Praha - V prvním díle našeho seriálu o tom, které příjmy banky při posuzování hypoték uznávají, a které ne, jsme se věnovali především výdělku pocházejícímu ze závislé činnosti. V dnešní druhé části se proto podíváme na to, jak je to s příjmy z podnikání. Zaměříme se ale také na to, zda je možné dostat hypotéku zcela bez doložení příjmu.
Zásady dokladování příjmů pro získání hypotéky - 2. díl
Příjmy z podnikání
Příjmy z podnikání se pro účel poskytnutí hypotéky standardně dokládají daňovým přiznáním. Někde stačí poslední, jinde vyžadují za dva roky. Může však také nastat situace, kdy musí klient doložit i výsledky probíhajícího roku. To je však hodně individuální a s ohledem na obor činnosti. Minulostí jsou již ale doby, kdy měly některé banky problém s tím, když měl klient daňového poradce a podával přiznání v červnu a nutily klienta, aby je podal třeba už v dubnu.
Některé banky nyní dokonce uznají, že klient podnikal jen několik měsíců. Nutností je však alespoň jedno podané daňové přiznání. Začínající podnikatelé tedy mají většinou smůlu. Je ovšem pravda, že toto zcela neplatí obecně. U některých profesí - např. lékaři, právníci, daňoví poradci - lze v některých případech sjednat individuální výjimku. Vždy však musí být v činnosti určitá kontinuita. Např. právník složil advokátní zkoušky a z koncipienta (zaměstnanec) se stal samostatným právníkem.
Některé banky chtějí mít daňové přiznání potvrzené od správce daně (nestačí tedy podatelna), jinde je nutnost předkládat potvrzení o zaplacení příslušné daně. Někde ještě dokonce banky vyžadují potvrzení bezdlužnost od finančního úřadu, okresní správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny. Jinde stačí jen čestné prohlášení.
Některé banky dnes již nemají problém uznat příjmy z podnikání mimo území České republiky. V takovém případě je vždy ale stanoven přesný postup a jsou předepsané předem stanovené cizojazyčné formuláře.
Příjmy z obratu
Vzhledem k tomu, že řada podnikatelů svoje Daňové přiznání (jak se hezky česky říká) „optimalizuje“, přišly některé banky před časem s možností uznat jako příjem určité procento z obratu nejen fyzické osoby, ale i společnosti s ručením omezeným, pokud je plně vlastněna žadatelem o úvěr, popř. spoluvlastněna pouze manželem nebo manželkou.
V praxi je to tak, že banka vezme 15 až 20 procent (u vybraných profesí někde i 30 procent) dosaženého obratu, tuto částku vydělí dvanácti a výsledek považuje za čistý měsíční příjem klienta. Je nasnadě, že se to zejména vyplatí u vyšších obratů. V poskytování takových hypoték je však řada omezení. Hypotéku v takovém případě žadatel např. nedostane na plnou cenu nemovitosti, banka mu půjčí na vyšší úrok apod. Některé banky požadují, aby klient nebyl ve ztrátě, jinde je i ztráta akceptovatelná.
Ekonomicky spjaté osoby, tzv. ESO
Zcela zvláštní kategorií jsou tzv. ESO, tedy stav, kdy je „klient sám sobě zaměstnavatelem“. Tedy stav, kdy klient zcela nebo z části vlastní společnost s ručením omezeným, odkud zároveň pobírá mzdu, nebo je zaměstnancem příbuzné osoby. S ohledem na heslo: „Papír snese všechno“, většina bank v těchto případech většinou požaduje i doložení dokladů (daňové přiznání, rozvaha, výsledovka) od zaměstnavatelské společnosti, doložení vyměřovacích základů nebo potvrzení od správy sociálního zabezpečení.
Příjmy z pronájmu
S uznáváním příjmů z pronájmu většinou nebývá problém, zvláště pokud příjmy již prošly daňovým přiznáním. Pro doložená příjmu potom slouží právě toto daňové přiznání. Pozor je ale třeba dát na odpisy. Stalo se, že klient měl vyšší odpisy než příjem z pronájmu a odpisy mu pak v celkovém součtu zhoršily jeho příjem ze zaměstnání a tím mu snížily celkovou bonitu.
Některé banky uznají i příjmy z budoucího pronájmu, který však musí být řádně doloženy budoucí smlouvou. Celkový budoucí nájem je pak, podle banky, krácen na 50 až 70 procent. Někde je také potřeba zpracovat i odhad pronajímané nemovitosti tzv. výnosovou metodou.
Některé příjmy banky zásadně neuznávají
Pozor si je třeba dávat na další příjmy - příjmy z kapitálového majetku, prodej cenných papírů, prodej nemovitostí a věcí movitých. I když se tyto příjmy většinou objevují v daňovém přiznání, banky je v žádném případě neakceptují.
Hypotéka bez dokladování příjmů
Některé banky umožní klientovi i neprokázání příjmů, jinými slovy je absolutně nezajímá, jestli vydělává, nebo ne. V takovém případě je ovšem poskytnutá hypotéka vykoupena většinou velmi vysokým úrokem.
S ohledem na shora uvedené skutečnosti, resp. jejich výtah, mohu jen doporučit, aby se klient, zejména v určitých sporných případech obrátil na profesionálního finančního poradce renomované poradenské firmy nebo hypotečního makléře, protože jen ten dokáže posoudit všechny klady a zápory jednotlivých bank a vybrat tu, která je skutečně schopná danému klientovi úvěr za rozumných podmínek poskytnout.
GALERIE
Daňové přiznání