Prodej pozemků pod domy v zajetí předkupních práv

Praha - Nový občanský zákoník po 60 letech zavedl znovu pravidlo, že stavba je součástí pozemku, a přestává tak být samostatnou věcí. Jenže hlavně u bytových domů ke splynutí v praxi nedošlo. Velmi často totiž stojí na cizích pozemcích – většinou obecních. S odkazem na novou právní úpravu tak může nyní ze strany obce sílit tlak na majitele bytových domů, aby pozemky odkoupili.

Zákonné předkupní právo

Ke splynutí pozemků a staveb nedošlo v těch případech, kde má pozemek a stavba na něm zcela rozdílné vlastníky nebo se neshodují spoluvlastnické podíly u stavby a u pozemku. Komplikací může být také rozdílná forma vlastnictví - například dům mají manželé ve společném jmění a pozemek v podílovém spoluvlastnictví. Takové stavby budou i nadále samostatnou věcí. Avšak majitelům pozemku a stavby vzniklo v takovém případě od 1. ledna 2014 vůči sobě navzájem zákonné předkupní právo. V praxi to znamená, že pokud by chtěl jeden z nich svůj majetek prodat, musí jej nejprve nabídnout k odkoupení druhému.

Majitelé domů někdy nabývají dojmu, že pozemek odkoupit musí. To je ale omyl! Předkupní právo nepředstavuje žádnou povinnost pozemek či stavbu odkoupit. Jde pouze o oprávnění tak učinit dřív, než majetek skončí v rukou třetí osoby. Předkupní právo má sloužit jako prostředek ochranný nikoli donucovací.

Bytové spoluvlastnictví

V případě, že se jedná o bytový dům ve vlastnictví majitelů jednotlivých bytových jednotek, bude obec nebo jiný majitel pozemku pod bytovým domem nabízet přednostně pozemek ke koupi těmto vlastníkům. Odkup by se měl projednat na shromáždění společenství vlastníků jednotek, aby byli všichni seznámeni se smlouvou a jejími podmínkami. Nestačí však pouhé odhlasování smlouvy na schůzi, a to ani kvalifikovanou většinou členů společenství. Je třeba si uvědomit, že se jedná o transakci, kterou má dojít k převodu nemovité věci – pozemku do spoluvlastnictví jednotlivých vlastníků bytů. K převodu vlastnictví navíc dochází vkladem do katastru nemovitostí. Pokud má tedy dojít k uplatnění předkupního práva, musí smlouvu podepsat všichni vlastníci bytů s tím, že jim připadne takový podíl, jaký mají na společných částech domu.

Financovat lze koupi pozemku buď ze zdrojů ve fondech společenství vlastníků, nebo úvěrem. V úvahu dále připadá také varianta, že si každý majitel bytu zaplatí „svou“ část pozemku sám. Záleží jen na dohodě vlastníků domu. Pro schválení způsobu financování podle nového občanského zákoníku teoreticky stačí pouze nadpoloviční většina majitelů bytů přítomných na shromáždění. V praxi to ale bude složitější. Způsob financování totiž bude mimo jiné součástí smlouvy o převodu pozemku, kterou budou podepisovat všichni vlastníci. Pokud tedy se zvolenou variantou nebude někdo z vlastníků bytů souhlasit, může převod snadno zablokovat.

V souvislosti s bytovým spoluvlastnictvím je třeba ještě upozornit na to, že předkupní právo vzniká pouze mezi majiteli pozemku a stavby na něm. Nevztahuje se na bytové jednotky. Se svým bytem tedy můžete disponovat zcela volně, můžete jej i prodat, aniž byste ho nejprve nabízeli k odkupu vlastníkovi pozemku. Ten by mohl svého předkupního práva využít pouze v případě, že by byl k prodeji dům jako celek. K tomu ale v případě domu rozděleného na bytové jednotky vlastněné různými osobami v praxi nedochází.

Družstevní bytový dům

Podstatně jednodušší bude situaci při odkupu pozemku pod družstevním domem, neboť zde je faktickým vlastníkem stavby družstvo a nikoli jeho jednotliví členové. Vlastník pozemku bude tedy v rámci jeho prodeje jednat se zástupci družstva. To si na své schůzi odhlasuje, zda s kupní smlouvou souhlasí. Ke schválení smlouvy postačí nadpoloviční většina přítomných členů, případně jiná kvalifikovaná většina zakotvená ve stanovách příslušného družstva. Smlouvu pak podepíší statutární zástupci družstva.

Máte další otázky týkající se bydlení nebo nového občanského zákoníku? Zajímají vás jiná témata z oblasti ekonomiky, ochrany spotřebitele nebo práva? Své otázky a náměty nám posílejte do Poradny.

Cena pozemku

Při využití předkupního práva by měl ten, kdo toto své právo hodlá využít, uzavřít smlouvu za stejných cenových podmínek jako potenciální zájemce o nemovitost. Jinými slovy, když má majitel pozemku od někoho nabídku na odkup pozemku za určitou částku, zaplatí majitel stavby na pozemku při odkupu pozemku tuto částku. Nicméně pro stanovení ceny pozemku by měla obec vycházet z ceny v místě obvyklé, která by měla být doložena znaleckým posudkem. Záleží však opět také na dohodě mezi stranami, které mohou cenu sjednat například s odkazem na cenovou mapu.

Výběr redakce

Aktuálně z rubriky Ekonomika

Je důležité, že EU balík schválila, říká Hulicius. Rusko sankce bolí, míní Matesová

Osmnáctý sankční balík proti Rusku byl schválen, slovenský premiér Robert Fico stáhl po jednání s Evropskou komisí veto. „Pozitivní je, že se Evropská shoda nalezla,“ řekl v 90’ ČT24 moderované Nikolou Reindlovou náměstek ministra zahraničí Eduard Hulicius. Ekonomka Jana Matesová uvedla, že pravidla pro zacházení s podezřelým ruským kapitálem na území EU jsou stanovena, ale v Česku zatím nedomestikována.
před 6 hhodinami

Plat premiéra a šéfů parlamentu by mohl poprvé přesáhnout 300 tisíc

Platy vrcholných politiků by mohly příští rok vzrůst o zhruba pět procent. Předsedové vlády a šéfové parlamentních komor by vůbec poprvé pobírali více než tři sta tisíc korun hrubého měsíčně. Plat řadového poslance by vzrostl o 5500 na 115 tisíc korun. Prezident by dostával 383 200 korun, o 18 200 víc než letos. Vyplývá to z výpočtu ČTK z platného znění platového zákona.
před 11 hhodinami

Stát zaplatí KHNP za dostavbu Dukovan a jaderné palivo 422 miliard

Za stavbu dvou bloků Jaderné elektrárny Dukovany zaplatí stát korejské firmě KHNP 407 miliard korun a za dodávky jaderného paliva dalších patnáct miliard korun. Smlouvu na dostavbu elektrárny zveřejnila společnost Elektrárna Dukovany II majoritně vlastněná českým státem. Uvedl to v pátek server e15.cz s poukazem na to, že značná část smluv na stavbu a dodávky paliva je začerněná a podléhá obchodnímu tajemství.
včeraAktualizovánovčera v 20:28

Státní dluh v pololetí vzrostl na 3,504 bilionu

Český státní dluh v pololetí dosáhl rekordních 3,504 bilionu korun. Od začátku roku se zvýšil o 139 miliard korun, uvedlo v pátek ve čtvrtletní zprávě o řízení státního dluhu ministerstvo financí. Na každého Čecha tak teoreticky připadá dluh 322 170 korun. Ve druhém čtvrtletí se státní dluh zvýšil o 94 miliard korun. Míra zadlužení od konce roku 2024 vzrostla z 41,8 procenta hrubého domácího produktu (HDP) na 42,5 procenta HDP.
včeraAktualizovánovčera v 17:09

Není možné, aby Korejci „couvali“, říká Havlíček. Se Skopečkem řešili Dukovany

Panují dohady, jaké bude zapojení tuzemských firem do dostavby jaderných bloků v Dukovanech. Dosud uzavřené kontrakty zajišťují českým firmám zhruba třicetiprocentní podíl. Podle místopředsedy sněmovny Karla Havlíčka (ANO) to může být méně. Korejci ze zapojení zdejších firem podle něj „nemohou couvat“. Podle dalšího místopředsedy sněmovny Jana Skopečka (ODS) je i na samotných českých firmách, aby dokázaly v tendrech uspět.
včera v 14:28

Placení v zahraničí provází i záludný poplatek

Web ČT24 spolu s analytikem Jiřím Tylečkem přináší odpovědi na základní otázky spojené s placením v cizině, například na dovolené. Pokud platíme v zahraničí, je zásadní při výběru z bankomatu či při platbě u obchodníka nepřepočítávat částku na českou korunu. Provází to vysoké poplatky. Banky při platbě kartou v zahraničí také používají vlastní devizové kurzy s přirážkou, o čemž se podle Tylečka příliš nemluví.
včera v 06:00

Soláry v EU poprvé vyrobily víc energie než jádro

Fotovoltaika v červnu v Evropské unii vyrobila poprvé v historii víc energie než jaderné elektrárny, zjistila energetická analytická společnost EMBER. Na třetím místě se dlouhodobě drží vítr. V samotném Česku vede uhlí a jaderné zdroje. Ty obnovitelné jsou až na třetím místě. I kvůli vyšším dodávkám zelené energie do sítě roste zájem o bateriová úložiště, a to nejen v Unii. V Česku se zájem meziročně ztrojnásobil.
17. 7. 2025

Rekordní rozpočet EU je z pohledu Česka velmi dobrou zprávou, říká Votápek

„Evropská unie si uvědomuje výzvy, které před ní stojí. Rozšiřuje se a potřebuje více peněz, uvědomuje si, že zaostávala. Z pohledu České republiky to vidím jako velmi dobrou zprávu,“ řekl k návrhu unijního rozpočtu na období 2028 až 2034 ve výši dvou bilionů eur expert Pirátů na zahraniční politiku Vladimír Votápek v Interview ČT24 moderovaném Terezou Řezníčkovou. Podle něj v Unii nepanuje jednotný názor ohledně priorit budoucích investic, ale tuto skutečnost nevnímá jako problém. „EU je společenství demokratických zemí, což je nejefektivnější v situacích, ve kterých jednostranné řešení neexistuje,“ dodal. Votápek se také vyjádřil k jednání o obchodní dohodě s USA. „Dejme Bílému domu i velkým přispěvatelům, kteří pomohli (americkému prezidentovi Donaldu) Trumpovi do úřadu, najevo, že pokud začnou 1. srpna platit třicetiprocentní cla, bude je to bolet,“ doplnil.
17. 7. 2025
Načítání...