Domy a pozemky s více dědici nebo částečně v exekuci jsou čím dál častěji předmětem „výhodných“ realitních obchodů. Nabízí se při nich rychlý odkup naoko bez starostí, ale obvykle za zlomek skutečné hodnoty. Přeprodat ho se pak takzvaní realitní šmejdi podle zkušeností snaží za násobně vyšší sumu ostatním spoluvlastníkům. Pomoci čelit těmto praktikám mají změny v nahlížení do katastru.
Podvodníci cílí na nemovitosti s více vlastníky. Pomoci mají změny v nahlížení do katastru
7 minut
Události: Realitní podvody a nahlížení do katastru
Pochybné praktiky jsou na vzestupu posledních pět let, kdy bylo zrušeno předkupní právo spoluvlastníků. Podobný problém musela řešit Irena Štefflová. Polovinu domu, kde vyrůstala, vlastní její matka, zbytek je rozdělený mezi ni a její bratry, přičemž jedna šestina skončila v exekuci. Podíl, o který přišel příbuzný, chtěla Štefflová získat zpět v dražbě, přeplatil ji ale cizí podnikatel, který si začal diktovat podmínky – nárokoval si dvě místnosti, ačkoliv dům je dispozičně tři plus jedna.
Pak nabídl odprodej podílu, přičemž za šestinu nemovitosti požadoval milion. Reálná hodnota byla podle odhadu třetinová. Štefflová tak šla s případem k soudu, který se přiklonil na její stranu, spoluvlastnictví zrušil a doplatit musela jen skutečnou hodnotu podílu. „Dražbu vyhrál na částce 466 tisíc korun a rozsudek zněl, že jsme povinni mu vyplatit částku dle znaleckého posudku 371 tisíc korun, tudíž ještě necelých sto tisíc byl v minusu,“ podotýká Štefflová.
Stejný postup proti spekulantům doporučuje advokátka Iveta Klimešová vždy, pokud mají spoluvlastníci peníze na vyplacení skutečné hodnoty podílu. „Mnohdy tu nemovitost vlastní rodina po generace, takže soudy poté rozhodnou ve prospěch těchto držitelů nemovitosti. Musí mít peníze na vyplacení. Pokud nemají, tak mají smůlu,“ vysvětluje advokátka.
A právě na to, že dost peněz na vyplacení podílu zbytek rodiny mít nebude, spekulanti spoléhají. Když si to potvrdí, sami podají na původní majitele žalobu a získat tak můžou i celý dům. Dostat se k podílu nemovitosti snaží nejen z exekucí, ale i zdánlivě výhodným odkupem.
„Vidíme několik různých aspektů, kterými se člověku snaží dostat pod kůži. Velkým tučně zvýrazněným písmem je částka. Částka ale nemusí vůbec korespondovat s tržní realitou. Potom jsou jasné slovní obraty jako: ‚zaplatím všechny poplatky, bude vše hotové do 24 hodin‘,“ vysvětluje také realitní makléř Jakub Žižka.
Při solidním jednání to je proces řádově na týdny a makléři při něm zajišťují renomovaný odhad. Spekulanti zároveň přesně vědí, na koho cílí. „Mají specializované roboty, kteří shromažďují data z katastru, každý den, někdy každou minutu. Nejzajímavější jsou pro ně podíly, kde vidí ještě exekuční zápis nebo problém,“ dodává Žižka.
Například v Luhačovicích chodily, hlavně seniorům, letáky tvářící se jako předžalobní výzva. „Byla na nich za mě hodně tendenční a nátlaková výzva, předžalobní, které se samozřejmě občané lekli. Obraceli se na město, co s tím mají dělat, jak mají postupovat. Za mě je tento způsob hodně amorální,“ dodává místostarosta Luhačovic Daniel Mejzlík (nestr.)
Radnice doporučila nereagovat. V letácích sice stálo, že jejich odesílatel už podíl pozemku vlastní a chce vypořádat zbytek, ale ukázalo se, že nic z toho nebyla pravda.
Nahlížení do katastru už by nemuselo být anonymní
V budoucnu by přístup do katastru nemovitostí neměl být anonymní. Katastrální úřad chce, aby nahlížení bylo podmíněno prokázáním totožnosti. To by v některých případech mohlo pomoci zabránit zneužívání osobních údajů vlastníků.
V současné době je v katastru zobrazení vlastníka chráněno kódem. Kombinuje čísla a písmena a další grafické prvky ztěžují přečtení. Podle specialisty kybernetické bezpečnosti Dana Albrechta jde ale o velmi jednoduchý a v dnešní době překonaný způsob. „Už kdokoliv velmi jednoduše dokáže přístup do toho zautomatizovat,“ podotýká. Vyzkoušel to i pomocí umělé inteligence. „Dokonce mi to přečte obrázek, který by měl být pro robota nečitelný,“ podotýká.
Lepší ochranu by mělo přinést nahlížení ověřené přes identitu občana, například přes nejpoužívanější bankovní identitu. „Jde pouze o to, abychom osobní údaje dostatečně dokázali chránit a současně abychom dokázali identifikovat ty uživatele, kteří prostřednictvím internetových robotů databázi vytěžují,“ vysvětluje předseda Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního Karel Štencel.
Hlavním důvodem tohoto kroku je vytváření soukromých databází vlastníků bez jejich souhlasu. Hromadné zasílání dopisů se zájmem o odkup nemovitosti by se tak mohlo snížit. „Jejich datové sady, které mají už dávno stažené, jim nikdo nesebere, jiná otázka je, že přestanou být časem úplně aktuální,“ dodává advokát Jan Langmeier.
Katastry nemovitostí jsou podle odborníků obecně v Evropě jednoduše přístupné. Ještě volnější pravidla platí ve Spojených státech. „Přes mobil se podíváte na nemovitost a vidíte, kdo ji vlastní, za kolik ji koupil, jakou tam má hypotéku nebo komu to pronajímá. Pak jsou státy, jako je Chorvatsko, kde bez advokáta nezískáte detailní informace,“ podotýká generální ředitel Century 21 Tomáš Jelínek.
Podobně přísná omezení v tuzemsku nehrozí. „Katastr zůstane veřejný jako doposud,“ míní Štencel. Nutnost identifikace při nahlížení bude součástí novely katastrálního zákona. Účinná by mohla být na přelomu let 2026 a 2027.
Pokud vlastník nemovitosti nyní zjistí, že data o jeho osobě byla použita k nevyžádanému oslovování, může se obrátit na Úřad pro ochranu osobních údajů a požádat o prošetření. Má také právo zjistit, kdo z registrovaných uživatelů katastru nemovitostí si údaje o něm prohlížel.
