Praha – Zájem o státem kontrolovaný druhý pilíř důchodového systému není velký a o to víc lidé hledají alternativy, jak si zajistit klidné stáří. Jednou z možností mohou být nemovitosti. Jenomže ani tento trh si v posledních letech nevede zrovna nejlépe. Na co tedy vsadit? Inspirace by mohla přijít třeba z Velké Británie, kde si lidé oblíbili investice do univerzitních kolejí.
Penzijní společnosti věří, že se jim za první půlrok od startu důchodové reformy podaří získat půl milionu klientů. Dosavadní čísla tomu ale nenasvědčují. Za první dva měsíce od startu důchodové reformy se do druhého pilíře zapojilo zhruba 13 tisíc lidí, což je jen asi 0,2 % občanů, kteří se mohou podle platných zákonů do nově vzniklého systému zapojit. Že se Čechům do II. pilíře moc nechce, potvrdil také průzkum poradenské společnosti AWD, který ukázal, že zájem o vstup do druhého pilíře mají jen necelá 4 procenta Čechů starších 18 let.
„Naše výzkumy ukazují, že celý druhý pilíř zřejmě skončí fiaskem. Nicméně lidé při pohledu na státní důchodovou reformu začínají chápat, že se o ně stát nepostará, a stále víc hledají způsoby, jak se zabezpečit sami,“ zmiňuje hlavní analytik společnosti AWD Tomáš Rampula.
Místo reformy alternativy
Možností, jak se zabezpečit na stáří, se na finančních trzích nabízí mnoho. Lidé se mohou pustit do samostatného investování - třeba do akcií. Anebo mohou své peníze svěřit odborníkům a nakoupit podílové listy některého investičního fondu. V žádné variantě ale nelze hledat spásné řešení, které člověka na penzi perfektně zajistí. Důležitá je pestrost rozložení úspor. Podle ekonomů by mezi nimi neměly chybět investice do nemovitostí. Ať už do vlastního bydlení, tak případně i nákupu bytu či domu na pronájem. Zajímavým doplněním souboru investic přitom mohou být nemovitosti i pro klienty penzijních společností a fondů, ty totiž ze zákona do nemovitostí ani nemovitostních fondů investovat nesmějí.
Ekonomové na investicích do nemovitostí oceňují hlavně to, že v porovnání s akciemi či dluhopisy kladou nižší nároky na znalosti jedince a jeho zkušenosti s investováním. „Je to ideální investice pro nezkušeného investora. U nemovitostí je mnohem menší cenová volatilita než u akcií, dluhopisů, zlata a podobně,“ říká ředitelka společnosti Next Finance Markéta Šichtařová. A dodává: „V dlouhodobém horizontu by zhodnocení z investice do nemovitostí mělo být zhodnocení vyšší než inflace – tedy kolem tří, čtyř procent ročně.“
S krátkodobými výkyvy, během kterých jdou ceny dolů, je ovšem třeba počítat i u nemovitostí. Například ceny bytů podle HB indexu za poslední dva roky klesly téměř o 7 procent. Jenže nemovitosti jsou vzhledem ke své povaze vhodné spíše pro delší investiční horizont – obvykle 10 a více let. Krátkodobé výkyvy trhu tu proto nemusí hrát podstatnou roli. „V dlouhých časových řadách typu desítek let šly nemovitosti cenově nahoru,“ tvrdí realitní expert Jiří Pácal. Současný propad cen bytů v Česku podle něj způsobil přetlak na realitním trhu způsobený masovou privatizací obecních domů. Taková situace by se již ale v budoucnu opakovat neměla.
Podstatnější komplikaci mohou znamenat vyšší vstupní náklady na pořízení domu, bytu či pozemku. Získat hypotéku na celou hodnotu pořizované nemovitosti je totiž obtížné. „Banky hypotéky na sto procent hodnoty poskytují často jen svým klientům a rozhodně s vyšší sazbou, nejčastěji o jeden procentní bod. Oproti 85% či 90% hypotékám navíc mívají banky přísnější podmínky na solventnost klienta,“ připomněl manažer společnosti Partners Josef Uchytil.
Jak vybrat byt vhodný k investici?
1. Lokalita: Kupujte byt poblíž svého bydliště, péče o byt na druhém konci republiky by totiž byla časově náročná. Vydělat se přitom dá nejen na bytech ve velkých městech. „Dnes se dá čekat, že ať na malém městě, nebo na velkém bude výnos z pronájmu okolo 3 až 4 procent. Byt v Praze se pronajme za víc, pronajme se možná o něco rychleji, ale zase je minimálně dvakrát tak drahý než byt na malém městě,“ upozornil Pácal.
2. Menší, či větší byt: Na velikosti bytu vhodného k investici se realitní experti rozcházejí. Menší byty o velikosti 1+1 nebo 1+kk je snazší pronajmout, zájem o ně totiž mají mladí lidé i důchodci. S tím ale na druhou stranu souvisí větší fluktuace nájemníků, a tedy i vyšší náklady plynoucí pro majitele - před novým pronájmem je totiž obvykle potřeba byt vymalovat. Nájemníci do větších bytů se shání hůře, byt může být v nabídce i několik měsíců, avšak větší byty si častěji pronajímají rodiny s dětmi, které nemají zájem se často stěhovat. Fluktuace nájemníků ve větších bytech je tedy obvykle menší, což snižuje náklady na údržbu bytu. Odpověď na otázku, jak velký byt vybrat, tedy není jednoznačná, důležitou roli bude při rozhodování hrát spíš to, jak velkou sumu peněz může zájemce do koupě bytu vložit.
3. Nekoukejte jen na byt: Podle expertů dělají lidé při nákupu bytu často chybu, že posuzují byt „ve vzduchoprázdnu“ – nezajímají se o to, jak v domě funguje společenství vlastníků. Zatímco nové obložení koupelny si majitel bytu může pořídit sám, na opravě nefunkčního výtahu nebo děravé střechy se bude muset domluvit s vlastníky dalších bytových jednotek. Pokud ti nejeví o údržbu domu zájem, může to znamenat, že dům a s ním i jednotlivé byty začnou ztrácet na hodnotě.
Nemovitostní a realitní fondy
Usnadnit investování do nemovitostí mohou podílové fondy specializované na reality. „Jejich prostřednictvím se můžete spolupodílet na investici, na jakou byste jinak sami finančně nedosáhli. Na rozdíl od bytu se nemusíte o tuto nemovitost starat, to za vás udělá management celého toho projektu,“ popsal Pácal. V Česku jsou ale fondy specializované na kolektivní investice do realit teprve v plenkách, jejich počet lze spočítat na prstech jedné ruky - nemovitostní fond České spořitelny Reico, Conseq realitní fond a Bridge Nemovitostní fond.
Za lukrativní příklad kolektivního investování bývají považovány investice do vysokoškolských kolejí - ty jsou právě kvůli vysokým nákladům na výstavbu v řádu desítek až stovek milionů obtížně financovatelné pro drtivou většinu jednotlivců. Velmi populární jsou investice do studentských kolejí hlavně ve Spojených státech nebo ve Velké Británii, kde jsou studenti úzce svázaní se svou univerzitou, a dávají proto přednost ubytování v kampusech před bydlením v soukromí.
Tento typ investic je tam znám již nejméně desetiletí, avšak nedávná finanční krize, která se mimo jiné silně podepsala na výnosech, jež lze z investic do realit očekávat, jejich popularitu zvýšila. Koleje se totiž tváří v tvář krizi těší větší obsazenosti než jiné rezidenční i kancelářské nemovitosti, což zvyšuje zisky z investic do studentského ubytování. Podle odborníků za tím stojí snaha studentů zvýšit v době krize svoje šance na trhu práce tím, že na univerzitě setrvají déle a získají širší spektrum znalostí.
Podle webových stránek listu Financial Times mohou investoři, kteří vkládají peníze do studentských kolejí, počítat s dvoucifernými výnosy. Za prvních 10 měsíců roku 2012 to ve Velké Británii bylo zhruba 12 procent, zatímco nemovitosti obecně vydělaly investorům jen 1,2 procenta. Nejvýkonnější fondy ve Spojených státech generují zisky mezi 30 až 35 procenty.
„Ještě nedávno se investoři dívali na studentské ubytování jako na nepříliš rozšířenou alternativu a nyní se koleje změnily na investici, kterou musí mít ve svém portfoliu většina velkých fondů,“ podtrhl Philip Hillman, ředitel sekce studentského bydlení britské pobočky Jones Lang LaSalle, která poskytuje služby v oblasti realit a správy investic. Za jednu ze zajímavých příležitostí - kterých se na krizí zasažených finančních trzích v posledních letech nabízí poskrovnu - považují studentské bydlení investoři z nejrůznějších koutů světa. Loni se jich chopily také investiční fondy z Číny nebo holandský penzijní fond PGGM. Hodnota celosvětového trhu se studentským bydlením se odhaduje na 200 miliard dolarů.
Budou do kolejí investovat i české fondy?
České fondy zatím klientům tento typ investic nenabízí. V budoucnu by se to ale mohlo změnit. „Investice do studentských kolejí určitě mohou být zajímavé i v České republice,“ soudí investiční ředitel nemovitostního fondu Reico Martin Skalický. Nahrává tomu příklad z Rakouska, které je Česku blízké jak strukturou realitního trhu, tak podobou vzdělávacího systému. „Naše sesterská firma, podílový fond ze skupiny Erste, vložil do svého investičního portfolia studentské koleje v Innsbrucku, kde je obrovský hlad po studentském bydlení,“ uvedl Skalický. Pokud se to v Rakousku osvědčí, dokáže si Skalický představit, že by se investic do kolejí mohli chopit i Češi.
První signály, které by mohly ukazovat na změnu přístupu k investicím do studentského ubytování, se přitom objevují už i v Česku. Poradenská společnost Partners eviduje zájemce z řad podnikatelů, což může v budoucnu vést k tomu, že si investic do studentského bydlení všimnou i fondy určené drobným investorům.
