Vláda připravuje novelu, která by měla zvýšit dostupnost nájemního bydlení. Jednou z cest má být znovu umožnit pronajímatelům sjednat si v nájemní smlouvě i smluvní pokutu. Kabinet očekává, že by pak majitelé nemovitostí mohli dát smluvním pokutám přednost před kaucemi. Současná maximální kauce ve výši trojnásobku nájemného přitom zůstane zachovaná.
V současnosti mohou pronajímatelé požadovat jako kauci až trojnásobek měsíčního nájemného. Často jsou ale i nižší částky pro nájemníky příliš vysoké.
To je případ studenta politologie Kristiána, který shání v Praze malý byt pro dvě osoby. Při prohlídce mu pronajímatel oznámil, že chce šestnáctitisícovou kauci odpovídající jednomu měsíčnímu nájmu. „Do toho pak samozřejmě přibyla i provize pro makléře a byli jsme na 50 tisících,“ říká vysokoškolský student.
Pokud by po něm chtěl pronajímatel trojnásobek, nabídku by odmítl okamžitě. „Takový počáteční vklad do bytu je pro studenta naprosto neuhraditelný. A umím si představit, že pro někoho s nižším příjmem určitě taky.“
Možnost volby by mohla být vhodná pro obě strany
Novela má dát nájemcům a pronajímatelům možnost volby. Mohli by si ve smlouvě sjednat buď vratnou kauci, nebo smluvní pokutu, anebo obojí. Limit trojnásobku nájemného má přitom zůstat zachovaný.
Jakmile součet složené kauce a všech smluvních pokut za celou dobu nájmu překročí tuto hranici, pronajímatel už další pokuty chtít nesmí. „Provázání na jistotu a možnost kombinace obojího jde ku prospěchu obou smluvních stran,“ hodnotí chystanou novelu Josef Salač z Právnické fakulty Univerzity Karlovy, který se specializuje na bytové právo.
Podle vlády mají smluvní pokuty oproti kaucím další výhody. Pro pronajímatele znamenají jednodušší způsob náhrady škody způsobené nájemcem. Potvrzuje to i předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR František Lebl: „Kauce plní především uhrazovací funkci a předpokládá skutečnou škodu, jejíž existenci je třeba prokazovat.“
U smluvní pokuty ale pronajímatel škodu vyčíslovat nemusí. Nájemce zaplatí částku, která je uvedená ve smlouvě. Další výhodou je, že si pronajímatelé nemusí uchovávat peníze na vrácení kauce pro případ náhlého ukončení nájmu.
Ušetří také rozpočet
Vláda si od návrhu slibuje také úspory ve státním rozpočtu. V krajních případech se v současnosti zájemci o pronájem bytu obracejí na úřady práce, které jim na kauci přispívají jednorázovou dávkou mimořádné okamžité pomoci podle zákona o hmotné nouzi.
„V případě poskytnutí této dávky na úhradu kauce se částka zasílá přímo na účet pronajímatele,“ potvrzuje mluvčí Úřadu práce ČR Kateřina Beránková. Zdůrazňuje ale, že dávka není nároková a může být přiznána v různé výši. Záleží vždy na individuálním posouzení majetkové a sociální situace konkrétního žadatele.
Odborník na bytové právo Salač podotýká, že smluvní pokuty byly u nás do roku 2014 poměrně rozšířené. Zakázal je až nový občanský zákoník. Cílem zákazu byla ochrana nájemce jako slabší smluvní strany. „Novela tak od tohoto částečně ustupuje,“ dodává.
Přemrštěné kauce řešili poslanci už v roce 2016. Tehdejší maximum ve výši šesti nájmů snížili na dnešní tři.
Zrušení zákazu smluvních pokut je součástí většího návrhu na změnu občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Měnit se mají pravidla pro bytové spoluvlastnictví, společenství vlastníků jednotek a bytová družstva. Cílem novely je odstranit výkladové problémy, které vyvstaly v praxi. Zpřesní se například úprava přechodu dluhů při prodeji bytu nebo pravidla pro rozhodování o změně prohlášení vlastníka domu.
