Praha - V poslední době přichází do naší poradny stále více dotazů týkajících se staveb domků, chatek, rekonstrukcí bytů apod. Protože je problematika stavebních povolení, ohlášení a územních rozhodnutí velmi složitá a laik se v ní může snadno ztratit, či něco opomenout, což se nemusí obejít bez sankcí, připravili jsme seriál, který se bude touto problematikou zabývat. Začneme stavbou malé chatičky a tím, jak stavbu, na kterou nnení třeba stavební povolení ani ohlášení, nesmíme postavit bez vědomí úřadů.
Chci stavět chatku, o co musím žádat úřady?
Zdá se to být jednoduché: Nalistuji příslušná ustanovení stavebního zákona a zjistím, pod který bod svoji plánovanou stavbu zařadím. Má to být zahradní chatka - jednopodlažní, menší než 25 m² zastavěné plochy a vysoká necelých 5 m, podsklepená, bez pobytových místnosti, hygienických zařízení a bez vytápění. Hned vedle chatky by se hezky vyjímal bazén - samozřejmě menší než 40 m² zastavěné plochy. To jsou přesně stavby spadající do kategorie staveb nevyžadujících ani stavební povolení ani ohlášení. Hurá, můžu stavět! Nebo ne?
Bez územního rozhodnutí to nejde
Stavebníci neznalí práva si mnohdy přečtou jen jim vyhovující úryvek stavebního zákona, ale už si neuvědomí, že je třeba zákon vykládat v celém kontextu a řídit se také ustanoveními upravujícími územní rozhodnutí (§ 76 a následující stavebního zákona). Umístění chatky nebo bazénu a dalších staveb tak musí předcházet rozhodnutí o umístění stavby (územní rozhodnutí), případně za splnění určitých zákonem stanovených podmínek územní souhlas s umístěním stavby.
Stavebník má povinnost požádat stavební úřad o vydání územního rozhodnutí při umístění téměř jakékoli stavby nebo zařízení, ale také např. při změně využití území, změně stavby a změně vlivu stavby na využití území. Existují i výjimky, kdy není územní rozhodnutí ani územní souhlas vyžadován. Jedná se např. o stavební úpravy, udržovací práce, stožáry pro vlajky do výšky 8 m, nebo bleskosvody a zařízení, které tvoří jejich součást atd.
Podáním žádosti o vydání územního rozhodnutí, která musí být doplněna o celou řadu podkladů, je zahájeno územní řízení. Je to vcelku dlouhý proces, jehož účastníky většinou budou stejně jako u stavebního řízení vlastníci sousedních pozemků a staveb na nich, kteří v něm mohou podávat námitky a náleží jim také právo podat proti rozhodnutí odvolání. V územním řízení se navíc písemnosti doručují veřejnou vyhláškou, což celé řízení ještě prodlužuje.
Jednodušší cesta - územní souhlas
Pokud stavební záměr splňuje podmínky stanovené v § 96 odstavci 1, tedy je v zastavěném území nebo zastavitelné ploše, poměry v území se podstatně nemění a záměr nevyžaduje nové nároky na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, může stavebník zejména u ohlašovaných staveb a u staveb, které nevyžadují stavební povolení ani ohlášení nebo například u staveb pro reklamu, zvolit jednodušší cestu již výše zmíněného územního souhlasu.
Další důležitou podmínkou vydání územního souhlasu je připojení některých dokladů, například stanovisek dotčených orgánů, vlastníků veřejné dopravní infrastruktury a především souhlasů vlastníků sousedních pozemků a staveb na nich, jejichž vlastnické právo může být záměrem přímo dotčeno. Ne vždy se stavebníkům podaří souhlasy získat. Příčinou nemusejí být jen špatné sousedské vztahy. Pokud třeba soused odcestuje na půl roku do zahraničí, nebo se odstěhuje neznámo kam, ale sousední nemovitost je stále jeho, stavebník souhlas nezíská. Právě nezískání potřebných podpisů sousedů často stavebníkům znemožní jít cestou územního souhlasu a donutí je postupovat složitější cestou územního řízení.
Oproti územnímu souhlasu je územní řízení nejen zdlouhavější, ale také nákladnější. Už jen proto, že k územnímu souhlasu postačí jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy, který u drobných staveb zvládne zhotovit i člověk bez stavebního vzdělání. K žádosti o vydání územního rozhodnutí se však musí doložit dokumentace záměru zpracovaná autorizovaným projektantem, a ta může stát často stejně nebo i více než samotná stavba, zvláště pokud se jedná například o zahradní chatku, altán nebo dokonce psí kotec.
V každém případě doporučuji zajít na stavební úřad, kde se dozvíte, jakou žádost pro Váš konkrétní záměr podat a jaké podklady k ní doložit. V případě, že plánujete větší stavbu, jejíž projekt si necháváte zpracovat autorizovaným projektantem, i ten by měl vědět co a jak.