Praha - Bydlíte v pronájmu, ale máte vedle toho ještě rekreační chalupu? Pak se vám může ve schránce objevit výpověď z nájmu. A pokud k tomu vlastníte ještě malý byt zděděný po babičce, může pronajímatel smlouvu ukončit i bez přivolení soudu. A vy máte jediný způsob obrany – podat žalobu.
Pokud chce pronajímatel vypovědět nájem, musí tak učinit pouze z důvodů, které uvádí zákon. Občanský zákoník pak konkrétně dělí výpovědi na ty, kde je třeba přivolení soudu a kde ne. V tomto článku se budeme podrobněji věnovat případům, kdy vlastní nájemce další byt. Právě tato situace je totiž důvodem pro vypovězení nájmu a může tak působit těžkosti.
Vlastnictví dvou a více bytů
„Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu: … má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt,“ říká paragraf 711, odstavec 2 písmeno c) občanského zákoníku.
Jeden z případů, který zakládá výpovědní důvod z nájmu bytu bez přivolení soudu, je ten, že má nájemce dva a více právních důvodů k bydlení. Dalším právním důvodem k bydlení zákon chápe nejenom byt nebo dům, ale také rekreační chalupu s kolaudovanou bytovou jednotkou. Pokud se pronajímatel dozví, že vlastníte tyto nemovitosti, postačí mu zjistit potřebné údaje a sepsat výpověď. Co všechno musí pronajímatel zjistit a ověřit tak, aby byla výpověď platná, řekl portálu ČT24 právník Luboš Chalupa:
- Kolaudační stav druhého bytu: Vychází se z kolaudačního rozhodnutí či souhlasu. O druhý byt se nejedná, pokud je byt vyjmut z bytového fondu nebo jedná-li se o rekreační objekt s evidenčním číslem.
- Právní poměr k druhému bytu: To, zda je nájemce vlastníkem druhého z bytů, jeho spoluvlastníkem, nájemcem, nebo užívá byt odvozeným způsobem (například od právního důvodu užívání manželky).
- Tíživé bytové potřeby a osobní poměry nájemce: Lze argumentovat užíváním druhého bytu jen k rekreačním účelům po dlouhou dobu, nemožností užívat druhý byt v zimě bez vytápění, podstandardním vybavením, nutností reálné dostupnosti zvláštní lékařské péče, vzdálenost druhého z bytů od zaměstnání apod. Tento bod je reálnou obranou na základě dovětku v zákoně, že na nájemci „nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt“.
Zda ovšem skutečně nakonec dá při splnění zákonných podmínek pronajímatel nájemníkovi výpověď z nájmu, záleží jen na jeho vůli. Rozhodně to není povinnost, kterou by pronajímateli ukládal zákon. Pokud se ale přesto rozhodne pro ukončení nájemní smlouvy, nepotřebuje v tomto případě souhlas soudu.
Vlastnictví jednoho dalšího bytu
Na Poradnu portálu ČT24 se obrátila čtenářka, která si pronajímá družstevní byt. Zároveň vlastní rodinný dům ve sto kilometrů vzdáleném městě. Dům využívá jako chalupu, protože přes týden pracuje ve městě, kde si pronajímá byt. Již tím, že divačka vlastní byt (dům), je formálně naplněn výpovědní důvod z nájmu bytu a případná výpověď pronajímatele není bezdůvodná. K takové výpovědi je ale nutné přivolení soudu, nespadá totiž pod výše citovanou část občanského zákoníku. Soud bude posuzovat, zda lze na nájemci spravedlivě požadovat, aby měl více než jeden právní důvod k bydlení (jinými slovy – zda na něm lze spravedlivě požadovat, aby bydlel ve vlastním, a ne pronajatém).
Obrana
Pokud vlastníte dva a více bytů a pronajímatel vám dá výpověď, můžete do 60 dnů podat žalobu o neplatnost výpovědi z nájmu u okresního soudu, v jehož obvodu se byt nachází. Soud rozhodne o platnosti nebo neplatnosti výpovědi. Po dobu řízení o neplatnosti výpovědi z nájmu můžete byt nadále užívat.
V případě čtenářky Portálu ČT24, která by dostala výpověď pronajímatele z nájmu bytu pro dva a více bytů, byť vlastní byt jen jeden, je situace snazší. I když nepodá žalobu, považuje se výpověď bez dalšího za neplatnou.
Luboš Chalupa k celé problematice dodává: „Od prvního ledna 2013 osobně již považuji ustanovení o výpovědi z nájmu bytu pro dva a více bytů za přežilé a v rozporu s ústavou, když nájemné je zásadně již tržní i u dříve regulovaných nájmů.“
