Jakou náhradu je možné dostat za vyvlastnění pozemků a staveb?

Praha - Ještě dvacet let po pádu komunismu naskakuje mnohým lidem při vyslovení slova vyvlastnění husí kůže. Nejspíš proto, že mají s tímto pojmem spojeno násilné zabírání majetku bez opodstatněného důvodu a bez adekvátní náhrady, k jakým docházelo za dob totalitního režimu. Současná právní úprava v zákoně o vyvlastnění (číslo 184/2006 Sb.) však umožňuje vyvlastnění pozemků a staveb pouze pro účely stanovené zákonem a za náhradu.

Náhrada by měla být taková, aby vyrovnala vlastníkovi vzniklou újmu. Nově je zavedena náhrada ve výši ceny obvyklé (tržní). Zákon připouští i možnost poskytnutí kompenzace formou jiného pozemku nebo stavby, to ale jen v případě, že se strany dohodnou. Přesto není úplně jednoznačné, jak náhradu určit. Spory o její výši jsou proto namístě a často je samotné vyvlastnění výhodnější než prodej.

Cena zjištěná a cena obvyklá

Zákon o vyvlastnění rozlišuje mezi tzv. cenou zjištěnou a cenou obvyklou. Při vyvlastnění se pro obě ceny nechá vypracovat znalecký posudek a vyvlastňuje se za tu z nich, která je větší.

Cenu zjištěnou podle cenového předpisu znalec vypočítá podle § 28 vyhlášky č. 540/2002 Sb. nebo je stanovená cenovou mapou příslušné obce. Cena obvyklá je v podstatě tržní cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Znalec musí při jejím výpočtu vzít v úvahu všechny okolnosti, které mohou mít na cenu vliv, s výjimkou mimořádných okolností trhu, osobních poměrů a zvláštní obliby. Měl by provést analýzu trhu, a zjistit tak, jaké byly ceny minulých prodejů v dané lokalitě s ohledem na trendy apod.

Dohoda nebo vyvlastnění?

Ještě před podáním návrhu na vyvlasnění se musí investor pokusit dohodnout s vlastníky na výkupu nemovitostí. Zákon o vyvlastnění však nestanovuje žádný limit pro výši ceny nabízené v dohodě. Nabídne mu tedy částku, za kterou by od něj pozemek či stavbu koupil. Už v této chvíli by měl mít vypracován znalecký posudek, z nějž vycházel. Z tohoto posudku je také možné zjistit, zda znalec vypočítal jen cenu zjištěnou, nebo též cenu obvyklou.

Je rozhodující, kdo pozemky nebo stavby odkupuje, zda je to stát, nebo jiný subjekt. Státu totiž současná právní úprava neumožňuje při odkupu majetku nabídnout jeho majitelům vyšší cenu, než je cena zjištěná. Pokud by tedy cena obvyklá byla vyšší, je výhodnější nechat si majetek vyvlastnit. Každopádně při vyvlastnění pro stát, což je např. i Ředitelství silnic a dálnic ČR, vlastník nikdy nedostane míň, než mu bylo dohodou nabízeno. Navíc ceny nemovitostí mohou v době, než se vyvlastnění „zúřaduje“, vyrůst.

Jiný subjekt než stát naopak může vlastníkům nabídnout i vyšší cenu, než by získali vyvlastněním. Je však důležité nenaletět a dobře si spočítat, zda je výhodnější pozemek prodat, nebo počkat na vyvlastnění. Někteří investoři by totiž mohli využít nevědomosti obyčejných smrtelníků a pozemky vykupovat hluboko „pod cenou“.

Jedním z úskalí celého procesu je, že nemovitosti se většinou vykupují pro velké stavby od velkého množství vlastníků. Téměř vždy se najdou majitelé, kteří své pozemky prodají hned za první nabídku investora. Z těchto kupních cen předešlých prodejů se pak vychází při výpočtu ceny obvyklé pro vyvlastnění. Pokud tedy většina přistoupí na nabídku investora, může uměle vytvořit cenu v místě obvyklou, a znevýhodnit tak i ostatní vlastníky, kteří by rádi usilovali o náhradu vyšší.

Další výdaje

Existují ještě další výdaje spojené s prodejem pozemků a staveb a je třeba dát si pozor, jak jsou v dohodě upraveny. Jedná se zejména o daň z převodu nemovitostí, náklady vynaložené např. na vyklizení, vypracování znaleckého posudku atd. Při vyvlastnění zákon zajišťuje, že všechny tyto výdaje uhradí vyvlastnitel. Při prodeji nemovitosti je však ze zákona (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak) např. povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí na straně prodávajícího. Výjimku tvoří pouze prodej pro stát, kdy se daň z převodu nemovitostí neplatí vůbec.

Výběr redakce

Aktuálně z rubriky Ekonomika

Trump oznámil obchodní dohodu s Japonskem

Americký prezident Donald Trump v úterý večer (v noci na středu SELČ) oznámil obchodní dohodu s Japonskem. Na jejím základě podle něj asijská země investuje ve Spojených státech 550 miliard dolarů (v přepočtu zhruba 11,5 bilionu korun) a bude platit takzvané reciproční clo ve výši patnácti procent.
05:45Aktualizovánopřed 41 mminutami

V bitcoinové kauze není zatím nikdo obviněn, stát kryptoměny stále drží

Policie zatím v bitcoinové kauze, které státu daroval Tomáš Jiřikovský odsouzený dříve za drogy a zpronevěru, nikoho neobvinila. Prověřování ale nadále pokračuje pod dohledem Vrchního státního zastupitelství v Olomouci. Po jednání senátního bezpečnostního výboru to uvedl olomoucký vrchní státní zástupce Radim Dragoun. Státu podle ministryně spravedlnosti Evy Decroix (ODS) zatím žádná škoda nevznikla. Kupující však chtějí zpět své peníze a dokončit obchody podle původní dohody.
včeraAktualizovánopřed 13 hhodinami

České firmy se na dostavbě Dukovan zapojí z víc než 60 procent, míní Vlček

Ministr průmyslu a obchodu Lukáš Vlček (STAN) si myslí, že zapojení českých firem do dostavby jaderné elektrárny Dukovany bude ještě větší než 60 procent. Není to jen o konkrétním procentuálním zapojení, tím projektem jim vytvoříme podmínky, jak můžou české technologie exportovat i na další trhy, prohlásil v Interview ČT24 moderovaném Terezou Řezníčkovou. Podle Vlčka je nepochybné, že některé věci si Korejci budou dodávat sami. S ohledem na strategičnost a důležitost projektu uvedl, že ať přijde jakákoliv vláda, jenom blázen by ho zastavil.
před 13 hhodinami

Evropským lídrem v těžbě ropy a plynu je Norsko. Promluvit do ní může i Polsko

Norsko patří mezi přední evropské producenty ropy a zemního plynu – toho zajišťuje téměř třetinu z veškerého dovozu do Evropské unie. V budoucnu by svou těžbu mělo rozšířit také například Rumunsko. Do produkce těchto surovin může promluvit i Polsko, u jehož pobřeží bylo objeveno zřejmě významné ložisko ropy a plynu. Kritika ohledně polských plánů s nalezištěm se však už ozývá z Německa.
před 15 hhodinami

ČD Cargo propustí až sedm set lidí a sešrotuje další vozy

Český nákladní dopravce ČD Cargo plánuje propustit do konce roku až 700 zaměstnanců, tedy více než desetinu celkového počtu, uvedl v úterý na síti X předseda představenstva a výkonný ředitel firmy Tomáš Tóth. Firma se podle něj musí připravit na výrazný pokles přepravy. Dané problémy podle Federace strojvůdců ČR nelze řešit jen propouštěním zaměstnanců, preferuje strukturální změny ve fungování celého podniku.
včeraAktualizovánopřed 18 hhodinami

Neznalost úvěrů vede k zadlužení, rizikové jsou hlavně nebankovní půjčky

Nedostatečné znalosti o půjčkách, malá orientace v rizicích a narůstající potíže se splácením. Nový průzkum agentury Behavio pro projekt „Neplať úroky“ ukázal, že do dluhových pastí se stále častěji dostávají nejen nízkopříjmové domácnosti, ale i mladí lidé a příslušníci střední třídy. Nejrizikovější jsou přitom půjčky od nebankovních společností. Situaci potvrzují právníci, poradny i sociální pracovníci.
včera v 06:30

Korejci zvažují kvůli Dukovanům žalobu na EDF

Jihokorejská společnost KHNP, která vyhrála tendr na výstavbu dvou nových jaderných bloků v Dukovanech, zvažuje podání žaloby na EDF. Právě firma z Francie totiž tendr napadla a soud pak svým rozhodnutím podpis smlouvy odložil, což projekt zdrželo o měsíc. „Tuto záležitost považujeme za velmi vážnou a v současné době zvažujeme všechny možné právní a strategické kroky,“ sdělila mluvčí KHNP Lisa Kim. O dalším postupu bude rozhodovat i ČEZ, který již dříve upozorňoval na možné vysoké škody v případě pozdržení projektu. Na kolik přesně měsíční posun vyšel, zatím není jasné.
21. 7. 2025

Důchodový účet bude po sedmi letech v plusu

Stát v příštím roce po sedmi letech vybere na důchody víc peněz, než na nich vyplatí penzistům. Přebytek na důchodovém účtu by měl včetně výdajů na správu dosáhnout osmi až deseti miliard korun. Pro ČT to uvedl ministr práce a sociálních věcí Marian Jurečka (KDU-ČSL). V letošním roce přitom bude penzijní účet zhruba ve třináctimiliardovém minusu.
21. 7. 2025
Načítání...