Praha - Pokud vlastníte nemovitý majetek, je velká pravděpodobnost, že se někdy setkáte s tím, že někdo jiný bude mít o váš pozemek nebo stavbu zájem a pod pohrůžkou vyvlastnění vás bude žádat o jeho odkup. Vyvlastnění samo o sobě sice není nic, čeho by se měl člověk obávat, jelikož současná právní úprava v zákoně o vyvlastnění (číslo 184/2006 Sb.) umožňuje vyvlastnění pouze za náhradu. Ta může být často i vyšší než cena nabízená investorem. Je však třeba si dát pozor také na to, že ne vždy se skutečně jedná o případ, kdy je možné majetek vyvlastnit.
Investoři v dnešní době komunikaci s majiteli nemovitostí obvykle příliš neřeší, většina vlastníků jim totiž majetek bez uvážení prodá. Většinou investorům stačí jen rozeslat návrhy na uzavření dohody o odkoupení pozemků nebo staveb s tím, že pokud je vlastníci neprodají, budou jim vyvlastněny. Chcete-li si svoje statky uchránit, měli byste před tím, než vůbec začnete uvažovat o prodeji a o jejich hodnotě, zjistit, zda jsou splněny podmínky pro vyvlastnění, či zda se jedná jen o chytrý tah investora, jak získat váš majetek.
Účel vyvlastnění
Záměry investorů mohou být různé od gigantických budov přes silnice až po vedení inženýrských sítí. Konkrétní účely, kvůli jejichž realizaci je možné přistoupit k vyvlastnění, jsou stanoveny zákonem a jsou vymezeny jednak v § 170 stavebního zákona (číslo 183/2006 Sb.) a jednak v dalších zvláštních předpisech, např. v zákoně o ochraně přírody a krajiny, silničním zákoně, vodním zákoně či síťových zákonech. Investor by měl zdůvodnit, pro který účel vyvlastňuje s odkazem na konkrétní ustanovení zákona.
Soulad s cíly a úkoly územního plánování
U větších staveb, které mohou mít vliv na změnu ve využití nebo prostorovém uspořádání území, musí být vyvlastnění v souladu s cíli a úkoly územního plánování. Plochy pro jejich výstavbu bývají tedy vymezeny už v územním plánu dané obce a dále se pro ně vydává regulační plán nebo územní rozhodnutí. Tyto informace lze ověřit na příslušném obecním úřadě. Mnoho obcí má územní plán zveřejněn i na internetových stránkách.
Veřejný zájem
Další podmínkou je veřejný zájem, který musí převažovat nad zachováním dosavadních práv vyvlastňovaného. Veřejný zájem je sice neurčitý právní pojem, podstatné ale je, že se vyvlastnění nelze domáhat ve vlastním zájmu kohokoli, tedy ani vyvlastnitele, ale jen ve veřejném zájmu, který musí být ve vyvlastňovacím řízení prokázán.
Investor si toto prokazování většinou usnadní tak, že veřejný zájem prokáže již v předcházejícím územním řízení, jehož výsledkem je územní rozhodnutí o umístění veřejně prospěšné stavby. Územní řízení samozřejmě nemůže provést bez vědomí vlastníků pozemků, na kterých má být stavba umístěna. V tomto řízení mají tedy vlastníci možnost podávat námitky, o kterých musí být rozhodnuto. Často se však o územním řízení přesto nedozví, protože písemnosti se v tomto řízení doručují veřejnou vyhláškou, tedy vyvěšením na úřední desce. Je však dobré si na příslušném stavebním úřadě alespoň ověřit, zda bylo územní rozhodnutí vydáno a zda v něm byl prokázán veřejný zájem.
Rozsah vyvlastnění
Vlastník by si měl také dát pozor, jestli náhodou investor nepožaduje odkoupení větší části pozemku, než je ke stavbě potřeba. Na druhou stranu by se měl také zamyslet nad tím, zda odkupem části jeho pozemku nedojde k tomu, že mu zůstane kousek půdy, kterou nebude moci užívat buď vůbec, nebo jen s nepřiměřenými obtížemi. V tom případě je pro něj výhodnější dohodnout se s investorem na odkupu celého pozemku. V případě vyvlastnění by měl nárok na zábor a náhradu za celý pozemek.
Kupní smlouva
Zákon o vyvlastnění navíc ještě stanovuje některé náležitosti, jež musí obsahovat dohoda, kterou se nemovitosti odkupují. Kromě obecných náležitostí v ní totiž musí být například stanoveno, že pokud nedojde k realizaci účelu vyvlastnění do 3 let od uzavření smlouvy, má vlastník nárok požadovat vrácení svých nemovitostí zpět. Pro přijetí návrhu dohody musí investor ponechat vlastníkovi lhůtu minimálně 60 dnů.
Zákon o vyvlastnění ale bohužel neříká nic o tom, jakou minimální částku musí investor vlastníkovi v dohodě nabídnout. Proto se pozemky odkupují často pod cenou. O tom už ale v některém z příštích příspěvků.
