Vláda schválila novelu zákona, díky které má Česká národní banka (ČNB) získat zákonnou pravomoc určovat parametry úvěrů na bydlení. Dosud totiž ČNB vydává jen doporučení: loni v říjnu třeba doporučovala dávat hypotéky jen do 95 procent ceny nemovitosti, od letošního dubna se má tato hranice ještě snížit na 90 procent. Není to ale jediná novinka, pravidla poskytování hypoték a úvěrů nedávno změnil i spotřebitelský zákon. Znamená více papírování, ale také víc informací nebo lhůta na promyšlenou. Banky musí být také přísnější ke schopnosti klienta splácet.
Banky musí být přísnější na schopnost klienta splácet. Hypotéka navíc brzy bude jen do 90 % ceny
Události ČT: ČNB by mohla ještě víc ovlivňovat výši úvěrů na bydlení. Její doporučení by se rovnala zákonu (zdroj: ČT24)
V současnosti centrální banka vydává parametry pro hypotéky formou doporučení, které není striktně vymahatelné. Naposledy od loňského října funguje v praxi doporučení ČNB, podle kterého by banky již neměly poskytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti. Maximální limit stanovený centrální bankou pro výši hypotéky je od října 95 procent hodnoty zajištěné nemovitosti a od letošního dubna pak bude 90 procent.
Novela by z doporučení udělala zákonnou pravomoc, která by podle předloženého materiálu měla začít platit od července. Musí ale ještě projít Poslaneckou sněmovnou a Senátem a musí ji podepsat prezident Miloš Zeman.
Už nyní ale banky doporučení spíše respektují. „Dodržujeme pravidla stanovená ČNB,“ uvedla mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká s tím, že stoprocentní hypotéku si u nich člověk nevezme. Stejný postup deklaruje i Česká spořitelna. Tisková mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková pak přibližuje, že hypotéky v pásmu 90 až 100 procent „tvoří pouze zlomek poskytnutých hypoték v našem portfoliu, zhruba okolo 3 procent.“
Dubnový posun k devadesáti procentům bude podle Mockové na hypotečním trhu znát citelněji. Zpřísní se totiž také limit na objem nově poskytnutých úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent ceny nemovitosti, a to na 15 procent. Pravděpodobně to podle Hypoteční banky povede ke snížení dostupnosti hypoték. „Náš odhad je, že trh poklesne v důsledku tohoto opatření zhruba o 15 procent,“ uvedla Mocková.
Více informací, více času na rozmyšlenou
Poskytování půjček značně pozměnila novela zákona o spotřebitelském úvěru, který vstoupil v prosinci loňského roku v platnost. Změny se podle Hypoteční banky dají shrnout do tří oblastí: informování spotřebitele, změny v předčasném splácení úvěrů a změny v oblasti odpovědnosti poskytovatelů úvěrů.
Se sjednáváním je tak podle Mockové nově spojena spousta papírování. „Na druhou stranu, pozitivem bude, že klient získá ucelené informace o celkové nákladovosti úvěru, tedy kolik za úvěr celkem zaplatí. Struktura této informace bude pevně daná, takže spotřebitel bude moci nabídky konkurenčních bank mezi sebou snadno porovnat. Banky do dokumentu navíc nesmějí doplňovat jakékoliv další informace, které by srovnání případně ztěžovaly,“ přiblížila.
Jakékoliv rady, které bude banka dávat, pak mají mít listinnou podobu s podrobným záznamem o poskytnuté radě, pokračuje Mocková s tím, že vznikají nové požadavky na odbornou způsobilost zprostředkovatelů či zástupců i na jejich právní odpovědnost. „Budou vedeni v registru ČNB a za činnost vázaných zástupců ponese plnou odpovědnost banka či samostatný zprostředkovatel,“ doplnila.
Fincentrum hypoindex (v %)
S písemnou nabídkou úvěru v předepsaném formátu pak běží dvoutýdenní lhůta na rozmyšlenou, po kterou banka nemůže svoji nabídku měnit ani stáhnout. „Lhůta je zřízena k tomu, aby spotřebitel měl dostatek času na rozmyšlenou i na porovnání více konkurenčních nabídek. Pokud by banka jakkoliv nutila klienta podepsat úvěr ihned, hrozí jí pokuta až do výše dvaceti milionů korun,“ dodala Mocková.
Na druhou stranu zájemci o hypotéku musejí být připraveni na přísnější posuzování své bonity. Poskytovatel úvěru je nyní povinen posoudit různé aspekty jako výši příjmů a výdajů klienta nebo informace o tom, jak splácí či splácel dosavadní dluhy. Pokud by to banka neudělala, může se její klient dovolat neplatnosti smlouvy do tří let od jejího uzavření. „Pak ’podle svých možností’ bude muset vrátit poskytnutou jistinu a nebude muset platit úroky ani pokuty a další náklady související s úvěrem,“ upřesnila Mocková.
Mění banky svá kritéria?
Banky ale v řadě případů uvádějí, že v tomhle bodě se toho moc nemění. „Při posuzování úvěruschopnosti klientů při žádosti o půjčku jsme již před platností nové regulace ke každému přistupovali individuálně a posuzovali klientovu bonitu dle velice komplexních a složitých pravidel,“ uvedla Kopecká z Raiffeisenbank.
„Každý žadatel o hypotéku či spotřebitelský úvěr prochází takzvaným credit scoringem, při kterém individuálně posuzujeme jeho bonitu a schopnost splácet úvěr. Na tomto procesu se nic nemění,“ řekl manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek. „Co se týče refinancování hypoték či konsolidace úvěrů, ani zde nedošlo k žádným zásadním změnám. Na refinancované hypotéky pohlížíme jako na hypotéky nové,“ doplnil. V případě spotřebitelských úvěrů implementovali drobné úpravy a proces nastavili tak, aby „sjednání úvěru nebylo výrazně administrativně náročnější než v minulosti“.
„Nový zákon o spotřebitelském úvěru vyžaduje řádně posoudit úvěruschopnost klienta, což banka dělala i dříve bez ohledu na to, zda to vyžaduje zákon či nikoliv. Vždy proto platí, že každý obchodní případ posuzujeme individuálně, především pak schopnost klienta plnit závazky vůči bance,“ přiblížil Michal Teubner z Komerční banky.
Lidem se pak otevírá možnost předčasného splacení čtvrtiny úvěru každý rok zdarma. To však podle Hypoteční banky bude mít s největší pravděpodobností vliv na délky nabízených fixací, protože se bankám nevyplatí nabízet delší fixace za předpokladu, že klient může hypotéku kdykoliv předčasně splatit.