Daně při koupi a prodeji bytu

Praha – K otázce bydlení se dříve nebo později dostane snad každý člověk. Někdo spoléhá na nájem, stále více Čechů ale pořizuje také vlastní bydlení. Někdo koupí první byt, na který natrefí, jiný vybírá byt nebo dům svých snů dlouhé měsíce nebo dokonce roky. Bez ohledu na to, jak dlouho byt vybíráme nebo jaká je cena, za kterou ho nakonec koupíme, musíme, když už je vše sepsáno a potvrzeno příslušnými úřady, řešit také otázku daní. Jaké se vlastně při koupi bytu platí? A kdo je za jejich řádné odvedení státu zodpovědný?

Jaké daně musí řešit kupující?

Nákup bytu do osobního vlastnictví nepředstavuje z hlediska daní větší problém. Jako kupujícího se vás přímo netýká daň z převodu nemovitostí ani daň z příjmů. Týká se vás ovšem daň z nemovitosti. Daňové přiznání se nepodává každý rok. Přiznání k dani z nemovitostí je potřeba podávat jen při zásadní změně ve vlastněných objektech, jako je nákup, prodej, stavba nemovitosti.

Přiznání k dani z nemovitosti podává k 31. lednu příslušného roku a daň platí ten, kdo je majitelem nemovitosti k 1. lednu příslušného roku. Daň se tedy platí za aktuální - současný rok. Pokud se stanete vlastníkem bytu po 31. lednu, jako nový majitel podáváte přiznání opět až k 31. lednu příštího roku. S platbou ovšem nemusíte spěchat, termín je do konce května.

Zatímco s přiznáním k dani se můžete zpozdit maximálně o 5 pracovních dnů a nestihne vás sankce (po 5 dnech je minimální pokuta 500 korun), platit se doporučuje včas. Jinak vás čekají úroky z prodlení. Pokud nedojde během dalšího roku ke změně ve vlastnictví bytu, přiznání se nepodává, daň se ovšem platí. Změna sazeb nebo koeficientů potřebných pro výpočet daně se promítne do výše daně, není ale důvodem pro podání přiznání.

Družstevní byt a daň z nemovitosti

Družstevní byt není zapsán v katastru nemovitostí, protože vlastníkem celého bytového domu je družstvo. Člen družstva je v bytě nájemcem, který má právo byt užívat. Z uvedeného vyplývá, že daň z nemovitostí neplatí. Jinými slovy, daň z nemovitostí neplatí přímo, ale je započítána do nájemného.

Jaké daně řeší prodávající?

Při prodeji bytu je třeba řešit otázku daně z příjmu a daně z převodu nemovitosti. Ne vždy se ale daň z příjmu platí. Od daně z příjmu jsou příjmy z prodeje nemovitostí (bytu) osvobozeny zejména v těchto případech:

  • Jde o příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, spoluvlastnického podílu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem.
  • Pokud prostředky získané prodejem prodávající použije na uspokojení bytových potřeb, lhůta 2 let nemusí být dodržena.
  • Doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu 5 let.
  • V případě dědění se lhůta 5 let zkracuje o dobu, po kterou měl zůstavitel, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), nemovitost ve vlastnictví.

Pozor na případy, kdy je nebo byla nemovitost (byt) zahrnuta do obchodního majetku. V tomto případě neplatí osvobození do 2 let od vyřazení nemovitosti z obchodního majetku.

Daň z převodu nemovitostí se platí v případech vzniku, zániku nebo změny vlastnického práva k nemovitosti. Tento převod vlastnického práva je až na výjimky vždy úplatný. Na rozdíl od většiny jiných daní se nezdaňuje příjem, ale převod majetku.

Daň z převodu nemovitostí musí zajímat o kupujícího

Daň příjmu sice platí prodávající, kupující by se ale měl zajímat o to, zda ji skutečně zaplatil. Je totiž ručitelem. Pokud nejde o koupi nemovitosti, ale o výměnu platí daň převodce i nabyvatel společně z toho převodu, z něhož je daň vyšší. Podíl obou je stejný. Při převodu z nebo do společného jmění manželů platí oba stejným dílem. V případě podílového vlastnictví platí oba podle velikosti svého podílu. Nabyvatel je pak podle zákona poplatníkem daně v případě nabytí vlastnictví především exekucí, veřejnou dražbou, vyvlastněním nebo na základě výsledku insolvenčního řízení.

Jak se určuje výše daně z nemovitosti?

V nejčastějším případě je základem daně buď kupní cena, nebo cena odhadní (cena stanovená znaleckým posudkem), a to vždy ta vyšší z nich. Při dražbách a aukcích je vždy základem daně cena dosažená vydražením. Pouze cena odhadní se použije v případě nabytí nemovitosti vydržením nebo při pořízení nemovitosti prostřednictvím finančního leasingu a převodu vlastnictví za zůstatkovou cenu.

Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a daň na koruny nahoru. Sazba daně je 3 procenta ze základu daně. Výsledná daň nižší než 100 korun se neplatí, přiznání se ale podává.

Přiznání k dani z převodu nemovitosti

Daňové přiznání podává poplatník (ne vždy je to prodávající) na finančním úřadu, který je místně příslušný k dané nemovitosti. Nerozhoduje tedy místo bydliště. Kdo ve skutečnosti daň zaplatí, zda prodávající, či kupující, je v zásadě jedno. V praxi je možné se setkat se smluvním ujednáním, že daň zaplatí kupující. Nic to ovšem nemění na tom, že přiznání podává poplatník  a na jeho rodné číslo nebo IČO je daň nutné zaplatit.

Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž

  • byla nemovitost zapsána do katastru nemovitostí,
  • bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví v dražbě,
  • nabylo právní moci jiné rozhodnutí o nabytí vlastnictví,
  • nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu nemovitosti, která není vedena v katastru nemovitostí.

Spolu s přiznáním je třeba doložit i ověřenou kopii smlouvy či jiné listiny, která dokládá vlastnictví k nemovitosti, a dále znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve stejné lhůtě jako daňové přiznání.

Prodej družstevního bytu

Jak již bylo řečeno výše. Člen družstva je v bytě nájemcem. Nemůže tedy byt prodat. Předmětem smlouvy je pouze převod členských práv a povinností k bytovému družstvu. Tuto skutečnost oznamuje písemně dosavadní i nový člen bytového družstva. Z uvedeného vyplývá, že daň z převodu nemovitostí prodávající neplatí.

Výběr redakce

Aktuálně z rubriky Ekonomika

Soláry v EU poprvé vyrobily víc energie než jádro

Fotovoltaika v červnu v Evropské unii vyrobila poprvé v historii víc energie než jaderné elektrárny, zjistila energetická analytická společnost EMBER. Na třetím místě se dlouhodobě drží vítr. V samotném Česku vede uhlí a jaderné zdroje. Ty obnovitelné jsou až na třetím místě. I kvůli vyšším dodávkám zelené energie do sítě roste zájem o bateriová úložiště, a to nejen v Unii. V Česku se zájem meziročně ztrojnásobil.
před 6 hhodinami

Rekordní rozpočet EU je z pohledu Česka velmi dobrou zprávou, říká Votápek

„Evropská unie si uvědomuje výzvy, které před ní stojí. Rozšiřuje se a potřebuje více peněz, uvědomuje si, že zaostávala. Z pohledu České republiky to vidím jako velmi dobrou zprávu,“ řekl k návrhu unijního rozpočtu na období 2028 až 2034 ve výši dvou bilionů eur expert Pirátů na zahraniční politiku Vladimír Votápek v Interview ČT24 moderovaném Terezou Řezníčkovou. Podle něj v Unii nepanuje jednotný názor ohledně priorit budoucích investic, ale tuto skutečnost nevnímá jako problém. „EU je společenství demokratických zemí, což je nejefektivnější v situacích, ve kterých jednostranné řešení neexistuje,“ dodal. Votápek se také vyjádřil k jednání o obchodní dohodě s USA. „Dejme Bílému domu i velkým přispěvatelům, kteří pomohli (americkému prezidentovi Donaldu) Trumpovi do úřadu, najevo, že pokud začnou 1. srpna platit třicetiprocentní cla, bude je to bolet,“ doplnil.
před 7 hhodinami

ÚOHS: Ministerstvo zaplatí pokutu za pochybení v digitalizaci stavebního řízení

Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR) musí zaplatit pokutu 200 tisíc korun za to, že tři smlouvy na vytvoření národního geoportálu územního plánování zadalo v jednacím řízení bez uveřejnění, rozhodl pravomocně předseda Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS) Petr Mlsna. Resort nezákonně nevyčkal na dokončení správního řízení, v němž si neúspěšný uchazeč stěžoval na řízení zahájené v téže problematice formou soutěžního dialogu.
včeraAktualizovánopřed 13 hhodinami

Česko v prvním pololetí získalo z EU o 24 miliard víc, než odvedlo

Česko získalo letos za první pololetí ze zdrojů Evropské unie o 24 miliard korun víc, než odvedlo do unijního rozpočtu, informovalo ministerstvo financí. Kladnému saldu přispěly zejména příjmy ze strukturálních fondů a prostředky ze společné zemědělské politiky. Příjmy z Evropského plánu na podporu oživení NextGeneration EU (NGEU) byly nižší než v minulosti. Loni za první pololetí byla takzvaná čistá pozice Česka vůči EU 33,7 miliardy korun.
před 13 hhodinami

Návrh evropského rozpočtu vzbuzuje na české politické scéně otázky

Evropská komise představila návrh, jak vybrat a rozdělit peníze v rozpočtovém období mezi lety 2028 a 2034. Zásadní navýšení prostředků plánuje v oblasti obrany, dekarbonizace nebo digitalizace. Členské státy chtějí, aby se Brusel zapojil do posilování obrany nebo konkurenceschopnosti. Česká politická scéna reaguje různě. Někteří oslovení politici oceňují závazek posilovat obranyschopnost, další hovoří o nutnosti hledat úspory.
16. 7. 2025Aktualizováno16. 7. 2025

Musíme zůstat nekompromisní, říká o sankcích proti Rusku Lipavský

„Osmnáctý sankční balík potřebujeme. Je potřeba odblokovat slovenský postoj,“ komentoval vývoj kolem schvalování dalšího unijního balíku protiruských sankcí, které blokuje Bratislava, v Interview ČT24 moderovaném Terezou Řezníčkovou ministr zahraničí Jan Lipavský (nestr.). Zároveň podotkl, že věří tomu, že Evropská komise bude schopna domluvit se Spojenými státy výhodnou obchodní dohodu.
16. 7. 2025

Čínské firmy pomáhají Rusku vyrábět útočné drony, ukazují dle Bloombergu dokumenty

Čínští dodavatelé hrají zásadní roli v ruské válce proti Ukrajině. Podle agentury Bloomberg to potvrzují interní zprávy jednoho z ruských dodavatelů dronů pro tamní armádu, jehož stroje plné čínských komponentů útočí na Ukrajinu. Dokumenty podle Bloombergu ukazují, jak se citlivé technologie dostávají z Číny do Ruska, i když vláda v Pekingu tvrdí, že je nedodává ani jedné straně, a jak dochází k obcházení sankcí.
16. 7. 2025

Kupka a Kolovratník debatovali o budoucnosti vysokorychlostní železnice

Ministr dopravy Martin Kupka (ODS) a místopředseda hospodářského výboru Martin Kolovratník (ANO) diskutovali v pořadu Události, komentáře o budoucnosti vysokorychlostní železnice. Shodli se na jejím strategickém významu, lišili se však v pohledu na způsob financování. Kupka prosazuje větší ambice, zapojení soukromých investic a evropské podpory. Kolovratník naopak varoval před růstem státního dluhu.
16. 7. 2025
Načítání...