Hypoteční úvěry poskytují v ČR banky, které pro to mají oprávnění („licenci“) od ČNB. Pak to mohou být i banky (např. Citi bank a další), které „nakupují“ tento produkt od jiné specializované banky (např. Hypoteční banka).
Hypoteční úvěr musí být ze zákona zajištěn zástavou k nemovitosti na území ČR, EU nebo Evropského hospodářského prostoru a může být poskytnut do maximální výše 70 procent hodnoty nemovitosti (anglicky LTV = Loan to Value). V praxi se však setkáváme s tím, že banky působící v ČR přijímají do zástavy jen nemovitosti na území ČR, ale naopak poskytují úvěry na 100 procent hodnoty zástavy a dokonce i nad tuto hranici, až do 150 procent hodnoty zástavy. Banky umí na základě zástavy nemovitosti v ČR poskytnout i úvěr na nemovitost na území EU - tedy zastavíte svůj dům v Praze a koupíte si domek v Řecku.
Ze zákona je rovněž přesně stanoveno, na co lze hypoteční úvěr poskytnout. Obecně na všechno, co nějak souvisí s bydlením, dokonce i rekreačním. Tedy koupě, rekonstrukce, dostavba, vypořádání dědictví či rozvodu atd. Obecně lze financovat všechno, zjednodušeně řečeno, co je pevně spojeno se zemí nebo stavbou, tedy i bazény, kuchyňské linky, podlahy apod. Lze však financovat i vybavení, případně použití části úvěru bance neprokazovat, obvykle to bývá 20 procent úvěrového rámce.
Existují však i typy úvěrů, kdy klient nemusí prokazovat účel. V ČR se pro ně vžil ne zcela přesný název „americká hypotéka“. Tedy zastavíte dům, banka Vám poukáže peníze na účet a Vy je použijete na co chcete. Je však potřeba poznamenat, že maximální hranice úvěru je 80 procent hodnoty zástavy a klient musí počítat s vyšším úrokem.
Doložit se zpravidla musí výše příjmů
Podmínky bank, resp. množství dokladů, které zájemce musí o úvěr předkládat, se postupně uvolňovaly. Dnes prakticky (mimo dokladů, které se týkají nemovitosti - výpis z Katastru nemovitostí, snímek z mapy, Kupní smlouva a odhad) stačí v optimálním případě doložit výši příjmů a vyplnit žádost a úvěr může být schválen. Existují i varianty, kdy si napřed necháte schválit úvěr a teprve pak hledáte tu správnou nemovitost.
V dnešní době ale existují i typy úvěrů, kdy klient nemusí prokazovat výši svého příjmu, případně je možné poskytnout úvěr i na základě obratu podnikatele. Jsou zde ale poměrně vysoké úroky oproti normálním hypotékám.
Banky dnes umí poskytnout i úvěry klientům, kteří mají nějaký ten drobnější „škraloup“ ve svojí úvěrové historii, tedy byli v minulosti v prodlení s nějakou splátkou. Je však potřeba se připravit na vyšší úrok ze strany banky, přísnější posuzovaní atd.
Pozor na rozdíly mezi bankami
Pokud budeme uvažovat klasickou hypotéku na bydlení s prokázáním příjmů u „vzorného“ klienta, tak je mezi klienty vžita mylná představa, že je jedno, u které banky si úvěr vezme. A proto řada lidí vezme první nabídku, která mu je ze strany, nejčastěji banky, kde má účet, poskytnuta. Není to však pravda. Každá banka má svoje určitá specifika, která samozřejmě ve veřejných prezentacích nesděluje. Osobně tomu říkám: „jestliže, když a protože“.
Každá banka jinak posuzuje bonitu klienta, tedy jeho příjem, výdaje, počet dětí a další údaje, proto se vyplatí porovnat několik nabídek. Nejlepší však je, když se klient obrátí na specializovaného hypotečního makléře nebo poradce firmy, která spolupracuje, v optimálním případě, se všemi bankami. Takový poradce nebo makléř má většinou k dispozici i mírně lepší sazby pro svoje klienty, má přehled o různých akcích (sleva či dokonce absence poplatku za sjednání, odhad zdarma, pojištění nemovitosti pro nějaké období zdarma, apod.).
Takový poradce nebo makléř je odměňován bankou (a dnes již prakticky všechny banky dávají stejné provize, alespoň těm největším hráčům na trhu), takže poradci „je jedno“, kterou banku zvolí a může se soustředit na to, aby klientovi nalezl tu nejoptimálnější variantu.
Nižší úrok nemusí být výhrou
Slovo nejoptimálnější je velice důležité. Nemusí to totiž znamenat mít úvěr s nejnižší sazbou. Při prosté koupi nemovitosti je to jedno, ale při výstavbě to už je jinak.
Je totiž rozhodně lepší platit mírně vyšší úroky a nemuset např. běhat s každou fakturou do banky nebo využít možnost část úvěru bance neprokazovat. Je také rozdíl v tom, mít možnost čerpat peníze na základě návrhu na vklad zdarma nebo za tuto možnost zaplatit. Někde se také platí za každé další čerpání (mimo prvního), což zejména při výstavbě může úhradu každé faktury dost prodražit.
Některé banky také mají tzv. dluhovou službu, což znamená, že Vám umožní na splátku hypotéky dávat (např.) maximálně 50 procent Vašich příjmů. Jinde toto omezení není. Některé banky Vám do všech výdajů zahrnou i určitá procenta ze všech Vašich kreditních karet, kontokorentů atd., jiné zase ne.
Další zavádějící informací je uvádění úrokové sazby „již od“. Poradce nebo makléř má rovněž znalost, jak se banka zachová při tzv. otočce fixace. Těch různých omezení je celá řada a zpravidla jen poradce nebo makléř dokáže na základě hluboké klientovy analýzy najít tu nejoptimálnější banku.
