Neoprávněná a nepovolená stavba
V tomto případě se zcela jistě jedná o neoprávněnou stavbu, tzn. stavbu bez občanskoprávního titulu (např. smlouvy o věcném břemenu, nájemní smlouvy s vlastníkem pozemku), který by stavebníka opravňoval umístit stavbu na cizím pozemku. Pan Jan případně jeho právní předchůdci totiž vůbec nevěděli, že někdo na pozemku něco buduje.
Je také velmi pravděpodobné, že tato neoprávněná stavba bude zároveň stavbou nepovolenou. Pokud stavba vyžadovala jakýkoli typ povolení (např. územní rozhodnutí, územní souhlas, nebo dokonce stavební povolení), musel by stavebník stavebnímu úřadu doložit minimálně písemný souhlas vlastníka pozemku se stavbou. Jinými slovy pan Jan by musel o stavbě vědět. Bez tohoto souhlasu může stavební úřad vydat pouze územní rozhodnutí, a to jen v případě, jednalo-li by se o stavbu ve veřejném zájmu, pro kterou je možné pozemek vyvlastnit. V každém případě by byl ale vlastník pozemku o probíhajícím řízení vyrozuměn.
Co s černou stavbou?
Odstranění stavby umístěné na pozemku bez příslušného povolení, tzv. černou stavbu, je nejlepší řešit přes stavební úřad. Pan Jan může tedy podat na příslušný úřad podnět o existenci této černé stavby. Stavební úřad následně zahájí řízení o jejím odstranění. Stavebník sice může požádat o její dodatečné povolení, nebude mu to ale nic platné. K žádosti by totiž musel doložit doklad prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku.
Výsledkem řízení tedy bude, že stavební úřad stavebníkovi nařídí černou stavbu odstranit. V případě, že ani toto nařízení nepřiměje stavebníka k demolici stavby, má stavební úřad několik donucovacích prostředků, které může použít (např. ukládání pokut). V krajním případě může dokonce stavbu nechat odstranit sám stavební úřad na náklady onoho nečinného stavebníka.
Komplikovanější by situace byla v případě, kdy by nebylo jasné, kdo černou stavbu na cizím pozemku postavil. V takovém případě by stavební úřad nařídil zbourání stavby vlastníkovi pozemku.
Rozhodnutí soudu
Co se týče stavby na cizím pozemku (ať již povolené stavebním úřadem, či nikoli), může o jejím osudu rozhodnout také soud. Ten má dle § 135c současného občanského zákoníku celkem tři možnosti. Na návrh vlastníka pozemku může soud rozhodnout, že stavbu je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil. Pokud by odstranění stavby nebylo účelné, přikáže ji soud za náhradu do vlastnictví vlastníku pozemku, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí.
Soud ovšem může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě. Soudní cesta je však mnohem zdlouhavější než řízení u stavebního úřadu. V případě nepovolené (černé) stavby se tedy jeví jako efektivnější nahlásit ji stavebnímu úřadu.
Co přinese nový občanský zákoník?
Od 1. ledna 2014 se v souvislosti s nabytím účinnosti nového občanského zákoníku pojetí nemovitých věcí značně změní. Stavba v obecné rovině nebude již samostatnou věcí, ale bude součástí pozemku. Dokonce i již existující stavby splynou s pozemkem v případě, že bude vlastník pozemku a stavby totožný.
Pana Jana se tato změna nedotkne, neboť stavba byla na pozemku umístěna ještě před 1. lednem 2014 a jejím vlastníkem je někdo jiný. Takže i případný soudní spor by se ještě řídil starým občanským zákoníkem.
Něco jiného však bude, když někdo postaví stavbu na cizím pozemku až příští rok. Taková stavba se stane automaticky součástí pozemku, a bude tedy ve vlastnictví vlastníka pozemku. Takto nechtěná stavba však nemusí pro vlastníka znamenat obohacení. Často bude představovat spíš problém s jejím odstraněním či znehodnocení pozemku. Obezřetnost při správě majetku bude proto stále na místě.