Osobní versus družstevní vlastnictví

Praha - Dá se říci, že v České republice existují dvě formy bytového vlastnictví: osobní a družstevní. Rozhodnete-li si koupit byt, zcela jistě se budete muset rozhodovat, po kterém typu vlastnictví sáhnout. Obě formy mají své výhody a nevýhody. Pojďme si je projít.

Rozhodování o záležitostech v domě

Družstevní vlastnictví je specifické v tom, že vlastníky bytů nejsou jednotliví členové družstva, ale subjekt, který je těmito členy tvořen - bytové družstvo. Bytové družstvo jako vlastník bytového domu rozhoduje o všech záležitostech týkajících se domu (i jednotlivých bytů), a to buď na členské schůzi, nebo v některých případech postačí rozhodnutí představenstva družstva. Na členské schůzi družstva má zpravidla každý člen jeden hlas, což zaručuje jednoduché počítání hlasů. Dle zákona na všechna rozhodnutí postačí nadpoloviční většina hlasů, nestanoví-li stanovy družstva jiný poměr (např. dvě třetiny).

Jakmile jsou v domě převedeny alespoň 2 byty do OV, automaticky zde vzniká společenství vlastníků, které od družstva přebírá pravomoc rozhodovat o věcech týkajících se společných částí domu. Na rozdíl od družstva tedy nerozhoduje o záležitostech jednotlivých bytových jednotek. Na schůzi společenství vlastníků se hlasy počítají dle podílů na společných prostorách, které jsou odvislé od velikostí bytových jednotek, tj. větší byt znamená větší váhu hlasu. Většinou se o záležitostech rozhoduje také nadpoloviční či dvoutřetinovou většinou.

Rekonstrukce domu

O rekonstrukci domu bude družstvo na schůzi rozhodovat nadpoloviční většinou (případně jinak kvalifikovanou většinou dle stanov), a to bez ohledu na to, o jaké stavební úpravy půjde. Ve společenství vlastníků je však dle zákona o vlastnictví bytů k některým stavebním úpravám potřeba až 100procentní souhlas všech vlastníků. Jedná se o případy, kdy se rekonstrukcí mění velikost byť jen jednoho z bytů nebo účel užívání budovy.

Prodej bytu

S prodejem členského podílu v bytovém družstvu není spojena daň z převodu nemovitosti, jako je tomu u bytů v osobním vlastnictví. Prodej družstevního bytu má ale také svá úskalí, neboť na družstevní byty banky obvykle neposkytují hypotéky, a to z důvodu nemožnosti družstevní byt zatížit zástavou. Výjimku tvoří byty, u kterých je převod do osobního vlastnictví plánován do jednoho roku a družstvo tuto skutečnost bance písemně potvrdí. Banka pak zástavu k bytu zřídí až dodatečně po převodu do osobního vlastnictví. Hypotéku může dostat také ten, kdo má možnost zastavit jinou nemovitost.

Zadlužení

Další úskalí družstevního vlastnictví spočívá v tom, že pokud se družstvo zadluží, může lehce o dům přijít v exekuci. A nelze vyloučit ani to, že se o této situaci jeho členové dovědí až ve chvíli, kdy přijdou o střechu nad hlavou. Na první pohled se zdá, že něco podobného by mohlo potkat i společenství vlastníků jednotek v případě domu s byty převedenými do osobního vlastnictví. Avšak společenství není vlastníkem domu, takže exekucí nemůže být postižen přímo bytový dům.

Existence družstva i společenství vlastníků v jednom domě

Další věc, kterou je potřeba si při převodech bytů uvědomit, je to, že dokud nebudou do osobního vlastnictví převedeny všechny byty, budou zde bok po boku existovat společenství vlastníků jednotek i bytové družstvo. O některých záležitostech se pak bude muset rozhodovat jednak na členské schůzi družstva a zároveň na schůzi společenství vlastníků, což může být komplikované a nepřehledné.

Vydáno pod