Praha - Podílové spoluvlastnictví může vzniknout například rozdělením majetku mezi dědice nebo také po rozvodu při vypořádání společného jmění manželů. Nevyhnutelné bývá také například v domech pouze se dvěma byty, kde není možné vytvořit společenství vlastníků bytových jednotek. Jenže podílové spoluvlastnictví s sebou nese i úskalí, a to zejména ve chvílích, kdy se jednotliví vlastníci nemovitosti nedokáží shodnout např. na opravách. Pak se ke slovu často dostává soud.
Podílové spoluvlastnictví domu: Musí se na opravách podílet všichni majitelé?
Podílové spoluvlastnictví v praxi znamená, že určitou věc (např. nemovitost) vlastní několik osob, tato věc však není reálně rozdělena. Podíl je tedy pouze ideální a vyjadřuje míru, jakou se jednotliví spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Velikost podílu bývá vyjádřena zlomkem nebo procentem. Podíl tedy představuje nejen míru, jakou se spoluvlastník podílí na užívání věci, ale je hlavním kritériem při rozhodování o hospodaření se společnou věcí, a rovněž určuje rozsah, jímž se spoluvlastníci podílejí na nákladech na společnou věc.
Právo věc užívat
Co se týče užívání nemovitosti více vlastníky, mohou v ní např. bydlet oba společně, nebo nemovitost pronajmout a podělit se o zisk z nájmu, případně si dohodou stanovit, kdo bude užívat jakou část. Ne vždy je však možné, aby se na užívání nemovitosti podíleli všichni spoluvlastníci přesně v poměru dle svých podílů. Takže například bydlí-li v domě 2 spoluvlastníci, každý s podílem ve výši ½ a jeden z nich užívá výrazně větší byt nebo má k dispozici navíc ještě garáž, měl by tento spoluvlastník rozdíl druhému kompenzovat finanční formou.
O hospodaření se společnou věcí rozhodují podíloví spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti svých podílů. Při rovnosti hlasů nezbývá spoluvlastníkům, než nechat rozhodnutí na soudu. Pokud tedy většina rozhodne (přičemž není nutná písemná forma tohoto rozhodnutí) o pronájmu nebo o rekonstrukci domu, menšina se musí tomuto rozhodnutí podřídit. Za odsouhlasení rekonstrukce lze přitom považovat třeba i udělení souhlasu pro účely řízení u stavebního úřadu. Tímto způsobem je možné rozhodnout o opravě celé nebo jen části společné věci, například o výměně oken v jednom patře.
To však neznamená, že by bylo možné minoritního spoluvlastníka zcela obejít. Všichni spoluvlastníci musí mít možnost zaujmout své stanovisko a mají právo být s rozhodnutím většiny seznámeni, jinak by byl úkon neplatný. Pro ochranu menšinových spoluvlastníků i zde platí obecná pravidla ochrany slabší strany, zákazu šikany a jednání v rozporu s dobrými mravy. Za šikanózní rozhodnutí by bylo možno považovat třeba situaci, kdy by došlo k výměně oken v celém domě s výjimkou bytu, který užívá minoritní vlastník, přitom i tento vlastník by se podílel na financování rekonstrukce. V takovém případě by se mohl minoritní vlastník domáhat ochrany svých práv u soudu.
Rekonstrukci zaplatí všichni
Ať už rozhodla o provedení rekonstrukce většina nebo soud, jsou spoluvlastníci povinni podílet se na jejím provádění v poměru dle výše svých podílů. Bylo-li tedy již o opravách domu platně rozhodnuto, nezbývá spoluvlastníkům nic jiného, než na ně svým dílem přispět. Vzhledem k tomu, že z právních úkonů jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně, může zhotovitel svůj nárok na uhrazení ceny za provedené práce vymáhat na kterémkoli ze spoluvlastníků. Splní-li dluh jeden ze spoluvlastníků v rozsahu větším, než je jeho podíl na věci, je oprávněn regresivně vymáhat uhrazení tohoto plnění na ostatních spoluvlastnících dle velikosti jejich podílů.
Často se stává, že někteří ze spoluvlastníků nejeví o údržbu nemovitosti zájem nebo si financování údržby prostě nemohou dovolit. Všechny náklady pak nese pouze jeden nebo jen někteří spoluvlastníci. I v tomto případě je možné nárok na úhradu nákladů vymáhat na ostatních soudně.
Společenství vlastníků bytových jednotek
Závěrem je třeba upozornit na to, že od podílového spoluvlastnictví je třeba odlišit vlastnictví bytových jednotek, které se řídí speciálním zákonem o vlastnictví bytů. Obecné principy pro užívání, hospodaření a rozhodování o společných částech domu, však zůstávají více méně zachovány i v této právní formě. Podíl, kterým se na těchto záležitostech vlastníci jednotek podílejí, je odvozen od velikosti podlahové plochy té které jednotky.