Praha - V mnoha rodinných nebo bytových domech se nacházejí nevyužité prostory, které často slouží pouze jako odkladiště starého harampádí a drží se v nich špína, prach, případně i nechtění zvířecí nájemníci. Většinou jsou to staré půdy, které v minulosti sloužili třeba k sušení prádla, ale s nástupem moderních sušiček se na ně už nikomu nechce s prádelními koši stoupat. Podobný osud stihl i kočárkárny v suterénu, kam se lidé bojí odložit svá zánovní kola ze strachu ze zlodějů. Nepotřebné prostory lze však efektivně využít – je možné je přeměnit na další byty nebo nebytové prostory. Jaké povolení v tomto případě potřebujeme od úřadů?
Co obnáší přeměna půdy nebo suterénu na byt?
Zejména podkrovní byty se v posledních letech stávají stále oblíbenějšími, neboť využití šikmých stropů a trámů může být designově velmi zajímavé. Sklepní byty sice až tak atraktivní prostředí pro bydlení neposkytují, zato je lze pořídit většinou levněji než byty ve vyšších patrech. Samotná rekonstrukce je jedna věc, před ní je však potřeba vyřídit množství formalit a zjistit tak, zda jejímu provedení nic nebrání.
Vznik nové jednotky v bytovém domě
Když si vlastník rodinného domu rekonstruuje své vlastní půdní prostory, je situace poněkud jednodušší, než když k přeměně dochází v bytovém domě, kde se tak ukrajuje ze společných prostor. Má-li tedy například půdní vestavbou vzniknout nová jednotka (byt nebo nebytový prostor) v bytovém domě, je potřeba začít tím, že všichni vlastníci jednotek v domě uzavřou s budoucím majitelem nového bytu, popř. nebytového prostoru, tzv. smlouvu o výstavbě. Touto smlouvou se stane vlastníkem rozestavěné jednotky a zároveň spoluvlastníkem společných částí budovy. Pak podá návrh na vklad rozestavěné jednotky do katastru nemovitostí, jehož součástí musí být ona zmíněná smlouva o výstavbě. Katastr provede záznam o vzniku rozestavěné jednotky, jejímž vlastníkem bude stavebník.
Stavební povolení nebo ohlášení?
Vybudování půdní vestavby nebo přeměna sklepa vždy představuje změnu užívání části stavby. Nejedná-li se o nástavbu nebo přístavbu (např. zvyšování střechy), nevyžaduje stavební zákon územní rozhodnutí ani územní souhlas. Tyto stavební úpravy přesto nelze provést bez vědomí stavebního úřadu. Záleží pak na způsobu rekonstrukce, bude-li nutné stavební povolení, nebo postačí-li pouhé její ohlášení.
Pokud se jedná o jednodušší rekonstrukci, kterou se nezasáhne do nosných konstrukcí stavby a ani se nebude měnit vzhled stavby, stačí stavební úpravy stavebnímu úřadu ohlásit. V opačném případě, tedy pokud není splněna byť jedna z výše uvedených podmínek, je potřeba podat žádost o stavební povolení.
Vzhled budovy se může měnit např. jiným uspořádáním oken, zvětšením balkonu, rekonstrukcí střechy apod. Jako důkaz, že se nezasáhne do nosných konstrukcí, by měl stavební úřad na stavebníkovi vyžadovat předložení vypracovaného statického posudku. Jeho pořízení lze v každém případě doporučit už proto, aby měl stavebník jistotu, že statika budovy skutečně nebude narušena. Navíc v porovnání s celkovou cenou rekonstrukce jsou náklady na jeho pořízení jen zanedbatelnou položkou.
Další potřebné doklady
O tom, jaké další doklady k žádosti o stavební povolení nebo k ohlášení doložit, informuje příslušný stavební úřad v závislosti na konkrétním záměru a rozsahu projektu. V obou případech (stavební povolení nebo ohlášení) se k žádosti připojuje doklad prokazující vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu, případně právo odpovídající věcnému břemenu ke stavbě. U bytového domu je povinnou součástí žádosti již zmíněná smlouva o výstavbě. Netřeba opomenout ani doložení stanoviska k požární bezpečnosti stavby.
Ohlášení stavby je pak poněkud jednodušší proces než stavební řízení (neprobíhá např. ústní jednání). Je proto potřeba k ohlášce zároveň doložit, že stavebník o svém záměru prokazatelně informoval vlastníky sousedních nemovitostí. Také nároky na zpracování projektové dokumentace stavby jsou v případě ohlášení mírnější. K ohlášení stavebních úprav tedy postačí tzv. situační náčrt a jednoduché stavební nebo montážní výkresy. K žádosti o stavební povolení je naopak potřeba nechat si projektovou dokumentaci zpracovat oprávněnou osobou a doložit také plán kontrolních prohlídek stavby.
Stavebník může začít s rekonstrukcí až v momentě, kdy obdrží pravomocné stavební povolení nebo souhlas s ohlášením. Když jsou stavební úpravy dokončeny a zkolaudovány, zbývá už jen zavkladovat dokončenou jednotku do katastru nemovitostí a majitel nové jednotky se může stěhovat.
GALERIE
Nový byt