Praha - Milí stavebníci, je tady další díl naší série o stavbě rodinného domu. Již jste s námi vybrali vhodnou stavební parcelu a požádali jste o umístění stavby. Konečně se tedy dostáváme ke stavebnímu povolení, které je v podstatě posledním krokem před tím, než můžete začít stavět. V tomto článku se dozvíte, za jakých podmínek postačí jen ohlášení stavby, jak žádat o stavební povolení, jaké doklady budete potřebovat nebo jaké postavení mají při udělování vaši sousedé.
Ohlášení stavby nebo stavební povolení?
V případě, že se jedná o menší rodinný domek, tedy do 150 metrů čtverečních zastavěné plochy, s jedním podzemním podlažím do hloubky 3 metrů a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, postačí takovou stavbu ohlásit stavebnímu úřadu. Ohlášení má o něco jednodušší průběh než stavební řízení.
Jak ohlášení, tak stavební povolení však musí obsahovat údaje o vás jako stavebníkovi, o pozemku, rodinném domku, o způsobu a době jeho provádění a projektovou dokumentaci. Dále musíte připojit doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku či stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. V neposlední řadě doložíte také závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy, jejichž výčet vám na dotaz sdělí stavební úřad. Ke stavebnímu povolení je navíc nutné připojit plán kontrolních prohlídek stavby.
Jelikož v obou případech budete potřebovat projekt, je potřeba abyste si našli autorizovaného projektanta, který vám jej vypracuje. Projektant by měl vědět, že projekt se stavebnímu úřadu předkládá ve dvojím vyhotovení (jedno pro vás a jedno pro stavební úřad). Další vyhotovení je třeba přiložit v případě, že se stavba nachází v jiné obci, než ve které je stavební úřad, a další pak případně pro vlastníka stavby, pokud jím není stavebník. Také by měl projektant znát, jaké jsou náležitosti projektové dokumentace a že je k ní potřeba připojit statický posudek, požárně bezpečnostní řešení stavby, případně průkaz energetické náročnosti budov.
Do stavby mohou mluvit sousedé
K ohlášení stavby je potřeba navíc doložit, že jste o svém stavebním záměru prokazatelně informovali vlastníky sousedních pozemků a staveb na nich. Stavební úřad většinou požaduje, aby důkazem o informování sousedů byl alespoň dopis, který jste jim poslali a doručenky. Je však možné toto prokázat i jinak, např. když sousedé budou ochotni podepsat nějaké potvrzení, že byli o stavbě informováni. Může se ale také stát, že sousedé budou spíš proti a v tom případě mají možnost stavebnímu úřadu oznámit své námitky a připomínky do 15 dnů ode dne, kdy jste je o stavbě informovali.
Informování sousedů naopak nemusíte řešit, pokud budete žádat o stavební povolení, neboť vaši sousedé budou mít ve stavebním řízení postavení účastníků a stavební úřad je o stavbě informuje sám tím, že jim bude zasílat jednotlivé písemnosti. Ve stavebním řízení se na rozdíl od ohlášení stavby většinou provádí ústní jednání spojené s ohledáním na místě. Zde je prostor právě pro uplatnění námitek a připomínek účastníků řízení, pokud už tak neučinili dříve. O námitkách se na ústním jednání diskutuje a stavební úřad se snaží vést účastníky k dohodě.
Ale pozor, není soused jako soused. Ti, kteří budou mít postavení účastníka, musí být vlastníkem sousedního pozemku nebo stavby na něm nebo k nim musí mít věcné břemeno. Nemůže to být tedy např. nájemce. Přitom nehraje roli, zda má jeho pozemek s tím vaším společnou hranici, ale rozhodující je to, zda může být stavbou přímo dotčen na svých právech. Může tedy sousedit např. i přes cestu.
Souhlas stavebního úřadu a stavební povolení
V případě ohlášení stavby je řízení zdárně ukončeno tím, že stavební úřad vydá se stavbou domku souhlas. Ten platí po dobu 12 měsíců a během této doby je třeba začít stavět. Stavební úřad může stavbu také zakázat. Nebude-li vám souhlas doručen do 40 dnů ode dne, kdy ohlášení došlo stavebnímu úřadu, ani vám v této lhůtě nebude doručen zákaz, platí, že stavební úřad souhlas takzvaně mlčky udělil. Stavební úřad může vaše ohlášení také odložit, a to v případě, že nemá všechny náležitosti.
Pokud jdete cestou stavebního řízení, je jeho kladným výsledkem vydání stavebního povolení. Ve stavebním povolení pak stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby domu, a pokud je to třeba, i pro její užívání, a rozhodne o námitkách, na jejichž vyřešení se účastníci nedohodli. Podle potřeby stanoví, které fáze výstavby mu oznámíte za účelem provedení kontrolních prohlídek. Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena do 2 let ode dne, kdy nabylo právní moci. Dobu platnosti stavebního povolení může stavební úřad prodloužit na odůvodněnou žádost podanou před jejím uplynutím.
Zkrácené stavební řízení
V některých případech lze stavbou projednávat ve zkráceném stavebním řízení místo se stavebním úřadem s autorizovaným inspektorem, se kterým uzavřete smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace. I v tom případě musí být dodrženy obdobné podmínky jako při stavebním řízení. Autorizovaný inspektor certifikátem stvrdí, že ověřil projektovou dokumentaci a připojené podklady a že navrhovaná stavba tudíž může být provedena. Nakonec se stavba oznámí stavebnímu úřadu. Nepodařilo-li se autorizovanému inspektorovi vypořádat všechny námitky účastníků, předloží je stavebnímu úřadu. Ten je buď vypořádá rovnou, nebo se usnese o nezpůsobilosti stavby pro zkrácené řízení. V takovém případě bude následovat klasické stavební řízení.
