Praha – Pronájem bytu, který majitel zrovna nepotřebuje, může pro jeho peněženku znamenat zajímavé přilepšení. Jenže vztahy mezi majiteli a nájemci nebávají často ideální. Nájemník někdy například přestane platit nájem, zničí vybavení bytu nebo byt znečistí. Jak se může majitel bytu takovému chování bránit?
„Před rokem a půl jsem pronajal byt. Nájemníci nejprve dlužili tři měsíce za nájem a služby a nakonec zmizeli úplně. Tři měsíce jsem je neviděl, dluží tedy již za šest měsíců,“ popsal svůj problém čtenář Poradny portálu ČT24. Byt navíc není vystěhován a je plný osobních věcí nájemníků. Je silně znečištěn a zapáchá. „S nájemníky není možná žádná domluva, nepomohly vzkazy na dveřích, jejich telefony jsou nedostupné,“ doplnil čtenář. Jaká má v takové situaci práva a jak má postupovat, jsme se zeptali advokáta Pavla Nastise.
Je neplacení nájemného důvodem pro zrušení nájemní smlouvy?
Ano, podle § 711 odstavce 2 písmeno b) Občanského zákoníku platí, že pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu, jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu.
Pronajímatel je tedy v takovém případě oprávněn vypovědět nájemní smlouvu. Výpověď musí být učiněna písemně a musí být nájemci doručena. V podobných případech doporučuji poslat výpověď doporučeně s dodejkou do vlastních rukou na adresu pronajímaného bytu i na adresu trvalého bydliště nájemce. Ale pozor! Výpověď musí obsahovat zákonem přesně stanovené náležitosti. Zejména výpovědní lhůta, kterou pronajímatel v nájemní smlouvě stanoví, nesmí být kratší než tři měsíce a musí skončit ke konci kalendářního měsíce. Do doby uplynutí výpovědní doby nájemní smlouva platí a nájemce je samozřejmě povinen platit nájemné.
Může majitel bytu vymáhat nezaplacené nájemné dříve?
Dříve než za tři měsíce majitel bytu nemůže vypovědět nájemní smlouvu. Samozřejmě ale již poté, co se nájemce dostane do prodlení se zaplacením za první měsíc, může začít vymáhat dluh, tedy upomenout se o zaplacení a popřípadě podat k soudu žalobu o zaplacení dlužného nájemného a dlužných záloh za služby.
V tomto konkrétním případě již nájem skončil uplynutím dohodnuté doby nájmu. Co ale s osobními věcmi nájemníků?
V nájemní smlouvě je sjednáno, že: Nájemce prohlašuje, že s jeho předměty, které zůstanou v bytě po ukončení nájmu, může pronajímatel naložit podle svého uvážení jako s předměty nulové zůstatkové hodnoty nebo je vystěhovat na náklady nájemce.
Majitel bytu je tudíž podle tohoto smluvního ujednání oprávněn s věcmi naložit podle svého uvážení, tedy buď je může zničit nebo je může někde uskladnit a náklady spojené s tímto uskladněním pak může vymáhat po nájemci. Tady bych ale rád zdůraznil, že toto lze učinit opravdu teprve po řádném ukončení nájemní smlouvy, protože dokud nájemní poměr trvá, nájemce má právo se do bytu vrátit, začít jej znovu užívat a pronajímatel by se zničením těch věcí dopustil trestného činu.
Může majitel bytu účtovat bývalým nájemníkům za úklid znečištěného bytu?
V tomto případě i na toto pamatuje nájemní smlouva a podle ní se nájemce zavazuje po skončení nájemního vztahu byt neprodleně předat pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, uklizený a v pořádku. V opačném případě nájemce uhradí náklady na vyklizení, úklid a opravu bytu odbornou firmou. Pokud tedy nájemci byt nepředali uklizený a v pořádku, je pronajímatel oprávněn provést úklid a opravy v bytě sám, tedy buď svépomocí, popřípadě si na to najmout třetí osobu a je samozřejmě oprávněn náklady s tímto spojené vymáhat po nájemci.
Dá se nějak předejít podobným problémům? Na co si dát pozor v nájemní smlouvě?
Sebelepší smlouva vás neochrání před nájemcem, který přestane platit. Nicméně pokud máte řádně uzavřenou platnou smlouvu, můžete potom dlužné nájemné vymáhat soudně. Asi nedokážu zobecnit, na co si dát pozor. Hlavně jde o to, aby smlouva obsahovala všechny zákonem stanovené náležitosti, aby byla platná. Pokud totiž bude smlouva obsahovat ujednání, která jsou v rozporu s ustanoveními Občanského zákoníku, bude v této části smlouva neplatná a bude se postupovat podle zákona, nikoli podle smlouvy. Častou chybou v nájemní smlouvě bývá, že je sjednáno právo pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu v rozporu se zákonem. V takovém případě se k tomuto ujednání ve smlouvě nepřihlíží a pronajímatel je oprávněn smlouvu vypovědět jedině z důvodů a postupem, jak upravuje Občanský zákoník.
Mohl být tento problém vyřešen například složením kauce při uzavírání nájemní smlouvy?
Ano, kauce může částečně problém s neplatičem vyřešit, z kauce je možné docílit úhrady dlužného nájemného a lze ji tedy majitelům bytů doporučit. A podle zákona je pronajímatel bytu oprávněn tuto kauci po nájemci požadovat. I tady je ale třeba postupovat podle zákona, kauce například nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného a zálohy na úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a po skončení nájmu ji majitel bytu musí nájemci do jednoho měsíce vrátit.
Konkrétní doporučení pro našeho čtenáře?
Vašemu čtenáři mohu doporučit jen to, aby byt vyklidil a vyčistil na své náklady a tyto náklady společně s dlužným nájemným a dlužnými úhradami za služby vyúčtoval bývalým nájemníkům. Pokud dobrovolně nezaplatí, nezbude mu nic jiného než se se svým nárokem obrátit na soud. V případě, že soud pravomocně rozhodne v jeho prospěch, což je více než pravděpodobné, může pak svou pohledávku vymáhat exekučně.
