Jaké daně musí řešit kupující?
Nákup bytu do osobního vlastnictví nepředstavuje z hlediska daní větší problém. Jako kupujícího se vás přímo netýká daň z převodu nemovitostí ani daň z příjmů. Týká se vás ovšem daň z nemovitosti. Daňové přiznání se nepodává každý rok. Přiznání k dani z nemovitostí je potřeba podávat jen při zásadní změně ve vlastněných objektech, jako je nákup, prodej, stavba nemovitosti.
Přiznání k dani z nemovitosti podává k 31. lednu příslušného roku a daň platí ten, kdo je majitelem nemovitosti k 1. lednu příslušného roku. Daň se tedy platí za aktuální - současný rok. Pokud se stanete vlastníkem bytu po 31. lednu, jako nový majitel podáváte přiznání opět až k 31. lednu příštího roku. S platbou ovšem nemusíte spěchat, termín je do konce května.
Zatímco s přiznáním k dani se můžete zpozdit maximálně o 5 pracovních dnů a nestihne vás sankce (po 5 dnech je minimální pokuta 500 korun), platit se doporučuje včas. Jinak vás čekají úroky z prodlení. Pokud nedojde během dalšího roku ke změně ve vlastnictví bytu, přiznání se nepodává, daň se ovšem platí. Změna sazeb nebo koeficientů potřebných pro výpočet daně se promítne do výše daně, není ale důvodem pro podání přiznání.
Družstevní byt a daň z nemovitosti
Družstevní byt není zapsán v katastru nemovitostí, protože vlastníkem celého bytového domu je družstvo. Člen družstva je v bytě nájemcem, který má právo byt užívat. Z uvedeného vyplývá, že daň z nemovitostí neplatí. Jinými slovy, daň z nemovitostí neplatí přímo, ale je započítána do nájemného.
Jaké daně řeší prodávající?
Při prodeji bytu je třeba řešit otázku daně z příjmu a daně z převodu nemovitosti. Ne vždy se ale daň z příjmu platí. Od daně z příjmu jsou příjmy z prodeje nemovitostí (bytu) osvobozeny zejména v těchto případech:
- Jde o příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, spoluvlastnického podílu, pokud v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu 2 let před prodejem.
- Pokud prostředky získané prodejem prodávající použije na uspokojení bytových potřeb, lhůta 2 let nemusí být dodržena.
- Doba mezi nabytím a prodejem přesáhne dobu 5 let.
- V případě dědění se lhůta 5 let zkracuje o dobu, po kterou měl zůstavitel, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), nemovitost ve vlastnictví.
Pozor na případy, kdy je nebo byla nemovitost (byt) zahrnuta do obchodního majetku. V tomto případě neplatí osvobození do 2 let od vyřazení nemovitosti z obchodního majetku.
Daň z převodu nemovitostí se platí v případech vzniku, zániku nebo změny vlastnického práva k nemovitosti. Tento převod vlastnického práva je až na výjimky vždy úplatný. Na rozdíl od většiny jiných daní se nezdaňuje příjem, ale převod majetku.
Daň z převodu nemovitostí musí zajímat o kupujícího
Daň příjmu sice platí prodávající, kupující by se ale měl zajímat o to, zda ji skutečně zaplatil. Je totiž ručitelem. Pokud nejde o koupi nemovitosti, ale o výměnu platí daň převodce i nabyvatel společně z toho převodu, z něhož je daň vyšší. Podíl obou je stejný. Při převodu z nebo do společného jmění manželů platí oba stejným dílem. V případě podílového vlastnictví platí oba podle velikosti svého podílu. Nabyvatel je pak podle zákona poplatníkem daně v případě nabytí vlastnictví především exekucí, veřejnou dražbou, vyvlastněním nebo na základě výsledku insolvenčního řízení.
Jak se určuje výše daně z nemovitosti?
V nejčastějším případě je základem daně buď kupní cena, nebo cena odhadní (cena stanovená znaleckým posudkem), a to vždy ta vyšší z nich. Při dražbách a aukcích je vždy základem daně cena dosažená vydražením. Pouze cena odhadní se použije v případě nabytí nemovitosti vydržením nebo při pořízení nemovitosti prostřednictvím finančního leasingu a převodu vlastnictví za zůstatkovou cenu.
Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru a daň na koruny nahoru. Sazba daně je 3 procenta ze základu daně. Výsledná daň nižší než 100 korun se neplatí, přiznání se ale podává.
Přiznání k dani z převodu nemovitosti
Daňové přiznání podává poplatník (ne vždy je to prodávající) na finančním úřadu, který je místně příslušný k dané nemovitosti. Nerozhoduje tedy místo bydliště. Kdo ve skutečnosti daň zaplatí, zda prodávající, či kupující, je v zásadě jedno. V praxi je možné se setkat se smluvním ujednáním, že daň zaplatí kupující. Nic to ovšem nemění na tom, že přiznání podává poplatník a na jeho rodné číslo nebo IČO je daň nutné zaplatit.
Daňové přiznání je nutné podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž
- byla nemovitost zapsána do katastru nemovitostí,
- bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví v dražbě,
- nabylo právní moci jiné rozhodnutí o nabytí vlastnictví,
- nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu nemovitosti, která není vedena v katastru nemovitostí.
Spolu s přiznáním je třeba doložit i ověřenou kopii smlouvy či jiné listiny, která dokládá vlastnictví k nemovitosti, a dále znalecký posudek o ceně, jde-li o úplatný nebo bezúplatný převod vlastnictví k nemovitosti. Daň z převodu nemovitostí je splatná ve stejné lhůtě jako daňové přiznání.
Prodej družstevního bytu
Jak již bylo řečeno výše. Člen družstva je v bytě nájemcem. Nemůže tedy byt prodat. Předmětem smlouvy je pouze převod členských práv a povinností k bytovému družstvu. Tuto skutečnost oznamuje písemně dosavadní i nový člen bytového družstva. Z uvedeného vyplývá, že daň z převodu nemovitostí prodávající neplatí.
