Praha - Bydlení je jedna ze základních lidských potřeb. Mnohdy ale pohodlný život v krásném bytě komplikují četné svízele a zapeklitosti, které často nelze řešit jinak než soudní cestou. Základní radou je číst řádně smlouvy ať již kupní, nájemní, podnájemní, studovat stanovy bytového družstva nebo společenství vlastníků jednotek a dbát na termíny, v nichž je možné se účinně bránit. Jen tak si zajistíme, že nebudeme nemile překvapeni.
Zvůle družstva, původního či nového družstevníka?
Že komunikace s bytovými družstvy nebývá zrovna procházka růžovou zahradou, o tom by mohl vyprávět nejeden družstevník. Mnohdy v nás dokonce liknaví úředníci budí dojem, že jsme se při jednání s družstvem vrátili v čase o pár desítek let zpátky. Nebo je to jen tím, že zoufalý družstevník nepochopil, co po něm úředníci chtějí? O tom, že lidé často nevědí, jak se k chování družstva postavit, svědčí i následující dotaz čtenáře, který si přál zůstat v anonymitě:
„V lednu 2009 jsem koupil družstevní byt, který jsem zhruba měsíc po koupi převedl do osobního vlastnictví. Před koupí (v listopadu 2008) mi družstvo vystavilo potvrzení o bezdlužnosti na nájemném. V červnu 2009 mi přišel od družstva dopis, že je třeba doplatit zhruba 3000 korun za nadstandardní prvky při výměně oken, která ovšem proběhla několik měsíců před tím, než jsem byt koupil (tuším, že někdy v létě 2008). Před koupí bytu mě o doplácení nadstandardů nikdo neinformoval.“
Předně je potřeba zdůraznit, že zmiňované potvrzení o bezdlužnosti na nájemném nemá na spor o to, zda má, či nemá nabyvatel okna zaplatit, žádný vliv.
Jak by měl nabyvatel nespokojený s přístupem družstva postupovat? Především by měl oslovit bytové družstvo, na jakém právním základě se domáhá zaplacení částky za okna – jaký právní předpis má přitom na mysli. Obecně totiž platí zásada, že pohledávka vzniklá za předchozího družstevníka by jím měla být také zaplacena a bytové družstvo by ji prioritně mělo vymáhat od něj. Pro jistotu, protože nikdy dopředu nevíme, jak rozhodne soud, měl by nabyvatel složit ony tři tisíce korun do soudní úschovy, aby nenaskakovalo případné penále.
Kupní smlouva může zamíchat kartami
Klíčovou roli ve sporu o to, kdo má zaplatit doplatek za vyměněná okna, hraje smlouva o převodu práv a povinností k družstevnímu bytu v tomto případě uzavřená podle občanského zákoníků. Nabyvatel by si ji měl pořádně prostudovat a soustředit se na to, zda v ní nenalezne větu typu: "Veškeré závazky s bytem spojené přecházejí z původního družstevníka na kupujícího." Pokud by tam takováto věta byla, pak je možné, že u soudu by bytové družstvo mělo větší šanci vydobýt na nabyvateli bytu svou pohledávku.
Roli hraje i promlčecí lhůta
Z časových dat, která tazatel ve výše uvedeném dotazu zmiňuje, vyplývá, že se promlčela šestiměsíční lhůta, kdy by mohl po předchozím družstevníkovi uplatňovat odškodnění za vadu podle § 599 občanského zákoníku. V tomto konkrétním případě by se jednalo o vadu právní, protože mu bylo zatajeno, že existuje možnost, že by mohl ještě za okna něco doplácet.
I přesto však stále zůstává nabyvateli možnost vymáhat doplatek po předchozím družstevníkovi, a to v případě, že smlouva o převodu práv k družstevnímu bytu byla sepsána tak, že dovoluje ve sporu o zaplacení doplatku soudní výhru družstva. Za tímto účelem ovšem musí podat občanskoprávní žalobu na náhradu škody.
