro hypotéky.
Obětí jejich hrátek s trhem a domýšlivosti v marné snaze jej přechytračit jsou bohužel třeba právě mladé rodiny s dětmi. A mnozí další, kterým by společnost měla vycházet vstříc, a ne jim házet klacky pod nohy.
Lukáš Kovanda je český ekonom a autor ekonomické literatury. Působí jako hlavní ekonom investiční společnosti CYRRUS, před tím u finanční skupiny Roklen. Je členem správní rady think-tanku Prague Twenty, „rady moudrých“ ScioŠkoly, vědeckého grémia České bankovní asociace a působí na katedře ekonomie Národohospodářské fakulty Vysoké školy ekonomické v Praze.
Hlavní ekonom investiční společnosti Roklen Lukáš Kovanda