Pravidla pro poskytování hypoték zůstávají zatím stejná, zpřísnění ale nelze vyloučit

Pravidla pro poskytování hypoték se zpřísňovat nebudou, tedy zatím, oznámil guvernér České národní banky Jiří Rusnok. Dál ale platí stávající omezení: nedávat úvěr na bydlení na celou cenu nemovitosti ani tomu, kdo má dostatek peněz. Třeba na splátku by neměl klient dávat víc než 45 procent čistého měsíčního přijmu. Některá pravidla ale banky podle ČNB porušují.

Video Události
video

Pravidla pro poskytování hypoték zůstávají zatím stejná, zpřísnění ale nelze vyloučit

Tomáš Ligas se rozhodl vyměnit byt v Praze za dům, který si postaví u Berouna. A to především kvůli ceně. Teď počítá s tím, že nové bydlení vyjde zhruba na dva až tři miliony. Dům začali stavět před měsícem.

„Když jsme se začali porozhlížet po cenách, tak v Praze za prvé není moc místa, kde postavit dům a ceny převyšují třeba dvakrát to místo, které jsme si vybrali,“ vysvětluje.

Právě zdražování nemovitostí je problémem. A to nejen pro žadatele o hypotéky. „Málokdo si je dneska ochoten koupit nemovitost ve městě za pět, šest, osm, někdy i deset milionů korun. A když nemáte financování zajištěné na takovou hodnotu, tak prostě nepořídíte nemovitost,“ konstatuje regionální ředitel 4fin Tomáš Trauške.

Podle České národní banky jsou nemovitosti nadhodnocené až o pětinu. Hlavní příčinou je nedostatečná nabídka bytů a rodinných domů ve velkých městech.

Pokud trend bude pokračovat, mohla by centrální banka ještě zpřísnit svá doporučení pro poskytování úvěrů na bydlení. Teď mohou banky umožnit hypotéky do osmdesáti, výjimečně do 90 procent ceny nemovitosti. Pravidlo ale banky porušují.

„Děje se to. Mimo jiné to ukazuje, že my vzhledem k legislativě bohužel můžeme pracovat pouze s doporučeními, nicméně budeme na to reagovat i v dohledové činnosti, při individuálním hodnocení kapitálových požadavků jednotlivých bankovních skupin to vezmeme v potaz,“ říká guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Pokud by i nadále podle něj docházelo k růstu cen nemovitostí, který by se blížil jako v nedávném období dvoucifernému růstu, tak je to signál, aby ČNB zvážila stávající hranice. V kontextu celkového ekonomického cyklu je to ale podle něj velmi málo pravděpodobné.

Třeba Tomáš Ligas si stihl hypotéku vyřídit ještě před zpřísněním podmínek – mohl si tak půjčit celých sto procent. „Teď je to složitější, není těch 100 %, ceny šly ještě od té doby mnohem výš. Jsme rádi, že jsme to řešili už předtím,“ říká Ligas.

ČNB má výhrady ke splatnosti delší než 30 let

Centrální banka neomezuje hypotéky se splatností nad 30 let, ale má k nim výhrady. „Určitě to nevítáme. Vstupovat do závazků, které překračují horizonty ekonomické aktivity, není úplně v pořádku. Můžeme se slušnou pravděpodobností předvídat příjmovou budoucnost člověka maximálně dvacet až třicet let. Nicméně máme už nyní nástroje, které účinně toto riziko eliminují,“ řekl guvernér.

Většina bank v prvním pololetí 2019 nicméně postupovala podle ČNB v případě limitu LTV i nadále v souladu s platným doporučením k řízení rizik spojených s poskytováním retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí. Rostl však podíl úvěrů s ukazatelem LTV 80 až 90 procent a čerpaly se také úvěry nad hranicí limitu 90 procent, které by podle doporučení neměly být poskytovány.

Úvěry s LTV nad 80 procent v červnu 2019 celkově tvořily více než povolených 15 procent, což znamená, že někteří poskytovatelé tento limit nedodrželi. Naopak příjmové limity byly plněny v souladu s doporučením ČNB.

Téměř třetina objemu nově poskytnutých hypoték také směřuje podle zprávy ČNB ke klientům, kteří již jednu hypotéku či více mají. Je tedy pravděpodobné, že jejich charakter je převážně investiční.

Poskytovatelé by proto měli samostatně sledovat také úvěry ke koupi další rezidenční nemovitosti a s použitím všech dostupných informací hodnotit účel sjednání těchto úvěrů a přistupovat vysoce obezřetně k těm, u nichž účelem zjevně není vlastní bydlení, upozornila ČNB ve své podzimní zprávě, která hodnotí zdraví domácího finančního sektoru.

„Koupi nemovitosti pro investiční účely totiž charakterizuje v porovnání s koupí nemovitosti pro účely vlastního bydlení vyšší zastoupení spekulativní složky poptávky. Ta je z hlediska finanční stability potenciálně rizikovější než poptávka motivovaná ryze touhou po získání vlastního bydlení,“ vysvětluje hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda.

Ve sněmovně už ale leží zákon, který by bankám přímo nařizoval to, co teď centrální banka jen doporučuje. Vláda příslušnou legislativu – novelu zákona o České národní bance – schválila v červnu, nyní ji mají v prvním čtení k posouzení poslanci. 

Poslanec vládního hnutí ANO Patrik Nacher se však k zákonné povinnosti staví skepticky, banky byly podle něj v poskytování hypoték obezřetné už před doporučením ČNB: „Pokud se to doporučení zpřísní tím, že se z toho stane zákonná povinnost, tak za mě už je to v té chvíli přespříliš,“ uvedl v Událostech, komentářích. Česko má podle něj nejnižší nezaměstnanost na světě a zažívá ekonomický růst, jenže střední třída na hypotéky nedosáhne. 

Podle poslankyně Olgy Richterové (Piráti) může být jednou z cest podpora družstevního bydlení, které vyjde levněji a je to u nás prověřená forma. Navíc podle ní hodně lidí sice na hypotéku nakonec dosáhne, jenže pak mají problémy se zaplacením daně z nabytí nemovitosti, která je podle ní v Česku dost vysoká. U nemovitostí určených k bydlení by proto daň měla být nižší – Piráti už takový návrh předložili ve sněmovně, doplnila Richterová v Událostech, komentářích.