Praha - V životě každého z nás jednou přijde doba, kdy i ten sebekrásnější a sebevětší pokojíček v bytě našich rodičů nám začne být malý. Zpravidla ve chvíli, kdy se rozhodneme, že si založíme vlastní rodinu. Ne každý máme to štěstí a zdědí po babičce prostorný byt v činžáku nebo se dobře ožení a tchán, zkušený zedník, věnuje novomanželům nově postavený dům. A tak pokud chceme s novou rodinkou hezky bydlet, koupíme si byt. Jestli nový nebo starší, jestli v centru města nebo na sídlišti, to je otázka vkusu. My ale poradíme, jak při koupi bytu postupovat a na co si dát pozor.
Na co si dát pozor při koupi bytu?
Začneme pěkně od toho nejdůležitějšího, co se s koupí bytu pojí, tedy od smlouvy. Kupní smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky musí být uzavřena v písemné formě a musí samozřejmě obsahovat základní náležitosti kupní smlouvy, tzn. označení prodávajícího, kupujícího a označení převáděné bytové jednotky. Je důležité, aby ve smlouvě byla sjednána výše kupní ceny, platební podmínky, tedy jakým způsobem a v jaké lhůtě bude kupní cena zaplacena. Jakmile je kupní smlouva podepsána, musí být úředně ověřeny podpisy alespoň na jednom vyhotovení kupní smlouvy.
Pozor na zástavní práva a věcná břemena
Než smlouvu podepíšete, ověřte si v katastru nemovitostí, zda ten, kdo vám byt prodává, je skutečně jeho vlastníkem. A jestli na bytě neváznou žádná věcná břemena a zástavy. Zástavní právo a věcné břemeno sice nebrání převodu vlastnického práva, tedy prodeji bytu, ale mohlo by to být pro vás pak nemilé překvapení. „Mohlo by se totiž někdy v budoucnu stát, že pokud předchozí vlastník nesplatí své dluhy, a bytová jednotka byla dána do zástavy ve prospěch jiného subjektu, tak zástavní věřitel docílí prodeje té bytové jednotky jakožto zástavy,“ varoval advokát Pavel Nastis.
Kupní smlouvu je následně nutné doručit katastrálnímu úřadu spolu s návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva a kolkem v hodnotě pěti set korun. Poté, co je vklad povolen, má prodávající povinnost podat přiznání k dani z převodu nemovitostí. K daňovému přiznání je potřeba přiložit znalecký posudek a smlouvu a prodávající je samozřejmě také povinen zaplatit daň z převodu nemovitostí, která činí tři procent buď z ceny odhadní, nebo z ceny prodejní. Pokud se tyto sumy liší, pak se daň vypočítává z částky, která je vyšší.
Peníze složte do advokátní úschovy
Za prodej bytu je třeba zaplatit. Jenže prodávající chce peníze většinou při podpisu smlouvy, tedy ještě dřív než byt převede. Na druhé straně kupující chce byt zaplatit až ve chvíli, kdy byt bude jeho. Ale i tady existuje řešení.
„Kupní cena se složí do úschovy, buď k advokátovi, nebo k notáři, a jakmile katastrální úřad rozhodne o povolení vkladu vlastnického práva, je kupní cena z úschovy vyplacena prodávajícímu,“ doporučil Nastis. „Pokud by úschova měla být dovedena k úplné dokonalosti, pak ještě doporučuji, aby z ní byla částka odpovídající dani z převodu nemovitostí vyplácena přímo finančnímu úřadu poté, co prodávající podá daňové přiznání,“ poradil dále. Pokud totiž daň nezaplatí prodávající, musíte ji zaplatit kupující.
Nový majitel vstupuje do společenství vlastníků
„Je třeba si uvědomit, že jestliže kupující získá vlastnické právo k bytové jednotce, tím pádem nabývá automaticky také spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a eventuelně také na společných částech pozemku, na kterém ta budova stojí,“ upozornil Nastis. Rozmezí, co je bytovou jednotkou, co patří kupujícímu do jeho výlučného vlastnictví a co už jsou společné části budovy, eventuelně společné části pozemku, je specifikováno v prohlášení vlastníka budovy, listině, která je uložena v katastru nemovitostí. A před koupí bytu byste se na ni určitě měli podívat. A nezapomeňte na to, že koupí bytu se také automaticky stáváte členem společenství vlastníků, z čehož vám vyplývají nejen rozsáhlá práva, ale také povinnosti.
Specifika koupě družstevního bytu
„Družstevní byt nelze prodat, protože byt je ve vlastnictví družstva,“ vysvětlil Nastis. „Je ale možné za úplatu převést členská práva a povinnosti v bytovém družstvu, se kterými je spojeno právo nájmu k bytu,“ doplnil. Podpisem smlouvy se stáváte členem bytového družstva se všemi právy a povinnostmi, s bytovým družstvem pak máte uzavřenu nájemní smlouvu. A co je určitě dobré vědět, že tento převod nepodléhá žádnému schvalování v bytovém družstvu. Stačí družstvu doručit písemné oznámení, že takováto dohoda byla uzavřena. Výhodou je i to, že není potřeba znalecký posudek a že se z převodu neplatí daň.
Na co si dát pozor při výběru bytu?
Podcenit bychom ale neměli ani tu část koupě bytu, která bezprostředně předchází podpisu smlouvy, tedy vlastní výběr toho, co vlastně nakonec koupíme. Praktické rady, jak při výběru postupovat, abychom předešli nepříjemným překvapením, pro připravil Jan Mišurec, specialista společnosti TÜV SÜD.
- Prohlídce bytu věnujte dostatek času, vemte si raději den dovolené. Do bytu rozhodně vstupujte za denního světla.
- Projděte si pěšky cestu od metra nebo od autobusu a věnujte pozornost i okolí domu.
- Chtějte vidět společné prostory, chtějte vidět sklep, který kupujete, případně i garáž a půdu, pokud je budete využívat a pokud je to součást bytu. Prohlédněte si i kuchyňskou linku a spotřebiče, jsou-li součástí kupovaného bytu.
- Přeměřte si podlahovou plochu bytu, zejména v případě, že kupujete nový byt a cena ve smlouvě je stanovena podle metrů čtverečních.
- U starších bytů mějte na paměti, že budete možná muset investovat do výměny instalací nebo do zateplení.
- Chtějte vidět technickou dokumentaci.
- V případě koupě nového bytu postaveného po 1.1.2009 je povinnost stavebníka dodat průkaz energetické náročnosti, který vám v podstatě říká, kolik budete platit za energie.
- Při koupi novostavby je pro vás určitě výhodnější smlouva o dílo. Pak máte totiž ze zákona na byt tříletou záruku. Veškeré smlouvy a účty si uschovejte pro případné pozdější reklamace.
- Uvědomte si, že byt nekupujete na chvíli. Proto koupi věnujte pozornost a nebojte se přizvat odborníky, jak pro stránce stavební, tak po stránce právní.