Praha - Vlastní rodinný domek - to je sen mnoha mladých i starších lidí. Jenže stavět není jen tak jednoduchá záležitost, zvlášť když se stavební firmy na českém trhu předhánějí s lákavými nabídkami. Jak ale vybrat tu pravou, která postaví domek přesně podle představ klienta a navíc ho neošidí?
Jak za stavbu domu nezaplatit stavařům víc, než je zdrávo?
„Pokud si člověk vybírá stavební firmu, měl by se nejen obeznámit s její nabídkou, důležité je ale také zjistit si o firmě, co už postavila a jak to dopadlo. Nejlepším řešením je obejít minulé zákazníky, poptat se na firmu a na již hotové projekty se podívat osobně a zblízka,“ radí autorizovaný architekt Alois Frühauf.
Projekt
V poslední době nabízejí katalogy nejrůznější typizované projekty, které vypadají na první pohled velmi výhodě a levně. Jenže pozor - takové projekty potřebují ještě takzvané doprojektování, které také něco stojí. „Jde například o osazení na pozemku nebo připojení na inženýrské sítě. Projekt by se měl prostě dělat na míru - jako šaty,“ prozrazuje Frühauf.
Právě projekt je při stavbě rodinného domu jednou z nejdůležitějších věcí. Na něm se rozhodně nevyplatí šetřit. U nás zákon přikazuje pouze takzvaný projekt ke stavebnímu povolení. Ten však nemá dostatek podrobností k tomu, aby se podle něho dalo opravdu dobře stavět. Odborníci proto doporučují nechat si zpracovat i takzvaný projekt pro provedení stavby. Sice to něco stojí, ale nakonec může projekt pro provedení stavby ušetřit mnoho starostí.
V rámci tohoto projektu zpracuje pověřený projektant také dokumentaci pro provedení stavby, která může pomoci i při výběru samotné stavební firmy. „Dokumentace pro provedení stavby už je tak detailně zpracovaná, že se podle ní dá udělat velmi podrobný položkový rozpočet. To je přesný soupis prací a materiálů a jejich ceny. Zákazník pak může udělat výběrové řízení a třem nebo čtyřem stavebním firmám poskytnout rozpočet bez cen. Firmy pak své ceny doplní a zákazník si může vybrat,“vysvětluje Frühauf.
Smlouva
Smlouva o dílo se stavební firmou je na první pohled úplně jednoduchá. Měla by obsahovat - kdo, pro koho, za kolik, do kdy a co postaví. Pro stavebníka je ale podstatné, aby držel v ruce určitou část peněz až do dokončení stavby. Jen tak má firma motivaci stavět.
„Mezi firmami - tedy v režimu obchodního zákoníku bývá zvykem, že investor si nechává část ceny - zpravidla 10 procent na takzvané zajištění. Jedná se o dokončení stavby nebo o odstraňování vad, které se projeví v záruční době. Velmi bych to doporučoval také lidem, kteří se rozhodli stavět,“ říká advokát Jan Oškrdal.
Smlouva se stavební firmou by ale měla obsahovat také pevnou konečnou cenu. „Pokud přijde stavební firma s tím, že je potřeba cenu navýšit, například pro změnu cenových předpisů, tak musíte reagovat okamžitě - jak zákon říká - bez zbytečného odkladu. Můžete od smlouvy odstoupit nebo se dohodnout na změně ceny. Pokud tak ale neučiníte rychle, má se to tak, že s nově navrhovanou cenou souhlasíte a to je riskantní,“ míní Oškrdal.
Stavební dozor
Zda stavební firma provádí práce kvalitně a v souladu s projektovou dokumentací, kontroluje takzvaný stavební dozor. Člověk, který může stavební dozor provádět, má zvláštní specializaci a doporučí vám ho například místní stavební úřady. „Stává se, že do objektu zatéká ještě před dokončením. Nebo jsou poddimenzované základy, příčky nejsou rovné nebo omítky nejsou rovné - to žádný laik nepozná, proto je tak důležitý odborný stavební dozor. Jen pozor - neměl by to být zásadně nikdo, kdo spolupracuje se stavební firmou nebo někdo, kdo k ní dokonce patří,“ varuje Oškrdal.
Stavební dozor také kontroluje a podepisuje stavební deník. Ten může ušetřit hodně starostí při reklamaci. Záruční doba je u stavebních firem nejméně tříletá.
Podle právníka by měl ale zákazník reklamovat vady, které se objevují, okamžitě - bez zbytečného odkladu. Také by měl trvat na termínu opravy. „Pokud stavební firma váhá - tedy je v prodlení s odstraňováním vad, měl by být ve smlouvě o dílo stanoven i režim smluvních pokut - jinak firmu nic netlačí,“ dodává Oškrtal.
Na klíč
Existují dva základní způsoby, jak můžete stavět, buď na klíč, kdy vám firma zaručí stavbu jako celek, nebo si můžete najímat jednotlivé dodavatele. Potom byste ale měli mít kvalitní stavební dozor, který celou stavbu skutečně dobře ohlídá.
Druhý způsob - najímání jednotlivých dodavatelů - může podle odborníků ušetřit až 30 procent nákladů na stavbu. Stavět na klíč je ale podle právníka zase mnohem bezpečnější.
„Z hlediska právní jistoty zákazníka, který si nechal stavět rodinný domek, je určitě lepší, když bude stavět tzv. na klíč. Firma se potom nemůže vymlouvat na to, že její nedostatky nebo vady, které se objevují na její dodávce, byly způsobeny jiným dodavatelem, kterého jste si vybrala vy a tedy, že je to vaše vina. Nemůže se stát, že se budou obkladači vymlouvat, že někdo jiný postavit křivé zdi,“ říká Oškrdal.
Pokud se tedy rozhodnete stavět, mějte na paměti, že zaplatit za dobrý a podrobný projekt se vyplatí. Necháte-li si zhotovit takzvanou dokumentaci pro provedení stavby, i když je ze zákona nepovinná, vyhnete se mnoha problémům. Vhodný je také takzvaný autorský dohled projektanta od začátku až do konce stavby.