Praha - Ještě dvacet let po pádu komunismu naskakuje mnohým lidem při vyslovení slova vyvlastnění husí kůže. Nejspíš proto, že mají s tímto pojmem spojeno násilné zabírání majetku bez opodstatněného důvodu a bez adekvátní náhrady, k jakým docházelo za dob totalitního režimu. Současná právní úprava v zákoně o vyvlastnění (číslo 184/2006 Sb.) však umožňuje vyvlastnění pozemků a staveb pouze pro účely stanovené zákonem a za náhradu.
Náhrada by měla být taková, aby vyrovnala vlastníkovi vzniklou újmu. Nově je zavedena náhrada ve výši ceny obvyklé (tržní). Zákon připouští i možnost poskytnutí kompenzace formou jiného pozemku nebo stavby, to ale jen v případě, že se strany dohodnou. Přesto není úplně jednoznačné, jak náhradu určit. Spory o její výši jsou proto namístě a často je samotné vyvlastnění výhodnější než prodej.
Cena zjištěná a cena obvyklá
Zákon o vyvlastnění rozlišuje mezi tzv. cenou zjištěnou a cenou obvyklou. Při vyvlastnění se pro obě ceny nechá vypracovat znalecký posudek a vyvlastňuje se za tu z nich, která je větší.
Cenu zjištěnou podle cenového předpisu znalec vypočítá podle § 28 vyhlášky č. 540/2002 Sb. nebo je stanovená cenovou mapou příslušné obce. Cena obvyklá je v podstatě tržní cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Znalec musí při jejím výpočtu vzít v úvahu všechny okolnosti, které mohou mít na cenu vliv, s výjimkou mimořádných okolností trhu, osobních poměrů a zvláštní obliby. Měl by provést analýzu trhu, a zjistit tak, jaké byly ceny minulých prodejů v dané lokalitě s ohledem na trendy apod.
Dohoda nebo vyvlastnění?
Ještě před podáním návrhu na vyvlasnění se musí investor pokusit dohodnout s vlastníky na výkupu nemovitostí. Zákon o vyvlastnění však nestanovuje žádný limit pro výši ceny nabízené v dohodě. Nabídne mu tedy částku, za kterou by od něj pozemek či stavbu koupil. Už v této chvíli by měl mít vypracován znalecký posudek, z nějž vycházel. Z tohoto posudku je také možné zjistit, zda znalec vypočítal jen cenu zjištěnou, nebo též cenu obvyklou.
Je rozhodující, kdo pozemky nebo stavby odkupuje, zda je to stát, nebo jiný subjekt. Státu totiž současná právní úprava neumožňuje při odkupu majetku nabídnout jeho majitelům vyšší cenu, než je cena zjištěná. Pokud by tedy cena obvyklá byla vyšší, je výhodnější nechat si majetek vyvlastnit. Každopádně při vyvlastnění pro stát, což je např. i Ředitelství silnic a dálnic ČR, vlastník nikdy nedostane míň, než mu bylo dohodou nabízeno. Navíc ceny nemovitostí mohou v době, než se vyvlastnění „zúřaduje“, vyrůst.
Jiný subjekt než stát naopak může vlastníkům nabídnout i vyšší cenu, než by získali vyvlastněním. Je však důležité nenaletět a dobře si spočítat, zda je výhodnější pozemek prodat, nebo počkat na vyvlastnění. Někteří investoři by totiž mohli využít nevědomosti obyčejných smrtelníků a pozemky vykupovat hluboko „pod cenou“.
Jedním z úskalí celého procesu je, že nemovitosti se většinou vykupují pro velké stavby od velkého množství vlastníků. Téměř vždy se najdou majitelé, kteří své pozemky prodají hned za první nabídku investora. Z těchto kupních cen předešlých prodejů se pak vychází při výpočtu ceny obvyklé pro vyvlastnění. Pokud tedy většina přistoupí na nabídku investora, může uměle vytvořit cenu v místě obvyklou, a znevýhodnit tak i ostatní vlastníky, kteří by rádi usilovali o náhradu vyšší.
Další výdaje
Existují ještě další výdaje spojené s prodejem pozemků a staveb a je třeba dát si pozor, jak jsou v dohodě upraveny. Jedná se zejména o daň z převodu nemovitostí, náklady vynaložené např. na vyklizení, vypracování znaleckého posudku atd. Při vyvlastnění zákon zajišťuje, že všechny tyto výdaje uhradí vyvlastnitel. Při prodeji nemovitosti je však ze zákona (pokud není ve smlouvě stanoveno jinak) např. povinnost zaplatit daň z převodu nemovitostí na straně prodávajícího. Výjimku tvoří pouze prodej pro stát, kdy se daň z převodu nemovitostí neplatí vůbec.
