Nájmy v Praze vytrvale rostou. O bydlení se vede boj v evropských velkoměstech, ale i Pekingu

Bytová krize v metropoli pokračuje. Průměrné měsíční nájemné se v Praze za pět let zvýšilo už téměř o polovinu – stouplo z 214 korun za metr čtvereční v roce 2014 na 307 korun letos. Průměrný meziroční růst byl 7,3 procenta, největší skok byl v roce 2017, a to 12,5 procenta. Vyplývá to z analýzy společnosti Deloitte, kterou si nechalo zpracovat hlavní město.

Video 90’ ČT24 - Předražené bydlení v Praze?
video

Předražené bydlení nejen v Praze

Nájem, který by před pěti lety stačil na byt v historickém centru Prahy, teď platí lidé za ubytování v širším centru nebo až na periferii. Ve vzdálenějších čtvrtích dokonce bydlení zdražuje rychlejším tempem než třeba na pražské Letné. Částečně je to dáno tím, že právě na krajích metropole se staví nové bytové domy, ve kterých není třeba investovat do oprav.

„Je to velký problém, a pokud nedojde k vyrovnání nabídky s poptávkou, může být ještě hůř.  Musíme se podívat na příčiny. Za prvé se domnívám, že historicky středoevropská bytová politika měla velký úspěch v tom, že podporovala bytové družstevnictví. To je jeden z prvních cílů, protože bytová družstva postavila od roku 1970 do roku 1989 přes 800 tisíc bytů.  A lidé, kteří je získali, i když časem byla družstva rozprášena, tak dnes nemají žádný problém, protože platí velmi nízké náklady na bydlení,“ konstatuje předseda Sdružení nájemníků ČR Milan Taraba.

Druhý problém vidí v tom, že ačkoliv jsou k dispozici programy na komunální bytovou výstavbu, obce o ně nemají zájem. „Většinou pak ty dobré programy používá soukromý sektor,“ vysvětluje Taraba. 

Navíc v Praze podle něj existuje zhruba tři a půl tisíce bytů, které se nepoužívají, protože jsou neopravené. „A v neposlední řadě je tady asi 16 tisíc bytů, které vypadly z běžného režimu a používají se ke krátkodobým pronájmům v takzvaném sdíleném nájemném, což ovšem sdílené nájemné není. Jsou to v podstatě ubytovny agentur,“ vyjmenovává.

V tomto případě by přitom podle něho stačilo jen lehce změnit zákon. „A to tak, že byty v činžovních domech slouží k trvalému bydlení a ubytovny k ubytování a hotelové pokoje hotelům a bylo by to v pořádku. Ve Vídni to takto funguje,“ dodává Taraba.

Výjimečný růst nájmů tak v posledních čtyřech letech zažily třeba pražské Řeporyje. Ubytování tam podražilo skoro o 52 procent. Kromě bytů v novostavbách rychle zdražují i byty v širším centru Prahy. Třeba na Žižkově se metr čtvereční pronajímá v průměru za 330 korun. Na Smíchově jen o desetikorunu levněji. Mezi nejlevnější čtvrti naopak patří Sídliště Řepy, kde je cena za metr čtvereční o necelých sto korun nižší.

Za šedesátimetrový byt 20 tisíc měsíčně 

Za byt o rozloze 60 metrů čtverečních tudíž nájemník na Žižkově nebo Smíchově zaplatí zhruba 20 tisíc korun měsíčně. Podobný byt v Řepích vyjde na přibližně 15 tisíc korun. K tomu je ale potřeba přičíst poplatky za služby, elektřinu a vodu.

Aktuální příklad z realitní nabídky: zatímco čistý nájem bytu 2+kk v Praze-Vysočanech o rozloze 58 metrů čtverečních v blízkosti stanice metra Kolbenova v pátém patře s výtahem činí 18,5 tisíce, s poplatky už se cena šplhá na více než 22 tisíc korun za měsíc.

Pokud jde o koupi, průměrný dvoupokojový byt o rozloze 65 metrů čtverečních v centru Prahy stojí mezi 8,5 až 11,5 milionu korun. Na okrajích Prahy, například v Leťnanech, takové bydlení vyjde na více než čtyři miliony. A například na byt u zastávky metra Vysočanská nebo Českomoravská musí mít zájemce nejméně pět milionů.

 

„Je pravda, že ceny už jsou takové, že běžný člověk ze střední vsrtvy si je dovolit nemůže. Tím pádem i nové byty, které se staví, tak si je dovolí jen zahraniční případně i český investor, ale prostě jen ti nejbohatší,“ říká předseda komise pro fond rozvoje dostupného bydlení na území Prahy Adam Zábranský (Piráti).

Město podle něj musí musí být mnohem aktivnější v bytové politice tak, aby zase po patnácti, dvaceti letech začalo stavět byty. „Má už nějaké pozemky, kde se byty dají stavět, pražský městský developer už funguje, dokonce první předběžné výstupy už jsou a určitě tou cestou chceme jít. Sice tím nezlepšíme stav na soukromém trhu, ale několik tisíc nových městských bytů může pomoct těm nejohroženějším,“ dodává Zábranský. 

Upřesňuje, že město a městské části mají dohromady zhruba 32 tisíc bytů, což činí zhruba pět procent celkového bytového fondu. „Skrze to opravdu nelze ovlivňovat ceny na trhu. Město si musí vybrat nějaké úzké cílové skupiny, kterým bude pomáhat. Ale nedokáže ovlivnit dostupnost bydlení obecně,“ vysvětluje.

Průměrná česká domácnost podle Eurostatu zaplatí za bydlení čtvrtinu z toho, co vydělává. Nejdražšími pražskými katastry z hlediska nájmů jsou Josefov, Malá Strana, Staré Město a Nové Město. Nejlevnější jsou Šeberov, Benice či Kolovraty.

Tam, kde je dobrá nabídka práce, stojí nájem víc 

Analýza, kterou má k dispozici pražská radnice, hodnotila mimo jiné to, jaké faktory mají vliv na výši nájemného v dané lokalitě a na míru jeho růstu. Podle srovnání je dražší nájem v bytech, které mají větší množství pracovních míst v okruhu dvou kilometrů, vliv hraje i blízkost parků a umístnění v centru města.

V případě výše nájmů i jejich růstu hraje roli počet nově dokončených bytů, což je ale pravděpodobně dáno vyššími nájmy v novostavbách.

Vedení města chce bytovou krizi řešit zrychleným povolováním staveb a dalšími opatřeními, jako je podpora družstevní výstavby či zastavení privatizací městských bytů. Ty by měly sloužit zejména sociálně slabším a pro město potřebným profesím, jako jsou zdravotníci či učitelé.

Západ je zvyklý na nájemní bydlení

V Česku jsou celkově víc než čtyři miliony obydlených bytů a rodinných domů. Zhruba polovina z nich patří soukromým osobám, menší část potom obcím a státu, bytovým družstvům anebo firmám. Víc než pětina z nich – přes 22 procent – slouží jako byty nájemní. Necelých 10 procent spravují už zmiňovaná bytová družstva, téměř 56 procent bytů a domů pak užívají přímo jejich vlastníci.

Nájem se tedy v Česku týká každého pátého člověka. A jak jsme na tom v porovnání se sousedy? Nejrozšířenější je nájemní bydlení v Německu, takto tam žije bezmála 50 procent domácností. Podobně vysoký podíl nájemních bytů existuje také v dalších západních zemích, v Rakousku je to například 45 procent, v Dánsku bezmála 40 procent.

Čím více na východ, tím více klesá počet nájemních bytů. V Česku má pronajatý byt přibližně pětina domácností, naopak třeba v Rumunsku jsou to jen asi tři domácnosti ze sta.

Nejdražší bydlení je v Paříži, nájem dvoupokojového bytu vyjde na 66 tisíc

Neúměrně vysoké nájmy ale netrápí jen české hlavní město. Podobné problémy řeší i řada dalších evropských metropolí. Nejdražší je bydlení v Paříži. Za průměrný dvoupokojový byt tam lidé zaplatí v přepočtu skoro 66 tisíc korun měsíčně.

Nájmy rychle rostou také v Berlíně, který byl dříve známý svou dostupností. Místní radní se proto rozhodli, že nájemné ve starších bytech zastropují.

Ceny bytů se pochopitelně liší napříč evropskými zeměmi. Na příliš drahé bydlení si stěžují i obyvatelé španělského Madridu. Nabídka bytů je tam sice dostatečná, nájmy ale prudce stoupají, a to i kvůli velkému přílivu turistů. Naopak třeba v bulharské Sofii za dvoupokojový byt lidé zaplatí něco přes 12 tisíc korun.

Ve Španělsku tlačí ceny vzhůru paradoxně prázdné byty

Na rozdíl od mnoha jiných zemí ubytovací kapacity Španělsku nechybí. Ceny nahoru se šplhají kvůli jinému problému – velká část ze tří milionů prázdných bytů patří velkým firmám a soukromým investorům. V turistických centrech kvůli tomu jen za posledních šest let zdražily činže o polovinu.

Pro chudší vrstvy to často znamená pád na úplné dno. Například Jessica Hinojosaová se svým manželem žije v podnájmu na okraji Madridu už devět let. Bojí se, že místo budou muset opustit. Jim a dalším více než dvě stě rodinám totiž zvýšil nový vlastník nájem o 80 procent.

„Budu se muset sbalit a odejít. Protože takové bydlení nezvládnu zaplatit. Ne že bych nechtěla, ale prostě nemůžu,“ konstatuje nájemnice Hinojosaová. Okolí domů polepily rodiny cedulemi, žádají spravedlivé nájemné. A chtějí se soudit. Tisíc eur a víc za měsíc je pro ně příliš. „Tady si lidé vydělají tisíc eur měsíčně. Takže si to nedokážu představit,“ dodává.

Podobné případy ve Španělsku už dostaly i jméno – nájemní bublina. A je otázkou času, kdy praskne. Za posledních šest let vzrostly nájmy v průměru o 50 procent. Země na Pyrenejském poloostrově přitom nedostatkem bytů netrpí, jak už bylo řečeno. Právě naopak. „Ve Španělsku jsou odhadem tři miliony prázdných bytů. Většinou ve vlastnictví velkých firem – jde o investory a banky,“ konstatuje Fernando Bardera ze Sdružení nájemníků v Madridu.

V počtu prázdných bytů se země řadí na první místo v Evropě. Hlavní příčinou vysokých cen jsou ale důsledky ničivé hospodářské krize, která vypukla před 11 lety a z které se Španělé ještě naplno nedostali. Levné půjčky od bank a touha po vlastním bydlení tehdy překonaly obavy z neschopnosti hypotéky splácet. Žilo se na dluh.

„Ve chvíli, kdy podepisujete hypotéku, na to nemyslíte. Člověk myslí na to dobré,“ vysvětloval v červenci 2013 nezaměstnaný Damian Scribes.

Tisíce rodin ale pak přišlo o střechu nad hlavou. U nuceného vystěhování často musela zasahovat policie. Jedním z mála řešení byl návrat k rodičům. A pak – podnájem. Poptávka po nájemním bydlení začala stoupat. Příležitosti se chopily velké finanční skupiny. Byty po neplatičích začaly od bank skupovat ve velkém, aby je mohly obratem výhodně pronajímat. „Stali se z nich největší majitelé ve Španělsku. Vlastní většinu budov k pronájmu. Kontrolují ceny,“ konstatuje Bardera.

Zvyšujícím se cenám ale neunikli ani starousedlíci v centru velkých měst. V Madridu, Barceloně, Valencii podobně jako v Římě nebo Berlíně je vytlačují třeba turisté, kteří si pronajímají byty za vysoké částky, kterým místní nemohou konkurovat.

Také v Česku přetrvává vysoký zájem o krátkodobé ubytování, které nabízí služby typu Airbnb. Podle posledních zveřejněných čísel za rok 2017 se přes ni ubytoval víc než milion lidí. Tito klienti si našli nocleh v různých částech republiky, obecně ale platí, že nejžádanějším městem v zemi je právě Praha, respektive její centrum.

Majitelé bytů, kteří si pozvali hosty přes Airbnb, si v průměru vydělali přes 47 tisíc za rok a nabízeli zhruba 19 tisíc bytů. Pronájmy přes Airbnb se naopak nelíbí hoteliérům a často ani místním lidem. 

A bytů se nedostává i mimo Evropu, například v Pekingu. Hluboko pod rušnými ulicemi leží vlastní svět. V husté síti podzemních krytů žije na milion lidí. Bydlení tady je sice ilegální, ale cenově přijatelné. Život v podzemí je totiž pro mnoho lidí cestou, jak ušetřit na nájemném.

Prudký hospodářský růst katapultoval ceny do astronomických výšek. Laciných bytů nabízí metropole málo a poptávka mezi 21 miliony obyvatel je obrovská.

Každá budova včetně novostaveb musí mít protiletecký kryt a ten nabízí spoustu prostoru. Jejich obyvatelé jsou většinou mladí lidé z venkova, kteří jsou celý den v práci a domů chodí jen přespat. Číšníci, dělníci i vysokoškoláci na prahu kariéry. Stačí jim pokoj bez okna se společnou kuchyňkou a koupelnou.