Praha - V předchozím článku naší série o stavbě rodinného domu jste si mohli přečíst o tom, jak vybrat pro dům vhodný pozemek. Tentokrát se dozvíte, zda je ke stavbě domku zapotřebí žádat o územní rozhodnutí, nebo postačí územní souhlas. V první řadě si ale položíme otázku, zda po stavebnících budou chtít úřady projekt, nebo si vystačíme s pouhým nákresem našeho vysněného domu.
Stavět dům nemůžeme bez svolení úřadů, jak ho získat?
Ze všeho nejdříve je vhodné najít projektanta, který vypracuje pokud možno podle vašich představ projekt, z nějž se pak bude při umisťování stavby vycházet. Stavebnímu úřadu sice v některých případech postačí jen jednoduchý technický popis s výkresy, nestavíte však kozí chlívek nýbrž rodinný domek, proto přenechání této práce autorizovaném odborníkovi lze jen doporučit. Jak již bylo řečeno jakoukoliv stavbu, včetně rodinného domu, můžete uskutečnit pouze v místě, které je pro tento účel vymezeno územním plánem. Také jsme již zmínili, že existují určité požadavky na využívání území, a to především co se týče odstupů staveb, které je nutné dodržet. To vše by měl autorizovaný projektant znát a s ohledem na tyto kritéria projekt vypravovat.
Územní rozhodnutí a uzemní souhlas
V případě, že je pozemek, na kterém chceme rodinný dům postavit, v zastavěném území nebo zastavitelné ploše a je-li pro tento pozemek zároveň vydán tzv. regulační plán, není nutné o územní rozhodnutí žádat, neboť regulační plán toto rozhodnutí zcela nahrazuje. Regulačním plánem jsou stanoveny podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, a ty je proto při stavbě rodinného domu potřeba respektovat. Všechny informace o regulačním plánu se dozvíte dotazem na příslušném stavebním úřadu.
V případě, že se jedná o menší rodinný domek, přesněji do 150 metrů čtverečních zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 metrů a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, postačí pro takový dům pouze územní souhlas. To však jen za splnění dalších podmínek, že stavba bude v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nezmění a záměr nebude vyžadovat nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, to znamená, že jsou zde vbudovány sítě a je zajištěn přístup k pozemku.
Územní souhlas se vydává na základě oznámení o záměru, které musí obsahovat údaje o záměru, identifikační údaje dotčených pozemků a staveb a žadatel k němu připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo doklad o právu založeném smlouvou provést stavbu nebo opatření k pozemkům nebo stavbám, které jsou předmětem řízení, a to v případě, nelze-li tato práva ověřit v katastru nemovitostí. Dalšími potřebnými doklady jsou jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy, stanoviska vlastníků veřejné dopravní infrastruktury a závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů. Tato stanoviska se budou lišit podle toho, kde se domek nachází, např. v chráněné krajinné oblasti, v památkové zóně atd. O jejich přesném výčtu vás informuje stavební úřad.
Územní souhlas nedostanete bez souhlasu sousedů
K oznámení záměru je dále nutné připojit především souhlasy vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich, jejichž vlastnické právo může být záměrem přímo dotčeno. Ne vždy se stavebníkovi podaří souhlasy získat. Příčinou nemusejí být jen špatné sousedské vztahy, ale např. delší nepřítomnost souseda, který se odstěhoval neznámo kam. Právě nezískání potřebných podpisů sousedů často znemožní jít cestou územního souhlasu a donutí vás postupovat složitější cestou územního řízení.
Po oznámení záměru je třeba jej nejméně na třicet dnů vyvěsit u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven. Stavební úřad ve stejné lhůtě vysloví souhlas nebo rozhodne o tom, že se o umístění stavby bude konat standardní územní řízení. Platnost územního souhlasu je dvanáct měsíců. Územnímu souhlasu se lze vyhnou tak, že místo toho požádáte stavební úřad o územně plánovací informaci o podmínkách provedení stavby.
Rozhodnutí o umístění stavby
Oproti územnímu souhlasu je územní řízení poněkud delší a náročnější. Žádost o vydání územního rozhodnutí musí být doplněna v podstatě o stejné doklady jako oznámení záměru kromě souhlasů vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich. Ti totiž budou mít postavení účastníků řízení a budou moci podávat námitky a náleží jim také právo podat proti rozhodnutí odvolání. Dále musí být doložena dokumentace záměru zpracovaná autorizovaným projektantem. Kromě stanovisek vlastníků dopravní infrastruktury, je nutné doložit také stanoviska vlastníků veřejné technické infrastruktury, tzn. všech síťařů včetně telefonních a internetových sítí, které se v místě nacházejí.
V územním řízení stavební úřad nařídí veřejné ústní jednání, případně ohledání na místě. Navíc písemnosti se doručují veřejnou vyhláškou, což celé řízení poněkud protahuje. Žadatel o vydání územního rozhodnutí je povinen zajistit, aby poté, co bude nařízeno veřejné ústní jednání, byly u pozemku, na kterém má být rodinný dům postaven, vyvěšeny informace o záměru stavby rodinného domu a informace o tom, že bylo požádáno o vydání územního rozhodnutí.
Územní rozhodnutí o umístění stavby je platné dva roky. Pokud v této lhůtě žadatel nepožádá o vydání stavebního povolení nebo neohlásí stavbu apod., platnost územního rozhodnutí zaniká.
Zjednodušené územní řízení
Za určitých podmínek je možné, aby příslušný stavební úřad rozhodl o umístění stavby i ve zjednodušeném územním řízení. Žadatel musí ale v takovém případě předem zajistit souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů a souhlasy sousedů. Pokud nejsou ve lhůtě patnácti dnů od zveřejnění návrhu uplatněny výhrady, námitky nebo připomínky, považuje se územní rozhodnutí o umístění stavby za vydané. V opačném případě rozhodne stavební úřad o provedení standardního územního řízení.
Další díl seriálu o tom, co všechno potřebujeme ke stavbě rodinného domu, se bude točit kolem stavebního povolení. V Poradně ČT24 si ho můžete přečíst už v úterý 19. října.
GALERIE
Stavební parcela