Na hypotečním trhu zřejmě přituhne. ČNB oznámí na úterním jednání změny, zasáhnou hlavně chudší rodiny

Česká národní banka v úterý zřejmě ohlásí další zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Zatímco dosud se soustředila hlavně na to, jak velký podíl z ceny nemovitosti si lidé půjčují, tato stávající doporučení má doplnit i omezení výše splátky a úvěru v poměru k příjmu žadatele. Velký zájem o hypotéky v posledních letech vyvolaly nízké úrokové sazby. Jejich průměrná hodnota už ale také roste.

Ilustrační foto
Zdroj: ČTK Autor: Drahoslav Ramík

Poslední data – za duben – ukazují, že počet i objem hypoték klesl v meziměsíčním i meziročním srovnání. Právě v dubnu ředitel měnové sekce České národní banky (ČNB) Tomáš Holub poznamenal, že boom na hypotečním trhu lehce zpomaluje.

Jednak může jít o důsledek rostoucí průměrné úrokové sazby, která se z minimální hodnoty 1,77, které dosáhla předloni v prosinci, postupně vyšplhala na 2,51 procenta. Podle odhadů Equa bank by se koncem roku mohla pohybovat mezi 2,4 a 2,75 procenta ročně.

Také se ale může projevovat politika ČNB, která již několikrát zpřísnila podmínky na hypotečním trhu. Poprvé předloni na podzim, kdy bankám fakticky zakázala půjčovat na celou hodnotu nemovitosti. Jde o takzvaný ukazatel LTV (loan-to-value) neboli poměr výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Hodnotu stanovuje odhadce banky a přihlíží při tom k tomu, za kolik by banka byla schopna nemovitost prodat, kdyby klient přestal splácet.

V dubnu 2017 pak ČNB doporučila neposkytovat ani hypotéky nad 90 procent hodnoty zástavy a omezit i hypotéky nad 80 procent - tedy úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent hodnoty zástavy mohou banky poskytnout jen 15 procent, valná většina musí být menší.

Modelový příklad: při koupi pětimilionové nemovitosti, kdy člověk získá jenom 80procentní hypotéku, musí mít v podstatě z vlastních zdrojů k dispozici milion korun.

Z pohledu centrálních bankéřů ale asi není ochlazení dostatečné, podle informací agentury ČTK tak počítají banky s tím, že dosavadní omezení nyní ČNB doplní i konkrétním omezením ohledně výše splátky a půjček v poměru k příjmu žadatele.

ČNB už naznačuje bankám, že považuje za vysoce rizikové, pokud splátky dluhu žadatele přesahují 40 procent jeho čistého příjmu (ukazatel DSTI) a pokud je celková výše dluhu žadatele vyšší než osminásobek jeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). Zadlužení u těchto ukazatelů přitom vedle případné hypotéky zahrnuje i další, starší půjčky.

Na dodržování těchto pravidel v současné podobě ČNB netrvá tak jako na dodržování výše hypotéky v poměru k ceně nemovitosti. To by se ale právě novým nařízením mohlo podle spekulací na trhu změnit.

Nicméně veškerá omezení hypoték ze strany ČNB mají stále jenom podobu doporučení směřovaných bankám. Byť se banky těmito doporučeními většinou řídí, ČNB se snaží prosadit novelu zákona, která by doporučení přeměnila v povinnost.

Třetina potenciálních zájemců zůstane mimo? 

Šéf společnosti Golem Finance Libor Ostatek řekl Hospodářským novinám, že se nejnovější opatření směřované na výši splátky a úvěru v poměru k příjmu dotkne hlavně lidí s nižšími příjmy. Přístup k hypotéce to podle něj může omezit 20 až 30 procentům klientů, kteří by ji za současných podmínek mohli získat. Novou regulaci pak podle něj pocítí spíše lidé v regionech než v Praze či Brně.

Hospodářské noviny zároveň uvedly, že opatření se má týkat jen případů, kdy si zájemce bere nový úvěr. Zavedení nového opatření by se tak nemělo týkat lidí, kteří mění banku při takzvaném refinancování, tedy když kvůli výhodnějším podmínkám přecházejí k jiné bance a de facto si tam berou nový úvěr.

K omezením trhu vedl ČNB už v minulosti rychlý růst cen nemovitostí i objemu úvěrů na bydlení. V případě zhoršení ekonomického vývoje by se totiž mohla řada domácností s hypotékou dostat do problémů se splácením, což by se dotklo následně i bank. ČNB před rokem upozornila, že ceny nemovitostí v tuzemsku rostou nejvíce v Evropské unii a jsou nadhodnocené. V posledním čtvrtletí 2017 podle evropského statistického úřadu Eurostat klesla Česká republika v tempu zdražování s 8,4 procenta na páté místo.

Developerské firmy podle ČTK začínají pociťovat regulaci České národní banky na hypotečním trhu. Podíl bytů, které lidé financují hypotékou, přitom u většiny z nich v poslední době rostl a pohybuje se zhruba od 50 do 80 procent. Podle hypotečního specialisty společnosti Chytrý Honza Daniela Horňáka už ale trend, kdy bylo populární nakupovat nemovitosti formou hypotečního úvěru, pokračovat nebude.