Majitel domu uspěl u soudu, dostal šanci na náhradu za regulaci nájemného

Ústavní soud se zastal majitele bytu, který po státu požadoval přes 100 tisíc korun. Muž tvrdí, že o peníze přišel kvůli postupné deregulaci nájemného mezi červnem 2005 a březnem 2006. Soudy se teď mají jeho stížností zabývat znovu. 

Video Události
video

Události: Regulované nájemné nestačilo ani na opravy domu

Ústavní soudci zohlednili loňská rozhodnutí Evropského soudu pro lidská práva, který se zastal několika jiných majitelů domů. Podpořil tehdy způsob výpočtu náhrady, který je pro ně vstřícnější. „Pod tlakem Evropského soudu pro lidská práva naše justice upravuje zákon tak, aby byl alespoň částečně v souladu s evropským právem,“ zhodnotil úterní rozhodnutí soudu předseda Občanského sdružení majitelů domů a bytů v ČR Tomislav Šimeček.

V Česku dosud platilo, že při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva zohledňovaly rozdíl mezi tržním nájemným v daném místě a daném čase a nájemným, které mohl vlastník získat podle tehdejší právní úpravy, případně které reálně vybíral. Právě v tom spočívá loni vyjádřený názor Evropského soudu pro lidská práva.

„Předseda Ústavního soudu Pavel Rychetský před časem prohlásil, že žádný majitel nemovitosti se náhrady nedomůže, že to nepřipustí. Proto soud posvětil výpočet, který byl za hranou rozumného uvažování, protože za správné nájemné určil to regulované účtované v prvním roce platnosti zákona,“ zkritizoval pozici české justice Šimeček.

Podle nového nálezu Ústavního soudu však štrasburský soud připouští, že popsaný rozdíl nemusí být jediným kritériem. „Obecné soudy tedy mohou vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci,“ stojí v nálezu.

„Zákonodárce moho let nerespektoval rozhodnutí Ústavního soudu, který soud replikoval v roce 2002 až 2005. A teprve k prvnímu lednu 2007 byl přijat zákon o možnosti jednostranně zvyšovat nájemné. Odtud povstaly všechny spory,“ shrnula kauzu její zpravodajkyně soudkyně Milada Tomková.

O náhradu se soudilo 5000 lidí. Zůstalo jich 47

Regulované nájemné platilo v Česku od roku 1991. Týkalo se všech nájemních bytů, kterých u nás v té době bylo 1,5 milionu. Původním záměrem bylo poskytnout nájemníkům dostatek času, aby se přizpůsobili novému stavu. Regulované nájemné mělo růst na úroveň tržního pozvolna. V roce 2000 Ústavní soud regulované nájemné zrušil.

Majitel bytu, jehož kauzou se teď musí české soudy znovu zabývat, žaloval stát o 116 270 korun plus příslušenství za nucené omezení vlastnického práva od června 2005 do března 2006. Omezení spatřoval v regulaci nájemného z bytu 3+1 o výměře asi 90 metrů čtverečních. Částka podle něj odpovídala rozdílu mezi obvyklým a regulovaným nájemným za dané období. V podobné situaci byly tisíce dalších majitelů.

Video Speciál ČT24: Ústavní soud změnil výpočet náhrady za regulované nájemné
video

Speciál ČT24: Ústavní soud změnil výpočet náhrady za regulované nájemné

Obvodní soud pro Prahu 1 muži nejprve přiznal 107 269 korun, ve zbytku nárok zamítl. Stát zastoupený ministerstvem financí se odvolal, Městský soud v Praze pak rozhodnutí zrušil a obvodní soud napodruhé žalobu zamítl, s odkazem na judikaturu přijatou v mezidobí.

Z té plynulo, že finanční kompenzace měla být přiznána pouze jako rozdíl mezi regulovaným nájemným pobíraným za užívání bytu v rozhodném období a regulovaným nájemným upraveným k 1. lednu 2007 podle zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Odškodnění tak v podstatě podle tehdejšího výkladu české justice představovalo rozdíl mezi dvěma hodnotami regulovaného nájemného.

V kauze, kterou posuzoval Ústavní soud, činil rozdíl mezi oběma částkami 779 korun měsíčně, za celé období deseti měsíců pak 7790 korun. Podle obvodního soudu částku „nelze pokládat za tak citelný a intenzivní zásah do majetkové sféry žalobce, a tedy omezení jeho vlastnického práva“. Muž proto nedostal nic.

Nyní se musí Obvodní soud pro Prahu 1 případem zabývat znovu.

Ústavní soud v minulosti opakovaně označoval regulaci nájemného za neústavní. Deregulaci soud doporučil už v roce 2000, kvůli nesouladu soudu se státem ale začala platit až v roce 2007 a skončila s posledním dnem roku 2012. Týkala se zhruba 700 tisíc domácností.

Soudní spory ale trvají i poté. Majitelé domů dlouhodobě kritizovali výši náhrad přiznávanou českou justicí. „Nevíme, kolik lidí přesně se o náhradu stále soudí. Na začátku jich bylo přes pět tisíc, tedy těch, kteří byli dost zajištění na to, aby usilovali o svá práva a platili soudní poplatky. Ani my nevíme, kolik jich je dnes,“ dodal Šimeček.

Video Zprávy v 16
video

Poškození majitelé bytů se nejspíš dočkají vyšší náhrady za regulované nájemné

Právě tito majitelé mají teď šanci na vyšší náhradu než dosud.  Podle údajů ministerstva financí u soudů dnes leží 47 z původních tisícovek žalob. Těch, kteří soudní spor vzdali nebo ho před deseti lety nezahájili, se nový nález Ústavního soudu netýká.

Podle Šimečka se spory rozběhly se zpožděním i proto, že až do roku 2009 nebylo jasné, od koho mají majitelé náhradu požadovat, zda od nájemníka, který platitl nízkou činži, nebo od státu, který se zodpovědnosti vyhýbal.

I tak by mohl stát na náhradách vyplatit až několik desítek milionů korun. „Rozhodnutí budeme podrobně analyzovat a na základě toho rozhodneme o dalších krocích,“ uvedl mluvčí Úřadu pro zastupování státu ve věcech majtkových Radim Ležatka.

Loni v pilotních případech Evropský soud pro lidská práva přisoudil třem stěžovatelům 2,19 milionu korun.