Developerský projekt Smíchov City se těší už před svým zrodem uznání odborné i laické veřejnosti. Na zanedbaném a nevyužitém prostoru v oblasti nádraží vyroste moderní čtvrť s byty, obchody, parky a pěšími zónami. Na počátku projektu stál prodej pozemků státních Českých drah developerovi Luďku Sekyrovi. Podle odborníků byly však pozemky prodány výrazně pod cenou. Dráhy tvrdí, že cenu stanovily na základě posudků, které však odmítají zveřejnit. Tématu se věnovali Reportéři ČT.
Oblast Smíchovského nádraží byla dříve jednou z nepěkných zón na Praze 5. Scházeli se zde bezdomovci, byly tu bazary, připomíná realitní makléř David Pátek. Projekt za dvacet miliard, který tu buduje skupina Sekyra Group, má místo zcela proměnit. „Drtivá většina bude bydlení, plus tam jsou některé administrativní objekty,“ přiblížil ředitel Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy Ondřej Boháč. Bydlet nebo pracovat by tu mělo asi dvanáct tisíc lidí.
Věc má ale háček. Souvisí s pozemky, které developer Luděk Sekyra pro stavbu potřebuje a postupně je kupuje od státních Českých drah (ČD). Zatím koupil první část pozemků pro stavbu dvou bytových domů, a to za cenu 7,5 tisíce korun za metr čtvereční.
„Opravdu úžasná, skvělá, nízká cena z pohledu kupujícího. Z pohledu prodávajícího ale nerozumím tomu, proč by to někdo takhle levně prodával,“ komentuje věc realitní expert Tomáš Kučera. „Bylo by spousta developerů, kteří by o to projevili zájem a doslova by se asi o ten pozemek poprali,“ doplňuje další makléř Otakar Schuma.
Výrazně nižší cena než za pozemky na okraji Prahy
Na Smíchově se pozemky takto levně neprodávají ani podle dalšího realitního experta, Davida Pátka. „Cena za metr čtvereční je značně podhodnocena. Je minimálně o dvě třetiny nižší, než by měla být,“ upřesnil.
Tomáš Kučera upozornil, že cena za pozemky je vyšší i na okraji Prahy. Například v Kbelích činí u komerčně prodávaných pozemků zhruba deset tisíc korun za metr čtvereční.
Z toho tak plyne, že České dráhy prodaly parcely v lukrativní, centrální části Prahy, o čtvrtinu levněji, než se prodávají pozemky na kraji města.
Pro srování: ve stejné oblasti u Smíchovského nádraží, kde kupuje pozemky od Českých drah Sekyrova skupina, koupil před pěti lety pozemky i konkurenční developer. Ten na místě postaví dva kancelářské objekty a bytový dům. „Za metr čtvereční jsme dali zhruba šestnáct tisíc korun,“ přiblížila ředitelka komunikace CWI Smíchov, skupiny UDI Group, Marcela Fialková.
Sekyrova skupina však získala pozemky za 7,5 tisíce korun včetně daně z přidané hodnoty. Zmíněný konkurenční developer pozemky koupil za šestnáct tisíc, ovšem bez daně. Pokud by se ta kvůli porovnání odečetla, vychází, že Sekyrova firma koupila pozemky víc než 2,5krát levněji.
„V našem případě byl pozemek standardně na trhu, bylo o něj víc zájemců, my jsme dali nejvyšší nabídku,“ zdůvodňuje cenu Fialková. A vyšší nákupní ceny dokládají i další smlouvy kupců. Makléři ale potvrzují, že právě tyto, tedy vyšší ceny, jsou tržní. Sekyrova skupina však o cenu pozemků, které kupovala od Českých drah, nesoutěžila. Určil ji znalecký posudek.
Smlouvu o prodeji pozemků na Smíchově podepsal předloni v prosinci tehdejší předseda představenstva a generální ředitel Českých drah Václav Nebeský. Ten už ale v současnosti šéfem podniku není. Ve vrcholném vedení však zůstal, je místopředsedou představenstva. Poskytnout rozhovor Reportérům ČT odmítl.
„Vzhledem ke složitosti celé problematiky a s důrazem na faktickou přesnost informací zůstaneme u písemného vyjádření. Prodej pozemků se uskutečnil na základě historicky uzavřených smluv a byl řádně schválen orgány společnosti,“ uvedl mluvčí Českých drah Robert Pagan.
České dráhy i Sekyra Group cenu pozemků hájí, čísla ale neposkytly
Před šestnácit lety podepsaly Sekyrova skupina a státní dráhy smlouvu o tom, že zakládají společnou firmu. Smyslem tohoto společného podniku, jak se uvádělo ve smlouvě, bylo především připravit území Smíchovského nádraží pro výstavbu nových bytů a kanceláří.
„Už od počátku bylo možné, že všechny pozemky v dané lokalitě může koupit pouze Sekyra Group. Celkově byla ta smlouva nastavena velmi výhodně pro Sekyra Group,“ míní ředitel Transparency International Petr Leyer.
„Od počátku bylo plánem a principem toho smluvního vztahu, že v nějaký okamžik koupíme pozemky od Českých drah a budeme stavět samostatně,“ zdůrazňuje výkonný ředitel a místopředseda představenstva Sekyra Group Leoš Anderle.
Prodej pozemků byl tak nakonec jediný viditelný výstup společného podniku Českých drah a skupiny Sekyra Group. Státní dráhy z něj žádný jiný profit neměly. Z právního hlediska šlo o legální cestu, jak se vyhnout veřejné soutěži o cenu pozemků.
Cekově Sekyra Group nakoupí od státních drah na Smíchově postupně skoro sedmnáct hektarů pozemků. Zatím koupila čtvrtinu. Na pražské poměry je to ale mimořádně velký obchod. „V širším centru, když se jedná o takhle velký pozemek, je to extrémně velká developerská příležitost a výborný obchod,“ hodnotí makléř Pátek. „Tyto pozemky na Smíchově jsou samozřejmě velice lukrativní, je zde možné zastavět velké množství plochy a je zde možné postavit až šestipodlažní nebo sedmipodlažní budovu. V okolí tak nemají tyto pozemky obdoby,“ dodává realitní expert Schuma.
České dráhy i Sekyra Group cenu pozemků ale hájí. Podle smlouvy za ně Sekyrova skupina drahám zaplatila celkem 323 milionů korun, což odpovídá ceně 7,5 tisíce korunám za čtvereční metr.
Dráhy i developer tvrdí, že pro reálný obraz o ceně je do obchodu nutné zahrnout ještě další peníze. „K ceně, kterou České dráhy za pozemky získaly, je třeba připočítat náklady, které za České dráhy zaplatil kupující. Jde o výkup budov jiných vlastníků a jejich odstranění. Bez toho by nebylo možné lokalitu dál rozvíjet,“ vysvětluje mluvčí ČD Pagan.
Vykoupení a demolice starých staveb na pozemcích stálo Sekyrovu skupinu zhruba sto milionů korun. České dráhy tuto sumu přičetly ke 323 milionům, celkově tedy cena vychází kolem 420 milionů korun. Přesné vyčíslení ale ČD poskytnout odmítly. „Investice kupujícího do vypořádání starých zátěží byly řádně dokladovány. Vámi požadované dokumenty obsahují informace podléhající obchodnímu tajemství a nebudeme je veřejně komunikovat,“ reagoval na žádost Reportérů ČT mluvčí Českých drah.
Dráhy měly dostat tržní cenu, říká Transpareny International
Podle ředitele Transparency International ale měly České dráhy dostat cenu tržní. „Nelze k tomu přepočítávat různé další náklady developera, jiné jeho povinnosti, protože je běžné, že developer nějakým způsobem rozvíjí dané území na své náklady. To se neprojevuje v kupní ceně,“ uvedl.
I když by byla cena pozemků navýšena o zmíněných sto milionů, stále zůstává na polovině až třetině běžné tržní ceny na Smíchově. České dráhy a Sekyra Group mají ale ještě jedno vysvětlení.
„Dvě třetiny území, které kupujeme, jsou určeny pro vybudování veřejných prostranství, ať už to jsou parky, pěší bulvár, silnice, na které musíme poměrně velkým nákladem veškerou infrastrukturu vybudovat a následně předat městu,“ vysvětluje místopředseda představenstva Sekyra Group Leoš Anderle. „Tyto pozemky budou sloužit jako veřejný prostor, komunikace, parky a tak dále. Nelze je využít komerčně,“ dodává mluvčí ČD Pagan.
Podle Anderleho je tak jen přibližně třetina území kupovaného v první etapě fakticky zastavitelná: „Jsem přesvědčený, že cena je vysoce tržní, za tu zastavěnou plochu platíme asi 25 tisíc korun za metr čtvereční.“
Realitní makléři a developeři však s tvrzením Českých drah a Sekyrovy skupiny nesouhlasí. S chodníky, silnicemi a parky na svých pozemcích v oblasti Smíchovského nádraží totiž počítají i jiní developeři.
„Počítáme s tím, že budovy, které plánujeme postavit, zaberou zhruba 37 procent pozemku, většina bude sloužit jako silnice, chodníky, park. Ty vybudujeme samozřejmě na naše náklady a převedeme je zdarma městu tak, jak je to běžné u všech developerů,“ uvedla například Fialková za CWI Smíchov.
Že je takový postup ze strany developerů běžný, potvdil i ředitel Transparency Intenatinal Leyer: „Výklad ze strany Sekyra Group, že to bude veřejné prostranství, a tím pádem za to v podstatě nemusí platit, protože to je příspěvek do veřejného prostoru, je samozřejmě zastírací manévr.“
Realitní makléři také připomínají, že lidé, kteří si v Sekyrových domech budou kupovat byty, budou platit v průměru kolem 150 tisíc za metr čtvereční. To je skoro o polovinu víc, než je v Praze běžné. Bez infastruktury by byly byty za takové peníze neprodejné.
Cena měla být o 500 milionů korun vyšší, říkají makléři
Z dalších sdělení makléřů také vyplynulo, že ani cena 25 tisíc korun za čtvereční metr pod obytnými domy není běžnou tržní cenou na Smíchově. „Minimálně dvojnásobek, což by bylo aspoň padesát tisíc korun za metr čtvereční,“ odhaduje Pátek. „Cena přímo zastavěné plochy by se měla pohybovat někde okolo šedesáti až sedmdesáti tisíc za metr čtvereční,“ doplňuje makléř Schuma.
Podle Pátka se tak České dráhy prodejem pozemků za 7,5 tisíce korun za metr čtvereční připravily o 450 až 500 milionů korun. „Vzhledem k propočtům mi vychází, že cena za prodávané pozemky měla být o 500 až 600 milionů vyšší,“ dodává Schuma.
„Cena byla určena znaleckým posudkem, ten byl následně verifikován znaleckým ústavem, komplexním posudkem,“ zdůrazňuje Anderle ze Sekyra Group. Zmíněné posudky však České dráhy odmítly ukázat. „Vámi požadované dokumenty obsahují informace podléhající obchodnímu tajemství a nebudeme je veřejně komunikovat,“ reagovaly na žádost Reportérů ČT.
Podle stanov Českých drah musela prodej pozemků schválit jejich dozorčí rada. Předsedou rady je bývalý viceguvernér České národní banky Pavel Kysilka. „Dozorčí rada rozhoduje s péčí řádného hospodáře. Cena jednotlivých parcel byla ověřena dvěma nezávislými znaleckými posudky v okamžiku prodeje,“ uvedl ve svém vyjádření.
V jižní části projektu Smíchov City bude stát nové reprezentativní sídlo banky Česká spořitelna, v jejímž čele do konce roku 2015 stál právě Pavel Kysilka.
Sekyra Group bude nakupovat pozemky dál, cenu nezveřejní
Developer zatím koupil od ČD asi čtvrtinu pozemků, které pro svůj projekt potřebuje. Zbylé tři čtvrtiny tak teprve bude pořizovat. Cenu za ně však sdělit odmítá. „Nepovažujeme to za veřejnou informaci. Je k dispozici smluvním stranám, jejich orgánům, případně příslušným kontrolním orgánům,“ uvedl Anderle. Cenu zbývajících pozemků nesdělily ani České dráhy.
„Cena nemovitosti, kterou prodává veřejná instituce, nemůže být obchodním tajemstvím v žádném případě,“ reaguje však ředitel Transparency International.
České dráhy přitom nejsou v situaci, kdy by si mohly dovolit rozprodávat svůj majetek se ztrátami. Už na jaře snížily například mzdy v administrativě a zaměstnancům také oznámily reorganizaci. Pokud by ale prodaly i své zbývající pozemky za stejnou cenu jako první čtvrtinu, mohla by ztráta z nevýhodného prodeje ještě narůst.
